近期風波不斷的萬科再遭國際評級機構(gòu)評級下調(diào)。

11月27日，評級機構(gòu)穆迪宣布，將萬科的發(fā)行人評級從「Baa1」下調(diào)至「Baa3」，并將全資子公司萬科置業(yè)(香港)所發(fā)行的中期票據(jù)及優(yōu)先無擔保債券評級一并下調(diào)。評級展望為負面。

對于月初憑借深圳市國資委站臺才度過一次信任危機的萬科而言，穆迪的評級下調(diào)無疑又是一次不大不小的利空。

今日萬科部分美元債出現(xiàn)下跌，如2027年到期的美元票據(jù)“VNKRLE 3.975 11/09/27”，11月27日較前一交易日下跌約4%，境內(nèi)公司債“22萬科07”則大跌了11.57%。股價方面，萬科A收報11.8元/股，下跌2.8%，港股萬科企業(yè)下跌1.85%。

穆迪正式下調(diào)萬科評級

今年9月份，穆迪雖然維持了萬科的Baa1評級，但已經(jīng)將其列入評級可能下調(diào)的觀察名單。

11月27日，穆迪正式宣布，將萬科的發(fā)行人評級從「Baa1」下調(diào)至「Baa3評級」，并將全資子公司萬科置業(yè)(香港)所發(fā)行的中期票據(jù)及優(yōu)先無擔保債券評級一并下調(diào)。評級展望為負面。

在穆迪的信用評級中，Baa級反映保證程度一般，利息支付和本金安全現(xiàn)在有保證，但在相當長遠的一些時間內(nèi)具有不可靠性，缺乏優(yōu)良的投資品質(zhì)。其中，Baa3又是Baa級中的最低一級。

穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示，評級下調(diào)反映萬科合約銷售疲軟，今年首十個月表現(xiàn)跑輸大市，預計公司的信貸指標及流動性緩沖將在未來12至18個月內(nèi)減弱，預測調(diào)整后債務對EBITDA比率將提升到4.5至5倍，息稅前利潤對借貸利息覆蓋比率則預料下降到4至4.5倍。

同時，考慮到萬科未來12至18個月的再融資需求龐大，穆迪認為其面對的融資不確定性，將限制財務靈活度，令萬科在房地產(chǎn)市場中處于較弱勢地位。穆迪預測萬科今明兩年合約銷售額將按年下跌10%，歸因于消費者信心疲軟，而且公司主要是在一線城市發(fā)展，因此較受影響。

此前已遭惠譽下調(diào)評級

值得注意的是，穆迪并非唯一一家下調(diào)萬科評級的國際評級巨頭。

10月17日，惠譽將萬科企業(yè)股份有限公司的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)和高級無抵押評級以及萬科企業(yè)全資子公司萬科香港的未償高級票據(jù)的評級從“BBB+”下調(diào)至“BBB”。萬科企業(yè)的發(fā)行人違約評級的展望則為穩(wěn)定。

惠譽認為，萬科企業(yè)近期銷售業(yè)績?nèi)跤陬A期，這可能會抑制現(xiàn)金流生成及其去杠桿化努力?；葑u將萬科企業(yè)2023年全年合同銷售總額的預期從之前的2%的降幅下調(diào)到10%的降幅至3750億元。

惠譽下調(diào)萬科評級后，帶來一系列連鎖反應。市場對萬科債券違約擔憂情緒蔓延，萬科美元債和股價也持續(xù)下跌。即便是萬科在投資者互動平臺回應“公司基本面沒有出現(xiàn)任何問題”也無濟于事。

因此，萬科于11月6日下午緊急召開有超過150家金融機構(gòu)、資金方參加的金融機構(gòu)會議。除了郁亮等高層親自坐鎮(zhèn)，還得到大股東深圳國資委主要領(lǐng)導“站臺”。深圳市國資委表態(tài)“萬科是深圳國資體系重要成員，必要時通過一切可能手段支持”，市場情緒才得以安撫，萬科債券和和股價也此后開始反彈。

需密切關(guān)注11月銷售額

惠譽和穆迪對萬科的評級下調(diào)均緣于其合約銷售的疲軟，并且兩家不約而同地預計萬科全年的合約銷售額將下降10%。

具體來看，今年前三季度，萬科銷售額同比下降11%，至2806億元。7月和8月大幅下降，9月份有所回升。

根據(jù)萬科11月2日發(fā)布的10月銷售額簡報，公司10月份合同銷售金額達到318.3億元，與9月份基本持平，比去年同期下滑約0.8%。但前10個月萬科合同銷售金額累計為3124.4億元，同比下滑約10%。

而如今11月行將結(jié)束，購房者對萬科的信心是否受到月初信任危機的影響，11月的銷售額將是重要觀察指標。根據(jù)慣例，萬科會在12月首周發(fā)布11月銷售數(shù)據(jù)。同時萬科也會公布前一月拿地情況，是否保持一貫的拿地節(jié)奏，也是觀察萬科財務情況的重要參考。

雖然萬科不斷喊話自身銷售和現(xiàn)金流狀況健康，但近期的一則新聞還是隱隱引發(fā)外界對其現(xiàn)金流狀況的擔憂。

11月22日，一張來自杭州某項目工地大門的停工告示圖片廣泛流傳，告示內(nèi)容指開發(fā)商杭州萬科單方面違約導致長期拖欠施工方巨額資金，為此施工方明確即將停工。據(jù)了解，該項目位于杭州市錢塘區(qū)下沙的杭州湖印光年府項目，開發(fā)商為杭州萬沙置業(yè)有限公司。

針對網(wǎng)傳消息，11月22日晚間，萬科方面回復媒體稱：“告示內(nèi)容不屬實”，“施工期間均按合同約定支付合作款項，并沒有拖欠任何應付款項”。萬科同時表示：“針對與振豐建設合作的其他個別歷史項目，在工程維保、施工水電費等方面存在爭議事項，萬科將通過友好協(xié)商或法律途徑，推進事件妥善解決?！?/p>

此前，在金融機構(gòu)交流會上，萬科管理層曾強調(diào)，萬科一直保持常態(tài)化的日周月季滾動現(xiàn)金流管理和壓力測試，對資金情況實時可知可視可控，通過前置預案，確保公司安全。

萬科董事會主席郁亮則表示：“從政策底到市場底，再逐步修復到合理水平，都需要時間。近兩年壓力大的原因，在于商品住宅建設交付洪峰與銷售連續(xù)下滑疊加在了一起，但從行業(yè)施工情況看，到明年下半年這一疊加過程就能基本結(jié)束?！?/p>

公開資料顯示，明年萬科主要有三筆美元債到期，整體折合人民幣大概110億元。在現(xiàn)金儲備和融資方面，剔除預售監(jiān)管資金和受限資金，萬科三季度末的現(xiàn)金短債比約1.4倍，前9個月共新增發(fā)行了100億元公司債。

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