焦點(diǎn)研究院·土拍研報(bào)

主題：關(guān)注4月26日、27日廣州首輪集中供地掛牌出讓情況

城市：廣東省廣州市

研究員：回潔鈺 岳微 段思彤 黃穎

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的重點(diǎn)城市居住用地“兩集中”和“一年三次”供應(yīng)政策，終于在4月26日、27日掛牌出讓的廣州市首批集中供應(yīng)48宗地塊中得到了驗(yàn)證。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)期廣州市掛牌出讓的48宗地塊，面積278.14萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積929.69萬(wàn)平方米，起始價(jià)901.4億元。市場(chǎng)消息稱(chēng)，廣州此次集中供地，吸引超過(guò)50家房企，以超過(guò)300組競(jìng)得人身份參與競(jìng)爭(zhēng)。

最終，除6宗地塊流拍外，其余42宗地塊全部成交，但有4宗地塊尚需三個(gè)工作日內(nèi)執(zhí)行的搖號(hào)程序確定競(jìng)得人，42宗地塊合計(jì)成交價(jià)格906.02億元。

競(jìng)價(jià)爭(zhēng)奪與地塊流拍同現(xiàn)，突顯房企樂(lè)觀之外的冷靜

廣州是一線城市中首個(gè)完成集中供應(yīng)地塊掛牌出讓的城市，其示范效應(yīng)相當(dāng)顯著。由于全國(guó)首個(gè)完成集中供應(yīng)地塊掛牌出讓的城市，是位于東三省的長(zhǎng)春，但因其市場(chǎng)環(huán)境影響，長(zhǎng)春掛牌出讓的51宗地塊中，11宗終止出讓?zhuān)?宗流拍，成交的38宗地塊中，又有32宗系底價(jià)成交，溢價(jià)成交地塊僅6宗，且溢價(jià)率僅3.3%。相對(duì)冷清的市場(chǎng)環(huán)境，反襯出相對(duì)平淡的土地市場(chǎng)，長(zhǎng)春的首輪集中供地并未體現(xiàn)出政策的真實(shí)效果，市場(chǎng)各方普遍關(guān)注廣州土地市場(chǎng)的表現(xiàn)。

從出讓結(jié)果來(lái)看，在對(duì)廣州市場(chǎng)普遍看好的背景下，房企也表現(xiàn)出了較為冷靜的判斷。焦點(diǎn)研究院注意到，在當(dāng)期不乏高溢價(jià)的地塊之外，另有6宗地塊，有5宗位于增城區(qū)和從化區(qū)，均未位于廣州主城區(qū)內(nèi)。其中，增城區(qū)在2020年的商品住宅成交價(jià)格19371元/平方米，從化區(qū)更是低至14938元/平方米，兩區(qū)在主城區(qū)中敬陪末座。有限的價(jià)格水平，回溯至土地供應(yīng)端，自然也無(wú)法支撐地價(jià)水平。即便是在市場(chǎng)交易非?；钴S的廣州，土地市場(chǎng)的冷熱不均也一樣突出。

越秀中旅新鴻基領(lǐng)銜，多個(gè)新面孔現(xiàn)身廣州市場(chǎng)

不過(guò)，和長(zhǎng)春相比，房企普遍對(duì)廣州市場(chǎng)表達(dá)了較強(qiáng)的信心。從出讓結(jié)果來(lái)看，越秀、中旅和新鴻基三家房企位居獲取地塊面積的前三位，出身于粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)的越秀，更是連續(xù)獲取6宗地塊，進(jìn)一步鞏固了其在當(dāng)?shù)氐耐恋貎?chǔ)備水平。此外，有11家房企在廣州首批集中供地中，獲取的地塊面積超過(guò)10萬(wàn)平方米。

