近日浙江省溫州市洞頭區(qū)某貨運裝卸有限公司2座500噸級雜貨碼頭及配套設施因政府實施道路改造征用，而涉及企業(yè)整體搬遷。經他人引薦，對我公司的專業(yè)勝任能力、估值經驗及相關成功案例較為認可，隨后，委托我公司對因搬遷所涉及資產價值及停產停業(yè)損失估計額進行評估。

該公司主要進行碼頭和其他港口設施服務、貨物裝卸、倉儲服務。接到委托后我們成立精通港口航道工程的專業(yè)評估小組即刻前往溫州市洞頭區(qū)，對委估資產展開現場查勘，收集估值作價資料。同時了解委估項目所在地的相關補償政策。通過嚴密的分析論證，我們采用了重置成本法對納入評估范圍的資產進行評定、估算。

此次評估范圍包括：房屋建筑物、構筑物、管道溝槽、機器設備、設備搬遷費及停產停業(yè)損失。

評估過程

本次評估工作中，首先對納入評估范圍的資產進行分析。識別委估資產的評估難點、重點，企業(yè)主要經營范圍為碼頭和港口設施服務，其核心資產為其持有2個500噸停船泊位及港口設施資產。

◆在評估過程中，其委估的核心資產為碼頭泊位已于2005年7月取得了溫州市交通局關于該工程初步設計文件的批復和中華人民共和國溫州海事局下發(fā)的關于貨運碼頭通航安全評估報告的審查。但由于碼頭建成年代較早，該項目建設的前期資料如可研、勘察、設計、施工、監(jiān)理等資料缺失嚴重。給我們的評估團隊進行估值帶來不小的難度。

◆評估小組依據產權持有人提供的現有資料，并展開市場調查。委估的資產為規(guī)模較小的碼頭，但是該區(qū)域位置臨近入?？?，沿海岸線分布有大量的與委估碼頭規(guī)模相當的碼頭，在委托人及產權持有人的大力配合下，協助我們收集到類似項目的工程預算資料為我們估值提供了估算基礎。

委估資產為港口航道工程，依據我們現行資產評估執(zhí)行準則，常用估值方法為市場法、收益法和成本法。類似資產市場上交易案例不足加之企業(yè)財務管理基礎較差，收益成本不能合理量化，故無法采用市場法和收益法進行估值。唯一能用的就是重置成本法，所幸的是我們的評估團隊收集到了類似工程的預決算資料，這為我們選用類比法（重置成本法的一種衍生方法）提供了工作便利。

?

評估師點評

該評估項目位于浙江省溫州市洞頭區(qū)，因政府道路改造涉及征收拆遷，委托人需要了解其持有資產的市場價值及因征遷產生的預計損失。該項目的特點是涉及了目前較少見資產類型——港口航道資產。

貨運碼頭屬于非標準化的資產，其非標準化不僅體現在地域的差異，更加體現在其具有獨特的設計。影響貨運碼頭價值的因素包括了所在區(qū)域的經濟發(fā)展水平，其所處水道區(qū)域的水文條件、地質條件、氣象條件、岸線距離、海域使用權的規(guī)模以及設計船型、泊位?？看暗膰嵨?、碼頭的專用用途、航線、配套的土地規(guī)模等等。

因此在貨運碼頭的評估中僅對碼頭構筑物進行評估，而忽視其岸線資源價值、海域使用權價值等要素，無疑是低估其貨運碼頭的價值。同時在青山綠水就是金山銀山的理念下，很多城市也對區(qū)域的貨運碼頭進行規(guī)劃調整，其中不可避免的就是涉及到貨運碼頭的征收補償，僅僅對碼頭構筑物進行評估，會使征收雙方產生較大爭議。

本項目由北京德譽土地房地產資產評估有限公司承辦，項目團隊以扎實的專業(yè)功底、豐富的評估經驗、嚴謹認真的工作態(tài)度，優(yōu)質高效地完成了評估工作。

該項目為港口航道資產評估項目提供的案例樣本，具有積極的借鑒意義。

內容來源：評估師學習分享