作者 | 劉瑩

出品 |?焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升級(jí)三道紅線、調(diào)控補(bǔ)丁等政策，穩(wěn)定“房住不炒”主基調(diào)。

在這樣的背景下，焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)從財(cái)務(wù)安全、成長(zhǎng)能力和運(yùn)營(yíng)能力三大維度出發(fā)，根據(jù)銷(xiāo)售增長(zhǎng)率、營(yíng)收增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、三費(fèi)率和ROE等9大指標(biāo)進(jìn)行綜合篩選，尋找出了一批在多變市場(chǎng)中依然扎實(shí)前進(jìn)，取得較好成績(jī)的企業(yè)，碧桂園即是其中典型的一個(gè)。

碧桂園財(cái)務(wù)指數(shù)

11月4日，碧桂園披露，今年前十個(gè)月，公司的權(quán)益合同銷(xiāo)售金額累計(jì)已達(dá)4940.7億元，權(quán)益合同銷(xiāo)售面積也達(dá)到了5822萬(wàn)平方米。以銷(xiāo)售規(guī)模計(jì)，碧桂園仍在行業(yè)領(lǐng)先，展現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)獲悉，為了推動(dòng)銷(xiāo)售去化，碧桂園自去年開(kāi)始加大對(duì)其線上銷(xiāo)售平臺(tái)鳳凰云的技術(shù)投入與研發(fā)，同時(shí)不斷開(kāi)展各類(lèi)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，推動(dòng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)。在手持現(xiàn)金充裕的基礎(chǔ)上，碧桂園近年來(lái)堅(jiān)持對(duì)回款目標(biāo)強(qiáng)考核，并在今年上半年實(shí)現(xiàn)了約2727.9億元的權(quán)益物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)金回籠，權(quán)益回款率達(dá)90%。這也是碧桂園的權(quán)益回款率連續(xù)第六年達(dá)到90%或以上

眾所周知，作為衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的重要指標(biāo)。銷(xiāo)售回款率越高，意味著企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度越快，財(cái)務(wù)資金管控能力也越強(qiáng)?？焖賹?shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款不僅能保障企業(yè)現(xiàn)金流的充足，還能進(jìn)一步提升企業(yè)在弱環(huán)境下抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)為企業(yè)在逆周期下獲取更多投資機(jī)會(huì)奠定基礎(chǔ)。

受高地價(jià)和限房?jī)r(jià)雙重因素?cái)D壓，行業(yè)整體利潤(rùn)空間趨窄，加強(qiáng)管理、提高經(jīng)營(yíng)效率成為行業(yè)共識(shí)。在此方面，億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年至今，碧桂園的三費(fèi)費(fèi)用支出占比持續(xù)呈現(xiàn)下降狀態(tài)。2021年上半年，碧桂園的管理費(fèi)用率和銷(xiāo)售費(fèi)用率分別為2.6%和3.3%，相比2020年同期降低1.0個(gè)百分點(diǎn)和0.4個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)低值。

同時(shí)，由于有息負(fù)債和融資成本雙雙下降，碧桂園上半年的財(cái)務(wù)費(fèi)用率僅有4.2%，較2020年同期下降2.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下近年來(lái)的新低。

從周轉(zhuǎn)率來(lái)看，據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2018年至2020年以及2021上半年，碧桂園的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.52、0.47、0.37及0.34，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.28、0.27、0.24及0.23。與行業(yè)其他頭部房企相比，碧桂園的該兩項(xiàng)指標(biāo)也極具優(yōu)勢(shì)。

焦點(diǎn)研究院指出，存貨是企業(yè)的在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者已完成在售的項(xiàng)目，周轉(zhuǎn)速度越快，意味著公司將要推盤(pán)的項(xiàng)目也多，由此不僅能快速提升銷(xiāo)售金額，也能為公司帶來(lái)大量資金。而回籠的資金又能馬上投入到接下來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，以此輪轉(zhuǎn)，提升公司的資金使用效率，最終為公司創(chuàng)造高額的盈利收入。

此外，高效的運(yùn)營(yíng)可以使公司的現(xiàn)金流長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，且注重自有資金的企業(yè)在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上才更加穩(wěn)健。今年上半年，碧桂園的凈負(fù)債率僅有49.7%，現(xiàn)金短債比為2.1倍，短期償債無(wú)憂(yōu)，這也使得碧桂園在資本市場(chǎng)備受認(rèn)可。期內(nèi)，其分別獲得了穆迪和惠譽(yù)的“投資級(jí)”信用評(píng)級(jí)，以及標(biāo)普的“正面”展望評(píng)級(jí)。

