作者：夏日

來(lái)源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)是一個(gè)事實(shí)——公開資料顯示，未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨規(guī)模、品牌、產(chǎn)品和服務(wù)的綜合競(jìng)爭(zhēng)。

然而在這種背景下，禹洲集團(tuán)卻以黑馬之勢(shì)躍進(jìn)了“千億俱樂部”，成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊(duì)的選手。

近期，禹洲集團(tuán)發(fā)布2020年財(cái)報(bào)顯示，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售額1049.67億元，同比增長(zhǎng)39.74%，合約銷售面積為626.47萬(wàn)平米，合約銷售均價(jià)約為每平方米人民幣16,756元，同比上升10.9%。

從2011年至2020年，禹洲集團(tuán)從行業(yè)TOP100入選中國(guó)房地產(chǎn)三十強(qiáng)。

禹洲集團(tuán)是如何做到的？

房產(chǎn)爭(zhēng)霸賽升級(jí)?禹洲集團(tuán)成黑馬選手

關(guān)于2021年的房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)，銀河證券曾表示，政府工作報(bào)告顯示出中央對(duì)解決由大城市房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的一系列問題的決心，預(yù)計(jì)后續(xù)“因城施策”將會(huì)繼續(xù)演繹，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市進(jìn)行政策“打補(bǔ)丁”的情況將成為常態(tài)，有助于形成穩(wěn)定預(yù)期。在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的不斷完善下，房?jī)r(jià)、地價(jià)和預(yù)期的波動(dòng)性將減小，行業(yè)周期性減弱，有助于行業(yè)整體利潤(rùn)率止跌企穩(wěn)。

由此可見，2020年，凈利潤(rùn)的下跌這在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)是普遍現(xiàn)象，如今伴隨著疫情的結(jié)束，2021年，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率也將止跌企穩(wěn)。

以禹洲集團(tuán)為例。

據(jù)其2020年財(cái)報(bào)顯示，2020年，禹洲集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入104.12億元，歸母凈利潤(rùn)1.17億元，相比2019年下降明顯。如排除疫情等因素對(duì)于交付延期的影響，大行普遍預(yù)計(jì)2021年禹洲集團(tuán)可實(shí)現(xiàn)收入約為人民幣270億元，毛利率約20%左右。

具體來(lái)說(shuō)，興業(yè)證券近期發(fā)表相關(guān)研究報(bào)告指出，禹洲集團(tuán)（01628.HK）2020年業(yè)績(jī)下滑主要由于竣工、并表進(jìn)度及毛利率不及預(yù)期，高價(jià)地消化大部分已于2020年體現(xiàn)，預(yù)計(jì)2021年業(yè)績(jī)有望恢復(fù)，維持“買入”評(píng)級(jí)。

JP摩根也同樣發(fā)布相關(guān)研究報(bào)告表示，禹洲集團(tuán)擁有良好的土地儲(chǔ)備，可觀的合約銷售以及較低的杠桿，現(xiàn)金/短期債務(wù)為1.8倍，流動(dòng)性仍然很好，2020年的確認(rèn)收入下降對(duì)現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債表沒有影響。摩根大通預(yù)計(jì)禹洲集團(tuán)2021財(cái)年收入將恢復(fù)正常，與整體市場(chǎng)趨勢(shì)一致。

中銀國(guó)際也同時(shí)表示，預(yù)計(jì)2021年禹洲集團(tuán)盈利將轉(zhuǎn)好，利潤(rùn)率亦有望持續(xù)提升，維持禹洲集團(tuán)“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)3.86港元。

對(duì)此，GPLP犀牛財(cái)經(jīng)綜合多家券商研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，主流券商看好禹洲集團(tuán)主要是因?yàn)椋?/p>

1、禹洲集團(tuán)在2020年新增285萬(wàn)平米優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，權(quán)益比率為63%，較2019年的55%有了較大提升；

2、2020年禹洲集團(tuán)舊改發(fā)力，在大灣區(qū)核心城市深圳、珠海、惠州新增3個(gè)城市更新項(xiàng)目，新增建筑面積為90萬(wàn)平米，平均土地成本為14,470元/平米，可售貨值達(dá)人民幣337億元；

3、禹洲2021年合約銷售目標(biāo)為人民幣1,100億元，同比增長(zhǎng)5%，在人民幣約1,850億元可售貨值的支撐下，去化率只需達(dá)到60%即可完成銷售目標(biāo)；

4、禹洲集團(tuán)目前正在積極調(diào)整結(jié)構(gòu)（管理結(jié)構(gòu)、貨值結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)、結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度）

顯然，在禹洲集團(tuán)大量的土地儲(chǔ)備及可售資產(chǎn)，包括各方面積極努力改變結(jié)構(gòu)的背景下，禹洲集團(tuán)2021年的銷售業(yè)績(jī)令人期待。

