隨著成都對(duì)李嘉誠(chéng)公司的處罰，很多人又開始討論起李嘉誠(chéng)來(lái)。

幾乎所有人都說(shuō)到了他捂盤囤地炒地皮的事，但，我發(fā)現(xiàn)很少有人詳細(xì)介紹什么是“捂盤”，為什么“捂盤囤地”對(duì)城市發(fā)展有危害，所以今天，我們就來(lái)詳細(xì)說(shuō)明一下，捂盤是啥，捂盤對(duì)城市發(fā)展的危害在哪里，為什么還會(huì)引發(fā)官方處罰。

1?

在介紹捂盤之前，我想先給大家科普一個(gè)案例，“私營(yíng)公交車”系統(tǒng)。這個(gè)案例能更好的讓你理解捂盤這一類問(wèn)題。

在2017年前后，“互聯(lián)網(wǎng)+“風(fēng)頭正盛的時(shí)候，有人覺得，滴滴可以取代落后的出租車公司，那么我利用互聯(lián)網(wǎng)思維，優(yōu)化線路，是不是可以吃下公交車市場(chǎng)呢？

他們當(dāng)時(shí)的想法是：過(guò)去不賺錢是因?yàn)槟銈冋畤?guó)企不知變通，制度僵化，體質(zhì)有問(wèn)題…，只要我們用互聯(lián)網(wǎng)思維用不了多長(zhǎng)時(shí)間就能盈利。

官方表示，好呀你來(lái)呀。

于是乎，地方政府一路綠燈，網(wǎng)上輿論也普遍支持給予宣傳，他們?cè)诒本钲谌肆髁孔畲蟮膸讞l線路進(jìn)行了試水。在這樣天時(shí)地利人和的情況下結(jié)果是

— — 虧的天昏地暗

他們?cè)嚵烁鞣N辦法最終發(fā)現(xiàn)，公交車業(yè)務(wù)，在模式上就鐵定賺不了。

公交車票價(jià)就這么點(diǎn)，乘客也差不多固定就線路周邊的人，收入天花板擺在這里。?

但你作為公共交通，高峰低谷都要開，很多時(shí)候幾乎空車在運(yùn)行。而且公交要顧及國(guó)家大方向，比如新能源電車出來(lái)了，你得支持吧，一輛新能源電力公交車百萬(wàn)起步，隨便一條線路，你怎么也得來(lái)個(gè)20輛吧，那這就兩千萬(wàn)去了?？傊?，做了后大家才發(fā)現(xiàn)，公交車這個(gè)業(yè)務(wù)，如果票價(jià)不讓提，那虧本是注定的，神仙來(lái)都救不了。

但公交車的票價(jià)，不能提。
為什么？因?yàn)?，這是城市公共服務(wù)的一部分。城市公共服務(wù)，算的是大帳。
道路修到哪里，城市才能發(fā)展到哪里，你建了工廠，建了小區(qū)，但沒有公交地鐵，誰(shuí)愿意去上班？大家都不去上班，新城區(qū)怎么發(fā)展，城市怎么擴(kuò)大？建了公交建了地鐵，周邊的工廠企業(yè)寫字樓才能有人氣，城市才能壯大，才能吸引更多農(nóng)村人口進(jìn)入城市，完成城市化。然后，城市擴(kuò)大后，新城區(qū)的地皮會(huì)升值，政府又能通過(guò)出售地皮完成資金回收。

這就是城市發(fā)展的大帳。公交車系統(tǒng)的虧損，相比城市發(fā)展的大收益，不過(guò)是九牛一毛。

同理，為什么鐵路高鐵系統(tǒng)，虧損這么多也要硬抗，因?yàn)楦哞F同樣能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相比國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)GDP提升，高鐵公司的虧損也不過(guò)是九牛一毛。

所以，別吐槽中鐵公司虧損了~

如果私有化，那高鐵票價(jià)漲一輪，然后把經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)線路一停，人家早賺了。

但是，不行，為了城市發(fā)展，國(guó)家發(fā)展的大計(jì)劃，你公交車高鐵系統(tǒng)的虧損，咬牙也得給我扛著。他們犧牲了自己的收益，收取了明顯低于成本的票價(jià)，開通了明顯不賺錢的線路，從而出現(xiàn)了無(wú)可避免的虧損。這種企業(yè)，就被稱為：政策性虧損 企業(yè)。

這類企業(yè)，國(guó)家是有補(bǔ)貼的，要么是通過(guò)財(cái)政直接補(bǔ)貼，要么是給予你貸款補(bǔ)貼。比如泰安市，2017年來(lái)對(duì)承擔(dān)城鄉(xiāng)公交任務(wù)的第二公交公司就撥款六千萬(wàn)。

2?

