焦點研究院?·?土拍研報

主題：關注近期天津，青島和深圳等城市交易變更現(xiàn)象和原因

研究員：趙文浩

2021年22城第一批集中供地已經(jīng)結(jié)束，各個城市地價漲跌不一。隨之而來的第二批集中供地正在逐步進行，其中11個城市已經(jīng)發(fā)布第二批次集中供地公告，已經(jīng)有3個城市成交結(jié)果已經(jīng)公布，但是近一周之內(nèi)交易變更頻出，本文對這一現(xiàn)象的原因和影響進行深入探討。

多地密集發(fā)布土地交易變更公告

8月6日深圳宣布中止二次集土地出讓，具體出讓時間另行公告。這在近期并非孤例，10日天津自然資源和規(guī)劃局對于天津二次土拍選擇延期，同時對于多數(shù)地塊的最高限價由原來的50%設置為15%，并且取消達到最高限價后的競租賃環(huán)節(jié)。8月11日，青島日報發(fā)布公告稱，7月30日的100塊土地的拍賣活動取消交易。非集中供地城市東莞，惠州和金華等地近期也調(diào)整了土拍規(guī)則。

地方政府土拍頻繁變更，其主要原因在于，中央層面近期密集推出調(diào)控政策?，F(xiàn)將部分政策摘錄如下：

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院

從上圖可知近期中央層面針對房價，地價和融資等方面多次給出指導意見，同時強調(diào)要加快建立房價地價聯(lián)動機制，使得各地政府紛紛對近期出讓地塊的土地出讓進行調(diào)整。

促進市場穩(wěn)健發(fā)展，政府企業(yè)各有訴求

市場的表象是多樣的，但是深究原因其實是類似的。距離第一批集中供地已經(jīng)過去將近兩個月，各地政府正在總結(jié)第一批出讓過程中的出讓方式，力爭在第二輪土拍中更好的貫徹黨中央關于加強租賃市場發(fā)展和穩(wěn)地價、穩(wěn)房價，穩(wěn)預期的調(diào)控政策，第二批集中供地的杭州，無錫，深圳和福州等城市都在朝這個方向發(fā)展。

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院

對于政府而言，現(xiàn)階段地價房價穩(wěn)定，加大租賃市場培育非常重要。地價上漲，房價不變會影響房企拿地的積極性，如果二者都上漲不利于鞏固已有的調(diào)控成果。另一方面來說加大租賃市場培育和發(fā)展也是現(xiàn)階段政府的重要著力點，利于解決城市突出的居住問題，但是在地塊總價固定的情況下，較大比例的租賃用地供應或有推高地塊可售部分地價的可能，造成 “實際地價”上漲。

而對于房企來說，避免拿高價地，保持合理的地房比，才是在當前趨嚴的市場形勢下拿地的首要考慮因素。土地相當于生存發(fā)展的“生命線“，沒有后續(xù)項目開發(fā)必然使得項目團隊解散，以及在一個城市積累的品牌影響力消失。但是拿錯地后果更嚴重，可能面臨著較大的虧損風險，更有甚者對于一些中小型房企有拖垮公司的可能。

建立地價房價聯(lián)動機制，房企迎來新的利好

針對中央近期強調(diào)的建立房價地價聯(lián)動機制的中央調(diào)控政策，地方政府和房企都在適應新的市場變化。深圳第二批集中供地仍采用第一批的雙限雙競政策，地價方面，二批集中供地起始計容樓面地價為15075元/平方米，較上批次增長30%，此外本輪保障房供應漲幅較大。接近深圳本地市場的人士稱，二輪供地的摸底情況顯示地塊分化明顯，競拍企業(yè)對熱門地塊眾星捧月，冷門地塊卻是無人問津。為了避免市場出現(xiàn)大的波動，中止交易就在情理之中了。

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院

和深圳不同的是，在天津在第二批次集中供地中，市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)板塊地塊占比近一半，這兩個區(qū)域?qū)儆诜科鬅衢T拿地區(qū)域。此次補充公告指出，下調(diào)溢價率至15%并且取消競租賃環(huán)節(jié)，從政策源頭阻止高價地的出現(xiàn)，再加上二批次集中供地起始地價波動較小，這樣可以保持可售貨值地價在合理的水平，有利于建設房價地價聯(lián)動體制，這對于房企是利好消息。此政策和無錫第二批土拍較為類似，無錫成交結(jié)果顯示下調(diào)溢價率和取消競租賃環(huán)節(jié)對市場影響較大，計容樓面地價較第一批次下滑20%。

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院

焦點研究院認為，按照22城一季度公布公布的出讓計劃，6月和7月份為第二季度集中供地公告密集發(fā)布期，而實際出讓過程中僅有9個城市公布，多地延遲了發(fā)布時間。預計后續(xù)新的土拍規(guī)則和第一批集中供地相比將會發(fā)生較大調(diào)整。根據(jù)近期的政策動向，通過穩(wěn)定地價來控制房價的可能性較大，伴隨而來的房企拿到低價地的概率上升，房企迎來一波新的利好，后續(xù)市場變化焦點研究院將會持續(xù)關注。

本文內(nèi)容僅代表作者立場和觀點。本文著作權(quán)歸搜狐焦點所有。未經(jīng)允許，嚴禁轉(zhuǎn)載；經(jīng)允許轉(zhuǎn)載或使用本文時，請注明來源。