近日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。這也就意味著未來(lái)全國(guó)將會(huì)有多所城市陸續(xù)開展城中村改造。那么，在舊改中，我們百姓需要注意什么呢？

就目前的情況看來(lái)，舊改有可能以拆遷的方式進(jìn)行，但是北京市朝陽(yáng)區(qū)勁松一區(qū)114號(hào)樓的原地重建也為老舊小區(qū)改造提供了新思路。不難看出，舊改也在做新的嘗試，在未來(lái)，舊改的方式可能會(huì)更豐富。本文還是主要闡述拆遷中普通百姓的注意事項(xiàng)。

首先，清楚土地性質(zhì)。拆遷之前，咱們老百姓一定要弄清楚自家土地的性質(zhì)，是國(guó)有土地還是集體土地，需要知道的是，不同性質(zhì)的土地在拆遷過(guò)程中存在一定差異。在此基礎(chǔ)上，充分運(yùn)用信息公開，進(jìn)一步了解拆遷的程序、期限、政策補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷規(guī)模等情況，做到知己知彼。

其次，如果涉及到企業(yè)、工廠拆遷，一定要先于評(píng)估公司制作損失報(bào)告，并且要制作多份損失報(bào)告。損失報(bào)告要盡可能詳細(xì)，將看得見、看不見的損失都進(jìn)行整理，包括但不限于：企業(yè)的土地面積、廠房、辦公室、宿舍、設(shè)備設(shè)施及附屬物清單、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)資料等。根據(jù)筆者的辦案經(jīng)驗(yàn)，在不同的談判階段，根據(jù)不同的情況，需要拿出不同的損失報(bào)告。

以我曾經(jīng)做過(guò)的一個(gè)企業(yè)拆遷的案例為例，當(dāng)事人期望值是1.4億，我們準(zhǔn)備了三份損失報(bào)告，一份是6億，一份是5.7億，一份是5億，經(jīng)過(guò)一輪又一輪的談判，最后雙方鎖定在2.7億，以2.7億達(dá)成合意。

再次，抓住關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)提出異議。以國(guó)有土地征收為例，如果對(duì)于拆遷補(bǔ)償內(nèi)容有異議，咱們老百姓一定要在征收決定的做出、評(píng)估報(bào)告的出具、征收補(bǔ)償決定的作出這三個(gè)節(jié)點(diǎn)提出異議。在這三個(gè)節(jié)點(diǎn)相關(guān)部門會(huì)給百姓預(yù)留一定的時(shí)間和途徑來(lái)反饋，咱們老百姓如果不能及時(shí)行使權(quán)利，就會(huì)逐漸陷入被動(dòng)。如果在征收補(bǔ)償決定公示超過(guò)六個(gè)月仍沒(méi)有提出異議，征收部門隨時(shí)可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。此時(shí)，即使是找再厲害的律師打官司也無(wú)力回天了。

最后，提防強(qiáng)拆。對(duì)于絕大多數(shù)被強(qiáng)拆的個(gè)人或者企業(yè)來(lái)說(shuō)，強(qiáng)拆是很突然的，可能根本來(lái)不及取證。因此，在得知要拆遷時(shí)，個(gè)人或者企業(yè)可以通過(guò)全面拍攝房屋全貌等方式，對(duì)房屋原本的樣子做記錄。一旦發(fā)生強(qiáng)拆，一定要確保自身安全，并及時(shí)報(bào)警。即使報(bào)警后，警方?jīng)]有出警，或者不依法處理、不給相關(guān)書面文件，咱們老百姓可以視情況提起相關(guān)行政訴訟。此時(shí)，公安機(jī)關(guān)為了自證，往往會(huì)提供證據(jù)證明已經(jīng)查清屬于某某某實(shí)施的拆除行為，這就是能夠證明我們房屋被強(qiáng)拆最有力的證據(jù)。

除此之外，拆遷的過(guò)程中，還有一種特殊情況，為了不給或者少給拆遷補(bǔ)償金，相關(guān)部門會(huì)將建筑認(rèn)定為違建物，以拆除違建物的方式將房屋或者廠房等進(jìn)行拆除，也就是拆違促拆遷。這就需要咱們充分了解自家的房屋究竟是不是違建。沒(méi)有規(guī)劃許可證的房屋就一定是違建嗎？未必，在2008年城鄉(xiāng)規(guī)劃法生效前，大量的房子都是沒(méi)有規(guī)劃許可證的，但是我們不能將這些房屋都認(rèn)定為違建。

相關(guān)部門說(shuō)是違建，就可以馬上拆除嗎？并不是，即使是違建物，也需要經(jīng)過(guò)法定主體的認(rèn)定，在地方上可能是規(guī)劃部門、城管部門或街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)，具體要結(jié)合當(dāng)?shù)氐臋C(jī)構(gòu)設(shè)置以及國(guó)家的法律規(guī)定。經(jīng)過(guò)認(rèn)定后，仍需要進(jìn)行一系列程序，例如：談話、限期拆除通知、強(qiáng)制拆除決定、申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行等。走完上述程序，才可以拆除違建物，否則都屬于違法拆除。

舊改的初衷是為了改善民生、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，但是各個(gè)地方在具體實(shí)施的過(guò)程中，有可能會(huì)以不恰當(dāng)?shù)男袨閬?lái)推進(jìn)。因此，當(dāng)自身的權(quán)益受到侵犯時(shí)，一定要有維權(quán)意識(shí)，積極拿起法律的武器維護(hù)自身合法權(quán)益。