較強(qiáng)的償債能力和優(yōu)秀的評(píng)級(jí)給碧桂園帶來(lái)了融資的便利。今年上半年，碧桂園的整體融資成本低至5.39%，較2020年底下降17個(gè)基點(diǎn)。低廉的資金成本與快速回籠的自有資金共同構(gòu)成了碧桂園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源，這也是公司可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

戰(zhàn)略邏輯：從“提質(zhì)控速”到“全競(jìng)提升”

整體來(lái)說(shuō)，碧桂園之所以能夠在弱環(huán)境下持續(xù)獲得優(yōu)異表現(xiàn)，與公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的布局規(guī)劃和強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力息息相關(guān)。

自2018年下半年提出“提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”戰(zhàn)略，到2019年“高科技綜合性企業(yè)”的新定位，再到2020年“一率五力”（在合法合規(guī)、保證安全質(zhì)量的前提下，做好高效率、成本力、產(chǎn)品力、營(yíng)銷(xiāo)力、服務(wù)力和科技力）的提出，碧桂園的企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整不僅應(yīng)時(shí)、應(yīng)勢(shì)，且在逐步深化。

從戰(zhàn)略實(shí)施成效來(lái)看，近年來(lái)，碧桂園在維持銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，保持行業(yè)領(lǐng)先地位的同時(shí)，發(fā)展節(jié)奏也由快轉(zhuǎn)穩(wěn)。2021年，碧桂園連續(xù)第三年將“全競(jìng)提升”作為年度主題，向管理要效益，同時(shí)堅(jiān)持提升公司全周期的綜合競(jìng)爭(zhēng)力、向高質(zhì)量發(fā)展階段進(jìn)階，積極推動(dòng)企業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，不少房企從融資、拿地到銷(xiāo)售都面臨不小壓力，看衰房地產(chǎn)行業(yè)的聲音此起彼伏。面對(duì)這樣的環(huán)境，碧桂園并不盲從，反而具有自己獨(dú)到的判斷。

一方面，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，碧桂園認(rèn)為當(dāng)前行業(yè)仍具韌性。數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資112568億元，同比增長(zhǎng)8.8%；住宅投資84906億元，增長(zhǎng)10.9%；商品房銷(xiāo)售面積130332萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.3%。

另一方面，碧桂園認(rèn)為，政策調(diào)控是希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康發(fā)展，那些對(duì)社會(huì)有貢獻(xiàn)、自身真正有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)才會(huì)贏得未來(lái)。這也是碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在近期集團(tuán)月度管理會(huì)議上的表態(tài)。

同在該會(huì)議上，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)也強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)需求仍然存在，當(dāng)下碧桂園要做的，即是全力以赴提升競(jìng)爭(zhēng)力，同頻共振做好今天應(yīng)該做的所有事，庖丁解牛做好每一個(gè)細(xì)節(jié)，全力以赴提升安全質(zhì)量。

如何提升競(jìng)爭(zhēng)力？這離不開(kāi)碧桂園今年的年度主題“全競(jìng)提升”戰(zhàn)略。按照管理層在今年年中時(shí)的表態(tài)，即“持續(xù)提升營(yíng)銷(xiāo)力，保證供貨不脫節(jié)，實(shí)行以銷(xiāo)定產(chǎn)；同時(shí)保障銷(xiāo)售回款和現(xiàn)金流，實(shí)行有序支出。各區(qū)域進(jìn)一步提升投資標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)中選優(yōu)；此外，要加快推進(jìn)數(shù)字化，讓數(shù)字化成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一”。

產(chǎn)業(yè)邏輯：多元產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)主業(yè)協(xié)同

事實(shí)上，早在2019年，碧桂園即明確了地產(chǎn)、機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)三大發(fā)展重點(diǎn)，在地產(chǎn)主業(yè)之外，將機(jī)器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)也提升至了戰(zhàn)略地位。如今行業(yè)增速普遍放緩的背景下，碧桂園的多元化業(yè)務(wù)也進(jìn)一步拓展了公司的未來(lái)發(fā)展空間。

機(jī)器人方面，資料顯示，截至2021年10月底，碧桂園集團(tuán)全資子公司廣東博智林機(jī)器人有限公司已有18款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，覆蓋全國(guó)18個(gè)省份近120個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)交付超400臺(tái)，累計(jì)應(yīng)用施工也超過(guò)了450萬(wàn)平米，成績(jī)顯著。