而在獲取地塊金額方面，越秀、中旅和招商蛇口三家房企則位居前三位，越秀地產(chǎn)為此付出了超過(guò)100億元規(guī)模的土地出讓金。

我們還看到了多家此前尚未進(jìn)駐廣州市場(chǎng)的房企，在首批集中供地中有極強(qiáng)的拿地欲望。這些房企主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面，一方面是大灣區(qū)“雙核城市”之一的深圳，以及來(lái)自上海、福建等地的房企。特別是在深圳拿地相對(duì)艱難，機(jī)會(huì)較少，城市更新地塊短期內(nèi)又難以為房企補(bǔ)貨，受較長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期影響而苦不堪言的房企，將目光投向廣州也就順理成章。

約談?wù){(diào)控壓力下交易活躍，首輪供地影響仍在發(fā)酵

廣州此次集中供地，市場(chǎng)背景并不樂(lè)觀。焦點(diǎn)研究院注意到，盡管受決策層約談，以及多次調(diào)控政策影響，但一直以來(lái)，廣州市場(chǎng)仍有所表現(xiàn)。焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2020年全年，廣州市場(chǎng)商品住宅累計(jì)供應(yīng)11.67萬(wàn)套，面積1231.03萬(wàn)平方米；成交10.04萬(wàn)套，面積1090.85萬(wàn)平方米。兩者相比，其商品住宅交易基本維持供求基本穩(wěn)定，供略大于求的狀態(tài)。

但進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，我們不難發(fā)現(xiàn)，天河區(qū)、荔灣區(qū)、越秀區(qū)和花都區(qū)的商品住宅處于供不應(yīng)求狀態(tài)，黃浦區(qū)、從化區(qū)、海珠區(qū)、南沙區(qū)和增城區(qū)則呈現(xiàn)出供略大于求，但供求基本平衡狀態(tài)。而從市場(chǎng)反饋來(lái)看，像黃浦區(qū)、海珠區(qū)、南沙區(qū)更是當(dāng)前廣州市場(chǎng)的焦點(diǎn)。在廣州市場(chǎng)的熱點(diǎn)片區(qū)，房企和項(xiàng)目但凡有所動(dòng)作，“壓艙”的購(gòu)房需求便有爆發(fā)的可能性。

旺盛的交易狀態(tài)確實(shí)成為了此次集中供地中房企積極擴(kuò)張的根本原因，也是房企和項(xiàng)目對(duì)廣州市場(chǎng)積極判斷的直接表現(xiàn)。然而，在政策層面，受4月決策層約談，以及廣州當(dāng)?shù)厍昂髢纱纬雠_(tái)調(diào)控政策影響，廣州市場(chǎng)短期內(nèi)也面臨著調(diào)整壓力。此次集中供地中，我們也看到，地方政府為平抑市場(chǎng)預(yù)期，結(jié)合地塊情況、房企前期報(bào)名和市場(chǎng)表現(xiàn)情況，對(duì)地塊出讓規(guī)則進(jìn)行約束。其中，控制總價(jià)，“競(jìng)配建政府性房源”均有涉及，近期轉(zhuǎn)入搖號(hào)確定競(jìng)得人的4宗地塊，則是直接觸動(dòng)所有限制條件，觸摸到了廣州市場(chǎng)的“天花板”。然而，廣州市場(chǎng)的交易規(guī)模、活躍表現(xiàn)和前景判斷，依然給了房企激烈競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊的決心。

盡管此次集中出讓可能會(huì)影響短期內(nèi)的市場(chǎng)預(yù)期，但其廣州市場(chǎng)的基本面，乃至城市基本面，還是會(huì)為全年的第二次、第三次集中供地，以及全年的市場(chǎng)表現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，盡管首輪集中供地對(duì)市場(chǎng)的直接影響尚待發(fā)酵，但決策層勢(shì)必將關(guān)注廣州市場(chǎng)的短期變化，一旦判斷市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)異動(dòng)，價(jià)格走勢(shì)難以控制，不排除廣州市場(chǎng)的政策環(huán)境仍有進(jìn)一步收緊的可能。

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