一、行業(yè)宏觀

由于購(gòu)置土地費(fèi)用和新開(kāi)工降幅明顯大于銷售金額降幅，2023年市場(chǎng)供應(yīng)端仍將盤活存量、去庫(kù)存為主要任務(wù)。2023年銷售市場(chǎng)將有恢復(fù)跡象，房企2022年雖然在土地市場(chǎng)上相對(duì)謹(jǐn)慎，但通過(guò)加快尾盤促銷、現(xiàn)有停工庫(kù)存和正在動(dòng)工還未獲得預(yù)售證的項(xiàng)目的施工進(jìn)度，以及新開(kāi)工還未動(dòng)工的土儲(chǔ)，仍然可快速轉(zhuǎn)化為可售貨源。因此從整體市場(chǎng)上看，銷售量?jī)r(jià)有望趨穩(wěn)，市場(chǎng)信心將逐漸重鑄，但新開(kāi)工面積調(diào)整態(tài)勢(shì)未見(jiàn)明顯改善跡象，竣工面積有望隨著各地“保交樓”過(guò)程的深入而有所回升。開(kāi)發(fā)投資方面則仍需要銷售端的明顯回暖作為自身回暖的有力支撐，因此投資尚且難改繼續(xù)下行的頹勢(shì)。

二、銷售業(yè)績(jī)

全國(guó)商品房銷售額有望企穩(wěn)回升。2022年全國(guó)商品房銷售額增速達(dá)到近十年來(lái)的最低值，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，2022年四季度，監(jiān)管部門密集出臺(tái)利好政策，從供需兩端救市，但政策放松傳導(dǎo)至需求端需要時(shí)間，短期市場(chǎng)下行的態(tài)勢(shì)將會(huì)持續(xù)。2023年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)、政策逐步傳導(dǎo)到市場(chǎng)，全國(guó)商品房銷售總額有望企穩(wěn)回升。在價(jià)格方面，多地的限價(jià)政策或出現(xiàn)松動(dòng)，以價(jià)換量的態(tài)勢(shì)將會(huì)繼續(xù)，在供應(yīng)方面，受到資金壓力大，房企拿地規(guī)?？s減等影響，房企新開(kāi)工面積會(huì)將進(jìn)一步下滑。

具體到城市方面，各線城市之間將會(huì)進(jìn)一步分化。一線和核心二線城市受益于人口虹吸效應(yīng)，擁有強(qiáng)大的剛性和改善需求，有望實(shí)現(xiàn)快速的企穩(wěn)回升，2023年有望保持較高銷售規(guī)模和增速。而弱二線城市和三四線城市人口凈流入數(shù)量不足，經(jīng)濟(jì)疲軟，導(dǎo)致需求支撐能力較弱，將面臨更為嚴(yán)峻的市場(chǎng)下行趨勢(shì)，商品房銷售規(guī)模和增速可能會(huì)進(jìn)一步縮水。

三、 企業(yè)融資

從短期來(lái)看，房企境內(nèi)債融資渠道逐漸暢通，而境外融資環(huán)境亟待修復(fù)。

融資三箭落地后，房地在境內(nèi)融資方面得到前所未有的支持，非常有利于防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。而不同于信貸和債券政策，此次決策層在股權(quán)融資方面的調(diào)整同樣惠及風(fēng)險(xiǎn)房企。再融資目的主要還是促進(jìn)保交樓，化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，此次對(duì)于出險(xiǎn)房企的政策覆蓋能夠幫助企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步推動(dòng)出險(xiǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。對(duì)于出險(xiǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)寶貴的機(jī)會(huì)。

