前些天我寫過(guò)建業(yè)地產(chǎn)，就在最后帶了一句上坤的美女老板朱靜就是建業(yè)出來(lái)的，結(jié)果就有人想更多了解上坤地產(chǎn)，今天就一起來(lái)看看這家公司。?

克而瑞2021年上坤全口徑銷售額248億，排名99，權(quán)益銷售額130億，排名123位；再來(lái)看克而瑞2020年情況：全口徑銷售額265億，排名97，權(quán)益銷售額139億，排名124位。為什么要這么比較，因?yàn)橛浀蒙侠ぴ?020年前后大力拓展招聘的時(shí)候，當(dāng)時(shí)傳上坤拿了很多地，很多獵頭甚至很多地產(chǎn)人都看好上坤，都以為上坤的排名能大幅提升，但理想是豐滿的，現(xiàn)實(shí)是殘酷的，上坤的業(yè)績(jī)只能算還能穩(wěn)住，而大的發(fā)展則是根本沒(méi)有看到，不過(guò)也可能是跟去年開始的不利的大環(huán)境有關(guān)系。

2021年上坤年報(bào)中提到權(quán)益合約銷售額145.9億元，較2020年同比增長(zhǎng)15.3%，這個(gè)數(shù)據(jù)比克而瑞的數(shù)據(jù)多了15億；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入83.4億元，同比增長(zhǎng)1.8%；實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)11.7億元，凈利潤(rùn)5.8億元，核心歸屬母公司凈利潤(rùn)2.5億元?？磧衾麧?rùn)數(shù)據(jù)，還真不高，要知道上坤給到的高管薪資可一點(diǎn)也不比其他大的地產(chǎn)公司低，集團(tuán)高管很多職位都是年薪200萬(wàn)起步，不過(guò)也沒(méi)有辦法，地產(chǎn)行業(yè)想吸引知名大公司的人過(guò)來(lái)，薪資只能更有吸引力才有可能。

上坤這個(gè)名字聽起來(lái)說(shuō)實(shí)在的感覺有些土，但公司卻是一家非常年輕，同時(shí)老板也是一個(gè)非常年輕的女性，上坤老板朱靜的故事在地產(chǎn)行業(yè)也算是比較能夠激勵(lì)人的發(fā)展故事了。

被業(yè)內(nèi)稱為美女老板的朱靜出生于1976年，于1999年7月獲鄭州大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位、自2003年2月起供職于河南建業(yè)，僅用七年，就從基層做到了集團(tuán)副總裁，這個(gè)晉升速度一般人的確也很難得到，說(shuō)明其個(gè)人能力還是比較非常強(qiáng)的。女性往往在地產(chǎn)行業(yè)職業(yè)發(fā)展中更容易遇到天花板，可能也有這樣的職業(yè)發(fā)展瓶頸考慮，總之在2010年，朱靜“自立門戶”在上海創(chuàng)建上坤集團(tuán)。

事實(shí)上，像上坤這樣沒(méi)有基礎(chǔ)，白手起家的地產(chǎn)公司并不多見，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)家史要不是幾十年就開始創(chuàng)立的，如萬(wàn)科、碧桂園這樣的；要不就是先做建筑，后來(lái)轉(zhuǎn)型地產(chǎn)的如新力、中南、榮盛等；要不就是先做實(shí)業(yè)再做地產(chǎn)的，如中駿之前就是做制造業(yè)的。但上坤可以說(shuō)是白手起家，尤其在時(shí)間已經(jīng)到了2010年，通常情況下這個(gè)年代才開始創(chuàng)立地產(chǎn)公司成功的可能性并不太大，但上坤就是成功了，其成功應(yīng)該也是跟其第一個(gè)項(xiàng)目-上海寶山1919項(xiàng)目有關(guān)，這是上坤成立后拿到的第一個(gè)項(xiàng)目，并非地產(chǎn)開發(fā)，而是老舊廠房改造。朱靜后來(lái)接受媒體采訪的時(shí)候回憶道，以二房東模式租賃改造的這個(gè)項(xiàng)目并未給上坤帶來(lái)太多的利潤(rùn)，但基于該項(xiàng)目的成功口碑，上坤贏得了接下來(lái)更多的機(jī)會(huì)。我感覺也有可能是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目有了些眉目朱靜才創(chuàng)立上坤，這說(shuō)明人生的機(jī)會(huì)來(lái)臨了一定要抓住，如果不是因?yàn)檫@次創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，朱可能仍舊還在建業(yè)打工。

上坤成立的前5年，仍舊是以上海為主，2015年上坤用以33億的價(jià)格收購(gòu)了上海佘山一個(gè)63萬(wàn)方的超級(jí)大盤，正是這個(gè)后來(lái)為其帶來(lái)高達(dá)200億貨值的項(xiàng)目，進(jìn)一步提升了上坤在上海市場(chǎng)的規(guī)模排名，也讓朱靜決定帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)走出上海。2017年上坤再度擴(kuò)張到安徽、浙江、廣東等省份重點(diǎn)城市，進(jìn)入全國(guó)化布局階段。2018年上坤繼續(xù)落子河南、湖北省份后，朱靜確定了上坤“長(zhǎng)三角+中部+粵港澳大灣區(qū)”的整體戰(zhàn)略布局。

2010年上坤成功在香港上市，記得上坤瘋狂拿地及找人就是在2010年左右，當(dāng)時(shí)也挖了很多行業(yè)標(biāo)桿公司的人進(jìn)去，如旭輝萬(wàn)科背景的周青、呂斌等人，記得當(dāng)時(shí)上坤還拼命的招聘項(xiàng)目總，但好像不少項(xiàng)目總招聘過(guò)去沒(méi)有多久就離開了，主要上坤的項(xiàng)目總還是小項(xiàng)目總，權(quán)限比較小，有些招聘的儲(chǔ)備項(xiàng)目總，可能過(guò)早的招聘考，進(jìn)去了暫時(shí)沒(méi)有項(xiàng)目很多人就走了。

從上坤的全口徑銷售額和權(quán)益銷售額的數(shù)據(jù)來(lái)看，其合作項(xiàng)目占比比較多，的確經(jīng)常在朋友圈看到上坤跟其他公司合作的項(xiàng)目。雖然說(shuō)上坤全國(guó)多地有項(xiàng)目但還是長(zhǎng)三角為主，不過(guò)河南上坤也殺過(guò)去了跟老東家建業(yè)去爭(zhēng)地盤了，不過(guò)河南市場(chǎng)都不太好做，很多知名公司在河南市場(chǎng)也都很難算成功。

前兩天看到碧桂園的有人在發(fā)代建的廣告，感覺這是地產(chǎn)的一個(gè)方向，連上坤今年年初的時(shí)候招聘投資總監(jiān)，也就強(qiáng)調(diào)要有代建的投資經(jīng)驗(yàn)，但個(gè)人感覺雖然說(shuō)也可以做，但上坤這樣的公司做代建可能優(yōu)勢(shì)并不強(qiáng)。從上坤的財(cái)務(wù)報(bào)表的利潤(rùn)數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然其并無(wú)多大債務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，但在目前的地產(chǎn)行情下，由于盤子很難做大，未來(lái)的利潤(rùn)數(shù)據(jù)發(fā)展并不是太樂(lè)觀，公司能否進(jìn)一步發(fā)展壯大需要看大的市場(chǎng)形勢(shì)，同時(shí)也看公司能否在代建等新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)找到新的突破和發(fā)展機(jī)會(huì)。

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