圖中人物從左到右依次為：龍湖集團首席執(zhí)行官陳序平、董事長吳亞軍、副董事長邵明曉、首席財務(wù)官趙軼

作者| 王迪

出品 | 焦點財經(jīng)

沒有什么，會比健康的業(yè)績及有力的動作，更能擊破謠言。

中期業(yè)績會前一日，龍湖成功發(fā)行15億中期票據(jù)，這是目前落地的首單全額擔(dān)保民營房企中票。與之相呼應(yīng)的是，龍湖在此之前獲得了35億港元銀團貸。

兩筆門檻較高的融資都在佐證，龍湖信用且業(yè)務(wù)成長性良好的基本面。卷入“商票違約”及“破產(chǎn)”謠言，遭遇瑞銀做空，龍湖上演了股價驚魂的兩小時，這是前所未有的“風(fēng)暴”。

市場信心薄弱，對企業(yè)的殺傷力有目共睹。更為重要的是，當(dāng)被行業(yè)視為“最不可能出問題的民營企業(yè)”——龍湖也遭此境遇，行業(yè)悲觀情緒達到頂點。

“做空本身是正常的市場行為，但造謠不是?！痹跇I(yè)績會上，龍湖董事長吳亞軍對此做出回應(yīng)：“公司股價或PE比別人好一點，肯定會遭遇這種事情，我們也有預(yù)料。經(jīng)過這次事件后，尤其是現(xiàn)在半年業(yè)績發(fā)布，行業(yè)對龍湖看得更清楚了?！?/p>

吳亞軍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)底部已經(jīng)顯現(xiàn)，表現(xiàn)良好的公司會穿越周期，對團隊?wèi)?yīng)對“風(fēng)暴”的表現(xiàn)表示滿意。“CEO能做的這么好，超出我的預(yù)期?！?/p>

經(jīng)此一役，龍湖集團的盤面依舊穩(wěn)健，為唯一全投資級民營房企。半年報顯示，上半年合同銷售額為858.1億元，營業(yè)額948.0億元，同比增長56.4%；龍湖平均融資成本3.99%，再創(chuàng)歷史新低

“全年計劃供貨可售貨值達到4000億，會根據(jù)市場的情況進行推盤。全年不做目標(biāo)預(yù)設(shè)，同樣做實時動態(tài)調(diào)整，8月份有信心實現(xiàn)當(dāng)月同比銷售額轉(zhuǎn)正?！?/p>

經(jīng)營審慎之外，龍湖并沒有因為行業(yè)風(fēng)聲鶴唳的現(xiàn)狀而降低自身標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)龍湖執(zhí)行董事兼CEO陳序平介紹，上半年龍湖總交付套數(shù)超過5萬套，全部按期交付，其中超30%提前1個月以上交付。

“行業(yè)再難、再有挑戰(zhàn)，品質(zhì)交付，提前交付是不變的?！标愋蚱教貏e指出，因為城市間分化劇烈，土地競爭減少，龍湖拿地成本也在降低。上半年龍湖獲取17宗土地，平均溢價率只有5%，其中有一半零溢價獲取，在策略上會更聚焦、更堅定高線城市布局。

每一次挑戰(zhàn)都是長期主義者的試金石，面對市場波動與流動性考驗，需要有回?fù)糁?，而穿過“風(fēng)暴”，提振投資者信心，不僅需要確保財務(wù)安全、戰(zhàn)略聚焦、組織高效運營，還需要在行業(yè)轉(zhuǎn)型調(diào)整之時，找到能夠帶來源源不斷利潤、回款及現(xiàn)金流的“穩(wěn)壓器”。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)“造血”

對于身處資金密集型行業(yè)的房企而言，擁有充裕的資金，很大程度上意味著房企有更大的投資空間和安全性。

尤其是，既有高周轉(zhuǎn)、高利潤模式一去不復(fù)返，開發(fā)性業(yè)務(wù)利潤被攤薄，尋找到長線且具有穩(wěn)定增長的“造血”業(yè)務(wù)，才能備好“棉衣”，抵御“寒冬”。

在業(yè)績會現(xiàn)場，陳序平指出，經(jīng)營性物業(yè)收入的增長，對龍湖穿越周期起到了非常重要的“穩(wěn)壓器”作用。

“行業(yè)下行，龍湖商業(yè)、長租冠寓、龍湖智創(chuàng)生活空間服務(wù)三部分經(jīng)營性收入，力爭保持每年30%到40%的年化增長。”

相比地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營性業(yè)務(wù)因為持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，更有能力熨平經(jīng)濟波動，穿越周期，這是龍湖所認(rèn)同的邏輯。而不久之前，恒隆集團董事長陳啟宗公開對龍湖提前轉(zhuǎn)型布局的商業(yè)領(lǐng)域不吝夸贊之詞。