由于2023年一季度房企面臨較大債務(wù)壓力，其中境外債務(wù)壓力更是超過(guò)1000億，違約風(fēng)險(xiǎn)依舊壓在房企身上。由于境外債的發(fā)行趨勢(shì)是發(fā)行難度逐漸升級(jí)，成本逐漸上升，部分房企甚至面臨境外融資渠道關(guān)閉的情況，只有那些優(yōu)質(zhì)房企將成為境外債發(fā)行主體。近期優(yōu)質(zhì)民企獲得“內(nèi)保外貸”資金，主要用于償還境外債，但從整體上看，房企仍面臨不小債務(wù)壓力。

從長(zhǎng)期來(lái)看，“三支箭”確實(shí)能顯著改善地產(chǎn)融資環(huán)境，使得房企信用風(fēng)險(xiǎn)將逐步緩釋。但如果想真正修復(fù)地產(chǎn)預(yù)期，真正實(shí)現(xiàn)融資市場(chǎng)的全面暢通，仍需房企有穩(wěn)定的銷售業(yè)績(jī)作為支撐，以此贏得融資市場(chǎng)的認(rèn)可。

四、土拍市場(chǎng)

黨中央針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了房住不炒，穩(wěn)字當(dāng)頭的指導(dǎo)方針。在這個(gè)具體指導(dǎo)方針下，土地市場(chǎng)大起大落的情況預(yù)計(jì)不會(huì)發(fā)生，同時(shí)也更加強(qiáng)調(diào)因城施策。針對(duì)2023年集中供地市場(chǎng)，焦點(diǎn)研究院結(jié)合近期的政策和2022年集中供地走勢(shì)提出以下4點(diǎn)預(yù)測(cè)：

1、在融資政策方面，近期融資利好頻出，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布16條融資新政，針對(duì)保交樓項(xiàng)目和出險(xiǎn)房企融資窗口均可以融資，證監(jiān)會(huì)指出上市房企的股權(quán)融資窗口再次開(kāi)放。房企的融資渠道打開(kāi)將會(huì)對(duì)房企后續(xù)拿地帶來(lái)現(xiàn)金流，有望改善現(xiàn)階段土地市場(chǎng)的低迷。

2、在集中供地政策方面，2022年的政策出現(xiàn)了一個(gè)明顯的變化，有多個(gè)城市將集中供地批次調(diào)整為4次，個(gè)別調(diào)整為5次和6次。集中供地政策的初衷是為了穩(wěn)定地價(jià)防止土地市場(chǎng)競(jìng)買熱度過(guò)高，但是現(xiàn)階段土拍熱度已經(jīng)出現(xiàn)明顯的下滑，在因城施策的背景下，預(yù)計(jì)后續(xù)集中供地政策出現(xiàn)松動(dòng)的可能性較大（被取消或者變化為少量多次），屆時(shí)房企拿地將會(huì)更加靈活。

3、在市場(chǎng)格局方面，隨著融資利好的逐步落實(shí)，銀行等機(jī)構(gòu)為了防止違約和呆賬的發(fā)生，主要是針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企提供融資，出險(xiǎn)房企獲得融資主要是針對(duì)旗下項(xiàng)目，后續(xù)出險(xiǎn)房企資金仍舊較為緊張。預(yù)計(jì)2023年國(guó)央企將會(huì)繼續(xù)成為拿地市場(chǎng)的主力，出于對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制，在市場(chǎng)徹底走出低谷以前，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企不會(huì)大量拿地，小型民營(yíng)房企拿地份額占比較少的情況將會(huì)繼續(xù)。

4、在市場(chǎng)熱度方面此外，出于投資安全性的考慮，房企拿地仍會(huì)傾向于熱門城市和熱門板塊，經(jīng)濟(jì)能級(jí)較弱的城市土地供應(yīng)量明顯下滑或呈常態(tài)，針對(duì)樓市表現(xiàn)較差和城市中的冷門板塊，房企拿地意愿較低，這就使得不同城市和城市的不同地塊溢價(jià)率差距較大，后續(xù)土地市場(chǎng)的分化態(tài)勢(shì)將會(huì)繼續(xù)。