穩(wěn)健風(fēng)格下 ?禹洲集團(tuán)2021年將持續(xù)向上

2021年，禹洲集團(tuán)的業(yè)績(jī)也同時(shí)獲得多家投資機(jī)構(gòu)的持續(xù)看好：

其中，國(guó)泰君安國(guó)際發(fā)表研報(bào)表示，禹洲集團(tuán)2021年的總體運(yùn)營(yíng)情況未受到影響，且公司的漸進(jìn)派息政策將會(huì)給投資人注入信心，重申禹洲集團(tuán)（01628.HK）買入評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)4.1港幣；

法國(guó)巴黎銀行（以下簡(jiǎn)稱“法巴”）表示 “2021年公司將繼續(xù)加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理，嚴(yán)格把控施工進(jìn)度。2021年集團(tuán)總計(jì)可售貨源達(dá)人民幣1,846億元，目標(biāo)完成人民幣1,100億的合約銷售，對(duì)比于2020年66%的去化率，今年去化率達(dá)60%即可完成目標(biāo)，預(yù)計(jì)目標(biāo)達(dá)成率較高?！?/p>

GPLP犀牛財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)這些券商在2021年看好禹洲集團(tuán)的投資邏輯發(fā)現(xiàn)，這些券商評(píng)價(jià)禹洲集團(tuán)的2021年業(yè)績(jī)表現(xiàn)是基于禹洲集團(tuán)多年一向穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格而做出的判斷。

據(jù)國(guó)泰君安國(guó)際相關(guān)研究報(bào)告顯示，“從公司發(fā)展歷程及擴(kuò)張來(lái)看，自公司1994年成立已有27年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，期間公司已實(shí)現(xiàn)了從立足海西到 “深耕長(zhǎng)三角 、發(fā)力大灣區(qū)、布局全國(guó)六大區(qū)域” 的轉(zhuǎn)變，持續(xù)聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，據(jù)悉公司在全國(guó)一二線核心城市土儲(chǔ)占比達(dá)九成，其2020整體銷售均價(jià)同比上漲11%，無(wú)論從銷售表現(xiàn)還是戰(zhàn)略布局來(lái)看，雖然收到疫情影響，延遲確認(rèn)收入，但韌性十足。國(guó)泰君安國(guó)際表示持續(xù)看好禹洲集團(tuán)未來(lái)的發(fā)展。預(yù)計(jì)禹洲集團(tuán)的收入和利潤(rùn)將在2021年反彈?！?/p>

也就是說(shuō)，禹洲集團(tuán)發(fā)展到千億規(guī)模，其實(shí)經(jīng)歷了27年的發(fā)展歷程，并不是一蹴而就。

早在2017年，禹洲集團(tuán)就提出了新的發(fā)展戰(zhàn)略：區(qū)域深耕，全國(guó)領(lǐng)先。

隨后，從2017年-2020年，在聚焦深耕戰(zhàn)略下，禹洲集團(tuán)成功實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角、海西、大灣區(qū)、京津冀、華中和西南6大區(qū)域、37城的布局。

2020年，禹洲集團(tuán)合約銷售實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，這都?xì)w結(jié)于過(guò)去三年土地布局的努力：比如，禹洲集團(tuán)2020年的銷售主力即其在2019年新增的35塊土地，這些土地95%集中在一線城市、二線省會(huì)級(jí)城市以及準(zhǔn)二線城市，如上海，合肥，南京，蘇州，無(wú)錫，杭州等——據(jù)禹洲集團(tuán)2020年財(cái)報(bào)顯示，禹洲一直堅(jiān)持布局一二線城市，截至目前一二線土儲(chǔ)占比超過(guò)90%。

尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)更是銷售明顯——2020年上半年，長(zhǎng)三角地區(qū)就為禹洲集團(tuán)貢獻(xiàn)了268億元合約銷售，占其合約銷售額的62%，蘇州、合肥則在2020年相繼成為禹洲銷售百億城市。

其實(shí)，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)全國(guó)布局，禹洲集團(tuán)已經(jīng)積累了26年——早在2000年，在以廈門為核心的海西區(qū)域站穩(wěn)腳跟后，禹洲集團(tuán)開始外拓，2004年禹洲集團(tuán)來(lái)到上海并且成功之后，他們以上海為支點(diǎn)，不斷開拓合肥、杭州、蘇州、南京、寧波等長(zhǎng)三角地區(qū)；隨后又在2006年來(lái)到天津，并又以天津?yàn)橹c(diǎn)，成功開拓唐山、北京、石家莊等京津冀地區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局。

除了全國(guó)布局完整之外，從產(chǎn)品而言，禹洲地產(chǎn)也將旗下產(chǎn)品做到了極致。

其中，深圳禹洲廣場(chǎng)、上海禹洲廣場(chǎng)及廈門禹洲廣場(chǎng)均獲「美國(guó)LEED CS金級(jí)認(rèn)證」，另外香港堅(jiān)道48號(hào)的項(xiàng)目榮獲BEAM Plus最高之鉑金級(jí)別。

