哈爾濱樓市正在上演最無奈的一幕。

近日，哈爾濱公布一則讓全國樓市顫抖的新政策《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，總共14條措施。

其中，最吸引眼球的是以下3條：

支持并鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)對銷售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房進(jìn)一步讓利給購房群眾，政府將對讓利企業(yè)的銷售情況進(jìn)行考核，給予表彰、嘉獎(jiǎng)。

積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)根據(jù)市場情況，采取打折促銷、團(tuán)購等方式讓利銷售新建商品房。

靈活就業(yè)人員連續(xù)繳存公積金六個(gè)月即可申請貸款；支持異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款，實(shí)現(xiàn)異地職工享有在哈市同等住房公積金貸款政策。

觸及房地產(chǎn)行業(yè)靈魂的核心政策就是：

積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)，采取打折促銷、團(tuán)購等方式銷售新建商品房，并大幅降低公積金買房門檻。

此項(xiàng)新政一出，便迅速成為熱搜，引發(fā)行業(yè)激烈討論。

降價(jià)賣房，中國房地產(chǎn)史上罕見

2015年以來，就極少有地方政府主動(dòng)要求開發(fā)商降價(jià)賣房，說得最多的是抑制房價(jià)過快上漲或者是維護(hù)市場穩(wěn)定，不能大漲也不能大跌。

意味著，哈爾濱將成為中國第一個(gè)鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)賣房的大城市。

其實(shí)，每個(gè)地方政府明確鼓勵(lì)開發(fā)商降房價(jià)賣房，都需要莫大的勇氣。

首先，開發(fā)商降房價(jià)，政府就得降地價(jià)，甚至?xí)?dǎo)致賣地困難，而賣地一直都和地方財(cái)政收入直接掛鉤。

據(jù)國家財(cái)政部披露的《2020年10月財(cái)政收支情況》顯示，2020年前10個(gè)月，國有土地使用權(quán)出讓收入55965億元，同比增長10.1%。

每年動(dòng)輒6-7萬億的賣地收入，使得中國大部分地方政府的財(cái)政體系對賣地非常依賴，依賴程度甚至超過100%。

由此可見，土地收入已經(jīng)成為部分地方政府最大的財(cái)政收入之一，地方政府主動(dòng)讓開發(fā)商降價(jià)賣房，直接觸及靈魂。

其次，房價(jià)下跌，歷來是業(yè)主維權(quán)、鬧事的主要原因之一。

最后一點(diǎn)，也是最重要的一點(diǎn)：

幾乎所有人都明白，房價(jià)下跌時(shí)，潛在的購房人都會(huì)觀望為主，擔(dān)心未來還有更低的價(jià)格。因此，房地產(chǎn)市場一個(gè)非常重要的規(guī)律是：買漲不買跌。

因此，出于財(cái)政收入和社會(huì)穩(wěn)定的考量，地方政府是沒有動(dòng)力讓開發(fā)商降價(jià)賣房的。

那么，這一次哈爾濱為什么要這么做呢？

降價(jià)賣房，哈爾濱無奈的選擇

其實(shí)，哈爾濱頒布樓市新政的原因很簡單：哈爾濱的樓市，實(shí)在繃不住了。

任何一個(gè)城市房價(jià)，都是由人口、經(jīng)濟(jì)、土地供應(yīng)息息相關(guān)的。

哈爾濱作為副省級(jí)城市、黑龍江省省會(huì)。

哈爾濱擁有5.3萬平方公里陸地面積的城市，相當(dāng)于3.3個(gè)北京、8.4個(gè)上海、接近27個(gè)深圳。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年末，哈爾濱市常住人口1076萬，其中，城鎮(zhèn)人口709萬，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近66%，橫向比較，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)不低了。

土地充足、城鎮(zhèn)化率偏高的同時(shí)，哈爾濱的人口卻在不斷流失。

哈爾濱市是東三省中，人口流失最為嚴(yán)重的大城市。數(shù)據(jù)顯示，2009-2019年，哈爾濱市小學(xué)生人數(shù)下滑了14%，黑龍江全省則流失了31%。意味著，大約31%的人口在過去10年離開了黑龍江。