內(nèi)生增長和新增面積實現(xiàn)外延增長多元業(yè)務(wù)縱深迅速鋪排，提升業(yè)務(wù)圍欄，穩(wěn)定安全盤面及擴充業(yè)務(wù)張力。地產(chǎn)開發(fā)之外，針對商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)等業(yè)務(wù)的拓展已經(jīng)為龍湖集團貢獻經(jīng)營性收入和利潤。

半年報顯示，2022年上半年，包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的龍湖經(jīng)營性收入首次突破一百億元，達110億元，同比增長26%。其中，商業(yè)投資租金收入為46.5億元，冠寓租金收入達到11.8億元，龍湖智創(chuàng)生活空間服務(wù)收入約63億元。

此外，針對龍湖是否擴大輕資產(chǎn)模式比重及代建業(yè)務(wù)的版圖，龍湖表示，不會為了項目在管規(guī)模而沖數(shù)量，也不會下沉到低線城市做商業(yè)輕資產(chǎn)管理。

在規(guī)模面前，龍湖依舊堅持底線與理性，堅持生意邏輯?！褒埡堉窃鞎猿衷邶埡劢沟某鞘?、聚焦的板塊，根據(jù)每個項目的商機來抉擇?！?/p>

據(jù)了解，目前龍湖商場在手項目130個，近20個為輕資產(chǎn)項目，開業(yè)運營65座，整體出租率95.6%。長租公寓在手16萬間，已經(jīng)開業(yè)超11萬間。龍湖智創(chuàng)生活包括物管和商管，截至6月27日，物管接管面積2.8億㎡，合同面積達到4.8億㎡。

對于目前龍湖智創(chuàng)生活的上市進展，龍湖首席財務(wù)官趙軼表示，資料準(zhǔn)備已經(jīng)就緒，目前市場情緒不佳，會關(guān)注市場，發(fā)展重點會轉(zhuǎn)為內(nèi)生，關(guān)注內(nèi)生的轉(zhuǎn)化率、接管效率以及內(nèi)生毛利率的提升，減少對低質(zhì)量收并購的依賴。

服務(wù)半徑不斷拓寬，建立起較高的門檻與壁壘，作為唯一的全投資級民營房企，龍湖多業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展成為新的著力點，龍湖在保持速度增長的同時，也注重質(zhì)量的維護。

“我們力爭保持每年經(jīng)營性收入30%—40%的年化增長，在行業(yè)下行的背景下，經(jīng)營性物業(yè)收入的增長將對龍湖穿越周期起到非常重要的穩(wěn)壓器的作用?！饼埡芾韺尤绱吮硎?。

向管理要效益 加固“護城河”

做有現(xiàn)金流的利潤，能保證企業(yè)的“生命力”，而要企業(yè)保持充足的活力則需要進行組織調(diào)整及提效，控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)，加固自身“護城河”。

面對行業(yè)杠桿出清期，向管理要效益，成為諸多企業(yè)轉(zhuǎn)型的必有路徑。

陳序平提到，在主航道上，龍湖會更聚焦和投入資源，原來一些點心業(yè)務(wù)進行了整合、合并。比如，把酒店業(yè)務(wù)整合到租賃住房航道來進行統(tǒng)籌管理，做到組織的提效。

“我們每年會保持充分的新鮮血液的加入。在7、8月份，有近千名校招生陸續(xù)入職，每年我們會持續(xù)補充新鮮血液，做到組織提效、穿越周期?！?/p>

此外，根據(jù)城市分化速度的加快，龍湖地產(chǎn)開發(fā)此前只進入了68個城市，在TOP10的開發(fā)商里最少，接下來我們會進一步做聚焦?！半S著城市的聚焦，我們的效率得以不斷提升，隨之帶來組織的整體增效。”

在投拓層面，土地市場機會頻現(xiàn)，更加考驗公司投資定力與刻度把握。管理層表示，龍湖堅持投資聚焦，在核心區(qū)域堅定投入，把握高能級城市人口流動帶來的剛需和改善需求，做好發(fā)展與安全的平衡。

半年報顯示，截至2022年6月底，集團土儲合計6767萬平方米，權(quán)益面積4690萬平方米，約88%的貨值集中在高能級城市和價值區(qū)域，且成本合理。報告期后，龍湖集團新增土地儲備總建筑面積34萬平方米，權(quán)益面積22萬平方米。

此外，作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，更好地前瞻行業(yè)趨勢會為實現(xiàn)彎道超車增加砝碼。

在提到龍湖的代建業(yè)務(wù)板塊時，龍湖管理層指出，有別于其他純粹做傳統(tǒng)代建代銷服務(wù)企業(yè)，在過去幾年中，龍湖在數(shù)字化上有超過百億的投入。