而理解了這個(gè)思路，你就很容易理解捂盤了。新城區(qū)建設(shè)，同樣是一個(gè)存在一定政策性虧損的東西，所以，國(guó)家是會(huì)給予支持的，但這時(shí)候不是直接給錢，而是通過(guò)貸款的形式來(lái)支持。

即，這100畝地皮你拿去，然后我再給予你貸款支持，房產(chǎn)商自己有人有團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在拿了地又有了貸款，很快就可以開工建起樓盤來(lái)。

樓盤建起來(lái)后，政府立刻會(huì)同步跟進(jìn)公交地鐵，學(xué)校，醫(yī)院，警察局等公共服務(wù)。這樣，一個(gè)新城區(qū)就起來(lái)了，然后，市民入駐，房產(chǎn)商資金回滾，還銀行的貸。

新城區(qū)有了人氣，地價(jià)拉起，官方就又可以賣地獲取資金，可以又通過(guò)貸款給地產(chǎn)商讓他們建設(shè)新樓盤，或者把資金投入到城市的公共設(shè)施建設(shè)中去。

甚至有時(shí)候，新城區(qū)沒人氣，官方還會(huì)用各種措施加快這個(gè)過(guò)程，比如寧波，東部新城一開始沒人氣，市政府帶頭搬過(guò)去，然后什么寧波銀行，寧波商會(huì)，寧波報(bào)業(yè)，各類國(guó)企事業(yè)單位都給我搬過(guò)去。大量國(guó)企事業(yè)單位員工入駐，帶動(dòng)周邊商超，慢慢的新城區(qū)人氣就起來(lái)了。

總之，城市擴(kuò)張，人口流入，政府就能通過(guò)賣地獲取資金，然后把資金投入到下一輪擴(kuò)張中去。

新樓盤建設(shè)，地鐵馬路基建，公交等公共服務(wù)，都是為了促進(jìn)城市擴(kuò)張的。

這是一個(gè)需要多方共同參與的良性循環(huán)。一開始大家辛苦建設(shè)吃點(diǎn)苦，但城市發(fā)展了蛋糕做大了大家都能獲得發(fā)展。

但此時(shí)，有一個(gè)房產(chǎn)商開始思考這樣一個(gè)問(wèn)題。新城區(qū)的地皮，其實(shí)是一塊一塊分配給多個(gè)房產(chǎn)商開發(fā)的，假設(shè)我不開發(fā)，別人把樓盤建起來(lái)了，政府一樣會(huì)開通公交地鐵學(xué)校醫(yī)院的。那么，我最賺錢的方法，其實(shí)不是拿地后開工建設(shè)。而是，把所有資金用來(lái)拿地，在各個(gè)城市拿地，然后什么也不干，等別人把樓盤建好，官方把地鐵醫(yī)院學(xué)校什么的開通，市民人氣都入駐了，這時(shí)地價(jià)高了，我直接賣地，不就成了嗎？

這就是，“摘瓜”說(shuō)法的由來(lái)。

他沒有建設(shè)新的樓房，也沒有提供崗位給建筑工人，也沒有促進(jìn)城市發(fā)展，唯一做法就是拿了地，等別人把新城市建設(shè)起來(lái)了，地鐵公交啥的都建好了，周圍房?jī)r(jià)都升高了，我再反手一賣。把土地變成了一種金融產(chǎn)品。

這個(gè)思路，確實(shí)能賺錢，但本質(zhì)上他破壞了原本多方參與的良性循環(huán)。

銀行給你們貸款，是讓你們開工建設(shè)新城區(qū)的，不是讓你反手一波繼續(xù)去別的城市拿地的。如果所有房產(chǎn)商都這么想，大家拿了地都不建設(shè)，你看我我看你，那么新樓盤不會(huì)出現(xiàn)，官方也不能把地鐵公交建過(guò)去，新城區(qū)發(fā)展不起來(lái)，然后大家都擠在老城區(qū)內(nèi)卷，老城區(qū)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，新城區(qū)始終發(fā)展不起來(lái)，最終就是香港棺材房的翻版。（科普一下，香港地并不少，只是新地塊開發(fā)的少，大家都擠在老城區(qū)罷了）他賭的就是，你們?nèi)バ量嘟ㄔO(shè)我摘瓜。

早年，政府經(jīng)驗(yàn)也不足，沒想到還能這么玩。后來(lái)發(fā)現(xiàn)這個(gè)套路后，立馬做了調(diào)整?！伴_發(fā)商拿地后二年內(nèi)必須開工”

但是，道高一尺魔高一丈，那個(gè)房產(chǎn)商表示，你只是開工，沒說(shuō)開工速度呀。

我立一個(gè)柱子也是開工，慢悠悠開工慢悠悠建，總之就一個(gè)字，拖。拖他個(gè)二十年年，當(dāng)年的郊區(qū)變成了鬧市區(qū)我再賣。

這就是成都高新區(qū)，“絕不容許一個(gè)大工地總是拖放在城南”的由來(lái)~
你想想，你是成都政府，把好的地塊給了大地產(chǎn)商，給錢給貸款給扶持，指望對(duì)方建設(shè)一流的樓盤商業(yè)廣場(chǎng)，帶動(dòng)新城區(qū)發(fā)展，結(jié)果回頭一看十六年過(guò)去了這還是個(gè)工地，在市中心那么杵著，你爆不爆炸。

甚至，現(xiàn)在還有更會(huì)玩的

找人告自己，然后把土地凍結(jié)。而由于土地凍結(jié)是司法程序，兩年內(nèi)土地必須開發(fā)這個(gè)條例是行政法規(guī)，前者的執(zhí)行級(jí)更高。所以這么搞，土地一直凍結(jié)著，我完全可以繼續(xù)拖到天荒地老，等周圍地價(jià)翻個(gè)幾倍了再賣。

于是，最終，成都政府實(shí)在忍不了了。表示，以后不許再這么捂盤了，我這邊，高新區(qū)各銀行金融機(jī)構(gòu)也不許再給和記黃埔提供貸款融資了。

總之，建設(shè)沒你份，摘瓜跑的快，這肯定不給你這么玩啊。