（板塊分析系列）

黃埔黃陂板塊的樓市邏輯，其實(shí)很多人看不懂。

就這么兩不沾的一個(gè)地段，公建配套落后，商業(yè)氛圍欠佳，隨處可見散落的城中村，橫向?qū)Ρ纫幌驴茖W(xué)城核心區(qū)，以及老黃埔，撓破腦仁兒也想不明白，為什么它竟也可以賣到4.5-4.8萬？

憑啥？

憑它沒產(chǎn)業(yè)，憑它山旮旯？

好啦，莫急，把思緒往回?cái)n一攏，來到我理工男的思維世界，是坑還是平地，我們深挖一下便知。

接下來，我們領(lǐng)略到的，將是“見山不是山”的境界。

01 黃陂

了解，先從認(rèn)識開始。

我們年輕時(shí)候談戀愛，也是這么玩的。

黃陂地處科學(xué)城西北角邊緣，與天河高塘石交界，毗鄰科學(xué)城和天河智慧城兩大強(qiáng)產(chǎn)業(yè)板塊。

但是它本身是缺乏產(chǎn)業(yè)的，規(guī)劃定位為高端改善住宅區(qū)，純居住屬性，然而我們都知道，現(xiàn)在有個(gè)主流的共識是，“買房跟著產(chǎn)業(yè)走”，因此，黃陂的這個(gè)特點(diǎn)，與長嶺居相似，并不能算作優(yōu)勢。

不過黃陂由于近天河，板塊勢能會比長嶺居大的多，這個(gè)暫且不表。

黃陂的商業(yè)配套不成熟，目前主要靠蹭天河或科學(xué)城的核心區(qū)，片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套，值得期待的，只有廣府壹號旁邊的20萬方商業(yè)體。

不過教育資源，有變強(qiáng)的趨勢，當(dāng)前片區(qū)內(nèi)的學(xué)校有黃陂小學(xué)、黃埔軍校小學(xué)、黃埔軍校中學(xué)、117中學(xué)。

黃埔軍校的小學(xué)和中學(xué)不用多說，口碑一直以來都不錯(cuò)。

就是黃陂小學(xué)和117中學(xué)口碑較差，前身是白云區(qū)的村辦學(xué)校，因?yàn)辄S陂原先屬白云區(qū)，不過黃陂小學(xué)現(xiàn)在已改名為科學(xué)城實(shí)驗(yàn)小學(xué)，納入黃埔廣附教育集團(tuán)；117中學(xué)已改名為科學(xué)城實(shí)驗(yàn)中學(xué)，納入廣州科學(xué)城教育集團(tuán)。

這些學(xué)校名稱上的變化，以及從這幾年黃埔在教育上的投入和動(dòng)作來看，黃埔是有野心，將自己打造成教育強(qiáng)區(qū)的。

然后是交通，目前主要靠6號線和廣汕公路聯(lián)通內(nèi)外，不過6號線含金量不算高，然后廣汕公路早晚高峰還挺堵。

好了，既已相識，接下來就要相知了！

那么，這個(gè)板塊樓市的邏輯，到底如何？

我們知道，老黃埔的富頤，由于自身歷史遺留問題，價(jià)格一直卡在5W以下。

以前中鼎倒是堅(jiān)挺，價(jià)格一直跟著城光走，但在萬科強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，以及城光相對強(qiáng)產(chǎn)品力的打壓下，也沒能持久，近期價(jià)格下調(diào)到了4.5-4.8左右。

所以，當(dāng)前黃陂的價(jià)格，是一點(diǎn)也不輸黃埔的第一梯隊(duì)板塊，老黃埔以及科學(xué)城核心區(qū)的。

這也是最讓大家迷惑的點(diǎn)。

我們說，就板塊本身而言，黃陂肯定不如老黃埔。

因?yàn)槔宵S埔自帶魚珠CBD規(guī)劃，還近金融城、琶洲這類中心板塊，地段優(yōu)勢實(shí)非黃陂所能比。

那既然黃陂自身優(yōu)勢并不大，價(jià)格為什么還能賣這么高？我覺得主要有以下3點(diǎn)原因：

1、黃陂夾在兩大產(chǎn)業(yè)強(qiáng)板塊的中間，左手天河智慧城，右手科學(xué)城核心，且離的都不遠(yuǎn)，當(dāng)然關(guān)鍵還是抱上了天河的大腿，這是它的底氣所在。

可承接天河智慧城外溢的購買力，以及科學(xué)城核心區(qū)對居住品質(zhì)有要求的這一部分需求。

我們都知道，天河智慧城和科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，已較為成熟，具備就業(yè)中心的勢能，兩大板塊加起來，現(xiàn)有的科創(chuàng)企業(yè)數(shù)量，近5000家。

這些就業(yè)群體本身素質(zhì)不弱，而黃陂板塊不大，貨量有限，供需不至于失衡。

這鑄就了該板塊樓市堅(jiān)固的基石。

2、打差異化競爭，走高端改善路線。

目前天河智慧城的保利天匯、天河壹品，科學(xué)城核心區(qū)的羅蘭、中央城、時(shí)代等盤，整體偏剛需。

所以，預(yù)算上不了天匯等盤，或者能上但對居住品質(zhì)有要求，希望住更大面積的，包括科學(xué)城這邊對居住品質(zhì)要求比較高的這部分改善群體，成為了黃陂主要的客群。

3、得益于市場的紅利。

現(xiàn)在市場這么差，所以我說的，當(dāng)然不是市場上升帶來的紅利，而是我們的房地產(chǎn)市場，經(jīng)過這么多年的沉淀發(fā)展，廣大人民群眾最基礎(chǔ)的居住需求，早已普遍得到了滿足。

因此，房地產(chǎn)市場當(dāng)前以及未來的趨勢，都會是改善需求占主導(dǎo)。

03 尾聲

綜上所述，關(guān)于黃陂板塊的價(jià)值，整體而言就是：

近天河+改善屬性+順應(yīng)市場發(fā)展趨勢。

因此，黃陂自有其內(nèi)在價(jià)值，但我們還是要清晰認(rèn)識到一點(diǎn)就是，單論升值潛力，黃陂與老黃埔，仍非一個(gè)量級的對手。

在老黃埔這個(gè)龍頭還沒發(fā)力的當(dāng)下，黃陂的價(jià)格，不算高，但也只能說是相對正常的水平。

之前的5W+，屬于是市場情緒拉滿狀態(tài)下的不理性表征。

當(dāng)市場回歸理性，能靠基本面站穩(wěn)的，才是其底色所在。

好了，關(guān)注我，看懂樓市，穿越周期～

#野先生自有資深團(tuán)隊(duì)，專注廣州樓市，提供一站式買房管家服務(wù)，先咨詢規(guī)劃后選籌，不C房，只幫買對房！