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中創(chuàng)海洋:歐美辦公樓大泡沫要爆了

2023-07-11 15:10 作者:YxLxFUJ753  | 我要投稿

中創(chuàng)海洋:歐美辦公樓大泡沫要爆了

商業(yè)地產(chǎn)暴雷的警鐘已經(jīng)回蕩多時(shí),而今辦公樓市場的進(jìn)一步下跌又令其離懸崖更進(jìn)一步。

數(shù)據(jù)分析公Green Street的數(shù)據(jù)顯示,自美聯(lián)儲加息20223月以來,美國商業(yè)地產(chǎn),尤其是辦公樓的交易量和價(jià)格正在急劇下跌。其中,辦公樓的價(jià)值下降27%,公寓樓價(jià)格下跌21%,購物中心價(jià)格下跌18%。

保德信金(Prudential Financial Inc.)旗下的商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)PGIM Real Estate預(yù)計(jì),在觸底之前,歐洲寫字樓價(jià)格預(yù)計(jì)將下跌25%,亞太地區(qū)將下跌13%

與此同時(shí),PGIM分析師認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值大重可能會極其緩慢。2008年金融危機(jī)后,美國寫字樓價(jià)格花6年時(shí)間才復(fù)蘇,盡管那次復(fù)蘇主要集中在住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域。

世邦魏理仕集團(tuán)(CBRE Group Inc.)全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)Richard Barkham說:

我們認(rèn)為這一次需10年時(shí)間。

違約率恐上升

在長便宜滋生的購買潮后,更高的利率使得業(yè)主和貸款人需要面臨更高的購買和再融資成本。

根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)(Mortgage Bankers Association)的數(shù)據(jù),僅在美國,今年和明年就有大1.4萬億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款到期。

當(dāng)最后期限到來時(shí),面臨大筆本金支付的業(yè)主可能更愿意違約。

據(jù)彭博,由于成本過高,包括黑石集團(tuán)、Brookfield和太平洋投資管理公(Pimco)在內(nèi)的主要機(jī)構(gòu)所有者已經(jīng)選擇停止支付一些建筑物的款項(xiàng),因?yàn)樗鼈兊默F(xiàn)金和資源有更好的用途。

專門從事不良房地產(chǎn)的重新談判Keen-Summit Capital Partners LLC負(fù)責(zé)Harold Bordwin說:

壓力很大。人們不會輕易放棄資產(chǎn),除非他們看不到任何希望,而且他們意識到自己的資產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重縮水。

城市稅收驟減

商業(yè)地產(chǎn)的困境將給已經(jīng)受到今年地區(qū)性銀行危機(jī)影響的金融體系雪上加霜。隨著經(jīng)濟(jì)衰退的加深,它將對一些城市產(chǎn)生變革性的影響,因?yàn)樗鼈円獞?yīng)對空置的建筑和較低的財(cái)產(chǎn)稅收入。

紐約寫字樓空置率預(yù)計(jì)今年將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄22.7%,通常占該市財(cái)產(chǎn)稅收入20%左右。紐約大學(xué)和哥倫比亞大學(xué)的研究人員進(jìn)行的一項(xiàng)聯(lián)合研究發(fā)現(xiàn),2029年,由于遠(yuǎn)程工作的影響,該市的辦公室將失去疫情44%的價(jià)值。

經(jīng)紀(jì)公司沃頓房地產(chǎn)顧問公(Wharton Property Advisors)的首席執(zhí)行Ruth Colp-Haber表示:

房東們現(xiàn)在真的看到了各種各樣的障他們的問題無處不存在。擁有頂級業(yè)主的最好的建筑將堅(jiān)持下去,他們將度過難關(guān)。但對于那些空置率高、需要大量修繕的建筑來說,經(jīng)濟(jì)效益并不好。


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