同時(shí)，常住人口也不增反減，2017年常住人口1092.9萬，2019年只有1076.3萬了，兩年減少了16.6萬人。

特別是年輕人口外流嚴(yán)重。

人口流失的同時(shí)，哈爾濱的經(jīng)濟(jì)也撐不住了。2019年GDP為5249億元，人均GDP僅有4.88萬元，在全國省會(huì)城市中，排名倒數(shù)第一，人均可支配收入為4萬元，也低于全國平均水平。

人口流失嚴(yán)重、老百姓的消費(fèi)需求疲軟，哈爾濱政府賣地的熱情卻非常兇猛。

數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，哈爾濱累計(jì)出讓住宅、商住、商業(yè)類用地共53宗，面積超過334萬平方米。

賣地兇猛的結(jié)果就是，商品房供應(yīng)急劇增長。

2020年哈爾濱商品房累計(jì)供應(yīng)88883套，供應(yīng)面積873.49萬㎡；而累計(jì)成交只有36202套，成交面積373.70萬㎡；1-9月面積供求比高達(dá)2.34。去化周期2年多。

最終的結(jié)果就是，今年以來，哈爾濱樓市徹底疲軟，量價(jià)齊跌。

2020年8月，哈爾濱新房的平均價(jià)格為10463元/平米，同比下降超過10%，新房銷量50.96萬方，同比下降超50%，直接腰斬。

哈爾濱的樓市，正在入冬。

一旦樓市陷入僵局的時(shí)候，地方政府只有2個(gè)選擇：

第一，放松限購、限貸，或者用貨幣棚改等手段，刺激樓市上漲（2015年到2016年絕大部分城市）；

第二，鼓勵(lì)企業(yè)降價(jià)促銷（目前只有哈爾濱）。

所以，哈爾濱突然出臺(tái)新政鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)賣房，是一個(gè)萬般無奈的選擇。

房價(jià)下跌，誰最害怕？

哈爾濱，正在給其他三四線城市敲警鐘。經(jīng)濟(jì)薄弱、人口長期凈流出的背景下，如果無限制地供應(yīng)土地，或?qū)⑼钢腥说馁徺I力，樓市將陷入哈爾濱的冰封魔咒。

如果開發(fā)商真的主動(dòng)降價(jià)賣房，導(dǎo)致房價(jià)陰跌不止，誰最害怕呢？

眾所周知，房地產(chǎn)是資金密集的行業(yè)，一旦城市房地產(chǎn)市場全面下跌，將牽一發(fā)而動(dòng)全身。

首先是當(dāng)?shù)氐姆科鬆I收下降，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模大幅收縮，房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)，個(gè)別城市的房價(jià)持續(xù)下跌，在中國并非沒有先例。2010-2015年，溫州曾上演了一波房地產(chǎn)泡沫破滅的慘烈教訓(xùn)。

以溫州為例，其擁有發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)，靠出口加工業(yè)務(wù)積聚著大量人口和財(cái)富，加上四萬億救市計(jì)劃下銀行信貸的大量投放，大量資金涌入房地產(chǎn)市場，溫州炒房團(tuán)一度聞名全國。

2010年后，當(dāng)?shù)胤績r(jià)迅速飆升，2011年超過3萬元/平米，接近一線城市房價(jià)水平。

個(gè)人、企業(yè)紛紛高杠杄加入炒房大軍。

2011年，中國貨幣政策轉(zhuǎn)向緊縮，歐美經(jīng)濟(jì)的衰退，給溫州民營經(jīng)濟(jì)沉重的打擊。

當(dāng)民營企業(yè)由于銷售困難、資金鏈斷裂而無法償還貸款時(shí)，銀行只好處置拍賣作為抵押的房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價(jià)一年內(nèi)下跌 20%，此后連續(xù)十幾個(gè)月持續(xù)下跌，溫州銀行業(yè)也陷入困境，甚至出現(xiàn)了中小銀行破產(chǎn)。