廣州起訴：房屋租賃合同能否提前解除？解除方需承擔(dān)何種違約責(zé)任？

近年來(lái)的房?jī)r(jià)一直處在高位，很多年輕家庭在婚后、創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)初期可能一時(shí)無(wú)法籌足購(gòu)房款，那么租賃便是一條非常好的中間道路?，F(xiàn)在打開(kāi)網(wǎng)頁(yè)隨便百度一下便就可看到多如牛毛的租賃信息及租賃合同模板。但受實(shí)際情況的影響，特別是租賃商鋪?zhàn)錾夂?，很出現(xiàn)可能因行業(yè)不景氣而放棄生意，并提前解除房屋租賃合同的情況，對(duì)于此種情況是否有法律明文規(guī)定？提前解除后的違約責(zé)任如何承擔(dān)？

案例摘要：2021年，老劉與某公司簽訂了一份為期5年的租房合同，租金每年135000元。直到2022年2月，老劉均正常支付房租。

2022年3月，因生意不景氣，老劉產(chǎn)生了關(guān)門(mén)的想法，同時(shí)聯(lián)系對(duì)方，請(qǐng)求解除房屋租賃合同。但由于整體大環(huán)境影響，出租方某公司擔(dān)心房屋空置太久，自己也有損失，于是便未同意老劉解除合同的要求。因此老劉將出租方訴至法庭，請(qǐng)求法院判決解除合同并返還押金。

經(jīng)法院審理認(rèn)定，老劉在2021年與出租方簽訂的租賃合同為雙方真實(shí)的意思表示，且老劉在承租期間均按照約定給付房租，合同有效。后老劉已明確表示不再繼續(xù)租賃房屋，但出租方不同意，此時(shí)已陷入合同僵局。如果繼續(xù)強(qiáng)制履行對(duì)違約方顯失公平，基于此判決雙方租賃合同解除于法院訴狀送達(dá)之日起解除，老劉應(yīng)按照租賃合同約定支付違約金30000元和所欠2023年3月份的房租，駁回了其要求退還押金的訴訟請(qǐng)求。

關(guān)于此類期限較長(zhǎng)的房屋租賃合同，非因個(gè)人惡意違約的具體規(guī)定在《民法典》中并未作詳細(xì)規(guī)定，因此應(yīng)根據(jù)2019年《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（下稱《九民紀(jì)要》）第48條規(guī)定的精神進(jìn)行裁判。其具體規(guī)定是：違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是，在一些長(zhǎng)期性合同如房屋租賃合同履行過(guò)程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過(guò)起訴的方式解除合同，有時(shí)對(duì)雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請(qǐng)求解除合同的，人民法院依法予以支持：（１）違約方不存在惡意違約的情形；（２）違約方繼續(xù)履行合同，對(duì)其顯失公平；（３）守約方拒絕解除合同，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。

在本文中，老劉本身并無(wú)違約惡意，從其承租一年均繳納房租可以提現(xiàn)，如果判決老劉繼續(xù)履行合同，那么在生意收入減少，再繼續(xù)背負(fù)房租則對(duì)其明顯不公，而且合同中已經(jīng)約定違約責(zé)任，那么完全可以判決其在承擔(dān)違約責(zé)任的同時(shí)，合同解除。需要注意的是，此情況僅限于長(zhǎng)期的租賃合同。

租賃房屋時(shí)應(yīng)特別注意哪些方面呢？

首先要根據(jù)自己對(duì)市場(chǎng)前景的分析，合理確定租期，并簽訂書(shū)面租賃合同。根據(jù)《民法典》第707條規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，未采取書(shū)面形式，無(wú)法確定租期的，視為不定期租賃。如果定性為不定期租賃，那么雙方均可根據(jù)《民法典》第730條的規(guī)定隨時(shí)解除合同，只需要在合理期限之前通知對(duì)方即可。對(duì)于做生意而言，往往需要投入資金進(jìn)行裝修，如果一時(shí)疏忽未簽訂書(shū)面租賃合同，那么則有可能面臨房東臨時(shí)變卦的情形而陷入糾紛，而且對(duì)合同租期要明確體現(xiàn)在租賃合同中。如果簽訂了長(zhǎng)期的租賃合同，一旦個(gè)人意欲提前解除合同，那么要在第一時(shí)間聯(lián)系房東，并留存記錄，同時(shí)可以訴請(qǐng)法院解除合同，因?yàn)榇藭r(shí)涉及到法院認(rèn)定解除合同日期的問(wèn)題，如果長(zhǎng)期糾纏不清，那么此期間有極大可能會(huì)被法院認(rèn)定仍在承租期內(nèi)。

其次，要對(duì)合同的違約條款進(jìn)行充分協(xié)商。違約金對(duì)于保障合同履行有重要的意義，《民法典》第566條第二款規(guī)定，合同因違約解除的，解除權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外。本條規(guī)定體現(xiàn)了民法領(lǐng)域意思自治的原則。所以對(duì)于違約條款的協(xié)商一定要充分，且處在自己的可接受范圍內(nèi)，因?yàn)橐罁?jù)雙方達(dá)成合意而簽訂的合同對(duì)雙方均有約束性，相關(guān)條款也是法院做出最終判決的重要考量之一。

最后，如果雙方均有通過(guò)調(diào)節(jié)解決的意思，那么可以通過(guò)地方的人民調(diào)解委員會(huì)作出調(diào)解書(shū)，并送至法院確認(rèn)。《中華人民共和國(guó)調(diào)解法》第33條規(guī)定， 經(jīng)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解達(dá)成調(diào)解協(xié)議后，雙方當(dāng)事人認(rèn)為有必要的，可以自調(diào)解協(xié)議生效之日起三十日內(nèi)共同向人民法院申請(qǐng)司法確認(rèn)，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)調(diào)解協(xié)議進(jìn)行審查，依法確認(rèn)調(diào)解協(xié)議的效力。經(jīng)過(guò)法院確認(rèn)的調(diào)解書(shū)與判決書(shū)一樣具有強(qiáng)制性，如果對(duì)方后悔，可以直接依據(jù)調(diào)解書(shū)要求法院強(qiáng)制執(zhí)行，即便對(duì)方再次提起訴訟，那么調(diào)解書(shū)也是最重要的證據(jù)之一，可以省去對(duì)方找后賬的后顧之憂。我們作為廣州法律人，希望以上見(jiàn)解對(duì)大家日后法院起訴有幫助，無(wú)論勞動(dòng)仲裁還是合同糾紛，多完善一點(diǎn)證據(jù)，就減少一點(diǎn)打官司麻煩。