同時(shí)，同屬碧桂園旗下全資子公司的千璽機(jī)器人集團(tuán)也發(fā)展迅速。截至2021年10月，千璽機(jī)器人集團(tuán)累計(jì)提交1149余項(xiàng)專(zhuān)利申請(qǐng)，自主研發(fā)機(jī)器人設(shè)備及軟件系統(tǒng)80多種，實(shí)現(xiàn)了涵蓋中餐、火鍋、煲仔、粉面、漢堡、麻辣燙等多種餐飲品類(lèi)及餐飲機(jī)器人單機(jī)運(yùn)營(yíng)的“6+1”智慧餐飲布局。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，截至今年上半年，碧桂園已形成現(xiàn)代種業(yè)、智能農(nóng)機(jī)平臺(tái)及裝備制造、海外大農(nóng)業(yè)三大核心業(yè)務(wù)板塊。未來(lái)，碧桂園還將加快前端種業(yè)研發(fā)，打造我國(guó)的“農(nóng)業(yè)芯片”。在中端，利用高新技術(shù)應(yīng)用到農(nóng)機(jī)無(wú)人駕駛、智慧農(nóng)業(yè)和智慧農(nóng)場(chǎng)管理上，布局科技農(nóng)業(yè)；在市場(chǎng)端，則將結(jié)合“碧優(yōu)選”門(mén)店，減少農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)，真正做到健康食品“從田間到餐桌”。

此外，碧桂園近兩年還圍繞硬科技、大健康、新消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)鏈四大投資主題，進(jìn)行了多項(xiàng)投資行為。這些股權(quán)投資業(yè)務(wù)的發(fā)展，也在為公司主業(yè)賦能，成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展源源不斷的動(dòng)力。

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，目前來(lái)看，碧桂園旗下的多元化業(yè)務(wù)階段性效果顯著，且與地產(chǎn)主業(yè)形成了良好的協(xié)同效應(yīng)。而這種全產(chǎn)業(yè)鏈的商業(yè)模式，既是碧桂園區(qū)別于其他房企的顯著特征，也是其不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

投資邏輯：廣度、深度、契合度

碧桂園業(yè)績(jī)的持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)也與其土儲(chǔ)資源豐富、布局兼具廣度和深度相關(guān)。在前瞻性的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略布局下，碧桂園如今已實(shí)現(xiàn)了全國(guó)一到六線城市的全覆蓋，且持續(xù)聚焦深耕。

截至今年上半年，碧桂園的業(yè)務(wù)已覆蓋至中國(guó)內(nèi)地所有省份的296個(gè)地級(jí)行政區(qū)、1408個(gè)區(qū)縣，總權(quán)益可售資源約2.2萬(wàn)億。其中，約99%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，74%位于長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、成渝等五大都市圈。

從土儲(chǔ)區(qū)域分布來(lái)看，碧桂園的投資腳步契合了國(guó)家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動(dòng)的趨勢(shì)。土儲(chǔ)布局范圍廣泛可以分散風(fēng)險(xiǎn)，而深度聚焦則有利于提升競(jìng)爭(zhēng)力，這也為碧桂園未來(lái)的規(guī)模和盈利增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。

與此同時(shí)，碧桂園的貨值質(zhì)量也在不斷提升。資料顯示，自2019年開(kāi)始，碧桂園獲取的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益明顯優(yōu)于2017年至2018年獲取的項(xiàng)目，獲取12個(gè)月內(nèi)的平均貨值轉(zhuǎn)化率也提高了5個(gè)百分點(diǎn)。

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，碧桂園之所以能夠持續(xù)處于行業(yè)領(lǐng)先地位，根本原因在于公司內(nèi)部強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力以及投資的長(zhǎng)期主義。在保障規(guī)模、收入和盈利穩(wěn)步增長(zhǎng)的情況下，強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)能力可以為公司在資本市場(chǎng)上提供融資便利，而內(nèi)部和外部?jī)?yōu)勢(shì)的結(jié)合又造就了碧桂園強(qiáng)大的綜合實(shí)力。

同時(shí)，碧桂園還在積極推進(jìn)多元化，這為公司綜合實(shí)力的提升帶來(lái)了附加值，也是企業(yè)未來(lái)發(fā)展的新動(dòng)力。