這讓禹洲集團(tuán)旗下產(chǎn)品收獲了一批講究品質(zhì)的核心用戶群，而在這些核心用戶群的支持下，禹洲集團(tuán)的營(yíng)收也成功從2017年的403億元上漲到2019年的751億元，最后在2020年實(shí)現(xiàn)1049.67億元，成功躋身“千億俱樂部”。

而為了保證其未來(lái)發(fā)展，2020年，禹洲集團(tuán)還通過(guò)公開招拍掛、收并購(gòu)等多種方式，成功在上海、成都、武漢、重慶、合肥等一、二線城市新增18幅地塊，總建筑面積約2847,431平方米。截至2020年12月31日，禹洲集團(tuán)的土地儲(chǔ)備總可供銷售建筑面積約2310萬(wàn)平方米，而且，這177個(gè)項(xiàng)目還分別分布于六大都市圈共38個(gè)城市，平均樓面成本僅為每平方米人民幣6876元。

這些土地儲(chǔ)備在住宅土地新政之后價(jià)值還將進(jìn)一步提升。

因此，在匯豐銀行相關(guān)報(bào)告中表示，2021年，禹洲集團(tuán)將實(shí)現(xiàn)合約銷售目標(biāo)為人民幣1100億元，可售貨值約1850億元，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)可能性較大。對(duì)此，匯豐認(rèn)為，2021年禹洲積極的主動(dòng)去杠桿進(jìn)行債務(wù)管理以及集團(tuán)充足的現(xiàn)金流以及合同銷售業(yè)績(jī)，市場(chǎng)信心將會(huì)逐漸恢復(fù)，維持禹洲的“增持”評(píng)級(jí)。

由此可見，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也是機(jī)構(gòu)看好禹洲集團(tuán)的另外一個(gè)重要因素。

據(jù)法國(guó)巴黎銀行債券報(bào)告指出，禹洲集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表仍然保持穩(wěn)健，流動(dòng)性充裕，手頭現(xiàn)金達(dá)人民幣345億元，短期債務(wù)約人民幣189億元。公司將繼續(xù)加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理，嚴(yán)格把控施工進(jìn)度。

據(jù)禹洲集團(tuán)2020年財(cái)報(bào)顯示，2020年，禹洲集團(tuán)現(xiàn)金短債比為2倍，凈負(fù)債比率為85.80%，剔除預(yù)收款之后的資產(chǎn)負(fù)債率約為77.92%，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中相對(duì)穩(wěn)??；與此同時(shí)，禹洲集團(tuán)還在加速回款，據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，2020年，禹洲集團(tuán)預(yù)收賬款同比實(shí)現(xiàn)了1.64倍快速增長(zhǎng)，其收入增幅未來(lái)可期。

“未來(lái)，公司將加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理并擴(kuò)大權(quán)益占比，提升合聯(lián)營(yíng)公司并表比例，預(yù)計(jì)2021年禹洲集團(tuán)的確認(rèn)收入將恢復(fù)正常，至人民幣270億元，毛利率將保持在20％的水平?！盝P摩根在相關(guān)研究報(bào)告當(dāng)中指出，伴隨著禹洲集團(tuán)加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理，這使其2021年收入將恢復(fù)正常水平。

據(jù)禹洲集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，2020年禹洲集團(tuán)還通過(guò)降本增效持續(xù)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)，其行政開支同比下降26.31%，銷售成本同比下降42.09%，分銷成本同比下降35.11%。

這對(duì)2021年，禹洲集團(tuán)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)都可以說(shuō)是利好。

對(duì)此，綜合這些因素，關(guān)于禹洲集團(tuán)的投資價(jià)值，中銀國(guó)際表示，“2021年禹洲集團(tuán)可售貨值約人民幣1846億元，同比增長(zhǎng)15.6％，其中92％位于一二線城市。此外，禹洲物業(yè)管理和商業(yè)營(yíng)運(yùn)服務(wù)的分拆計(jì)劃工作正在順利進(jìn)行當(dāng)中，預(yù)計(jì)將在2021年之內(nèi)完成分拆上市，這將進(jìn)一步釋放其潛在價(jià)值，提高派息水平?！?/p>

顯然，投資機(jī)構(gòu)對(duì)禹洲集團(tuán)的未來(lái)持續(xù)看好并不意外。

禹洲集團(tuán)在多年實(shí)力基礎(chǔ)之上的業(yè)績(jī)爆發(fā)顯然只是時(shí)間問題，而在2020年業(yè)績(jī)延遲已經(jīng)完成20%的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)之上，業(yè)務(wù)逐步恢復(fù)的禹洲集團(tuán)在2021年的業(yè)績(jī)也令人期待。