瞄準(zhǔn)數(shù)字化、VR，包括線上、線下一體的能力，是龍湖基于大數(shù)據(jù)、人工智能等數(shù)字浪潮之下的布局，而基于“傳統(tǒng)行業(yè)、未來企業(yè)”的愿景，龍湖正在向未來企業(yè)的路徑加速。

據(jù)了解，龍湖已擁有完善的決策體系與數(shù)字化底座，可以令組織保持高效、敏捷，以更輕量、更高效的姿態(tài)應(yīng)對局勢變化，繼而整合多航道經(jīng)驗與資源，形成有競爭力的全域建造及運營能力，這讓身處產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的巨潮之中的龍湖，提前做了鋪排。

龍湖所奉行的原則是，“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎驅(qū)動，積極推動自身建造、管理的空間、資產(chǎn)、產(chǎn)品、服務(wù)相互促進、“一個龍湖”業(yè)務(wù)高效協(xié)同，共享的是行業(yè)領(lǐng)先的數(shù)字化、智能化科技體系。傳統(tǒng)行業(yè)未來企業(yè)的路徑更加清晰。

此外，行業(yè)調(diào)整步入深水區(qū)，龍湖也在“傳統(tǒng)行業(yè)、未來企業(yè)”的愿景之中，同步孵化諸多新的業(yè)務(wù)。除布局成熟的經(jīng)營性業(yè)務(wù)之外，龍湖還積極探索智慧營造、產(chǎn)城更新、健康養(yǎng)老等領(lǐng)域，并取得初步成效。

據(jù)了解，截至目前，藍海引擎已在上海、杭州、蘇州等地落地多個創(chuàng)新型的典型產(chǎn)城項目，打造城市圈辦公、商業(yè)乃至社區(qū)生態(tài)鏈，這也讓龍湖的未來發(fā)展充滿了新的想象空間。

修筑“防火墻”

“泰坦尼克號撞上冰山那一刻，再應(yīng)對風(fēng)險已經(jīng)來不及，一定要在沒有看到冰山的時候，就要有所應(yīng)對?！?/p>

這是龍湖此場風(fēng)暴給予行業(yè)的啟示，而吳亞軍在業(yè)績會上坦言自己也在思考“有沒有看不見的冰山”，而龍湖將如何應(yīng)對。

當(dāng)流動性問題成為決定房企生死存亡的關(guān)鍵，對于債務(wù)及現(xiàn)金的管控成為決定房企“活下去”的前提。只有依靠長期的財務(wù)自律、現(xiàn)金流充沛，時刻保持審慎的財務(wù)管理，才是房企走向健康發(fā)展的必經(jīng)之路。

尤其是，今年以來房企融資規(guī)模持續(xù)收縮，僅少數(shù)信用良好的公司能夠在公開市場融資。

對此，趙軼指出，龍湖與全國很多銀行建立了戰(zhàn)略性的關(guān)系，從與銀行的溝通來看，金融機構(gòu)對行業(yè)未來堅定看好，認(rèn)為行業(yè)出現(xiàn)了一些階段性的困難以后，應(yīng)該會有更好的明天，堅決支持高信用房企。

從上半年龍湖的財務(wù)基本盤來看，平均融資成本3.99%，再創(chuàng)歷史新低，財務(wù)盤面穩(wěn)健債務(wù)結(jié)構(gòu)安全，負(fù)債結(jié)構(gòu)亦保持合理，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，至年底已基本無償債壓力；現(xiàn)金短債比4.07，連續(xù)六年滿足“三道紅線”要求，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。

今年上半年，龍湖成功發(fā)行33億元公司債券，票息介乎3.49%至4.00%之間，期限介乎于6年至8年；報告期后，龍湖在2022年7月成功發(fā)行人民幣17億元公司債券，票息4.1%，期限6年。于8月，集團成功發(fā)行“中債擔(dān)?！敝衅谄睋?jù)15億元，票息3.3%，期限3年。

以多重保護工具設(shè)置“防火墻”，良好的財務(wù)表現(xiàn)得到了市場的反饋。其中，惠譽、穆迪、標(biāo)普均分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級，是少數(shù)獲得境內(nèi)外全投資級評級的優(yōu)質(zhì)房企。

此外，因在企業(yè)社會責(zé)任層面的突出表現(xiàn)，龍湖獲明晟MSCI ESG評級BBB級，連續(xù)兩年提升；獲全球房地產(chǎn)可持續(xù)性標(biāo)準(zhǔn)GRESB綠色三星級認(rèn)可；獲 Sustainalytics“低風(fēng)險”評級，風(fēng)險分?jǐn)?shù) 15.8 分，為國內(nèi)房企最低；入選首屆福布斯中國ESG50，可持續(xù)發(fā)展及社會責(zé)任實踐屢獲認(rèn)可。