近來，中海地產(chǎn)的風(fēng)波可謂一波未平，一波又起。

今年以來，中海地產(chǎn)在北京、廣州、深圳等地首輪集中供地中陪跑，尤其是北京首次集中土拍中，連續(xù)3年居北京拿地權(quán)益金額榜首的中海地產(chǎn)共申報了18宗地塊，居然顆粒無收，其后又因為圍標(biāo)事件被上海土拍“拉黑”。

土拍失利，作為中海地產(chǎn)的兩塊“金字招牌”，精工品質(zhì)和優(yōu)秀物業(yè)又接連被曝出問題。位于北京的金裕雅苑、中海首鋼長安云錦、中海云熙、中海金樾和著等多個項目因質(zhì)量問題遭投訴，被曝光，另外北京中海旗下某莊園別墅區(qū)物業(yè)遭業(yè)主投訴，反被物業(yè)部門打擊報復(fù)。

中海地產(chǎn)表示，未來5年，銷售規(guī)模會按年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。但近年來持續(xù)下滑的土地儲備，接連出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，以及物業(yè)服務(wù)屢遭投訴等，都有可能成為這一美好藍圖的“絆腳石”。

這不禁讓人疑惑：優(yōu)等生中海地產(chǎn)怎么了?

一線城市土拍接連“陪跑”

2021年2月末，新出臺的“土地供應(yīng)兩集中”政策對房企的拿地計劃帶來不小影響。其中，中海地產(chǎn)受影響較為嚴重。

今年以來，中海地產(chǎn)拿地動作大大減少，極大影響了土儲的進展。中指數(shù)據(jù)指出，2021年前5個月，中海地產(chǎn)拿地金額合計246億元，僅排名房企第14位。而在2018年、2019年、2020年，中海地產(chǎn)拿地一直呈逐年遞增趨勢，依次花費金額為760億元、1034億元、1281億元，依次排名全國房企第五、第四、第三。

年報披露，2020年中海地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額3607.2億元，其中，北上廣深及港澳等一線城市實現(xiàn)合約銷售額達1126億元，占比近30%，是典型重倉一線城市的房企。在此前的2020年業(yè)績發(fā)布會中，中海地產(chǎn)行政總裁張智超也表示：“兩集中政策，對于一二線相對聚焦的企業(yè)更關(guān)鍵一些。”

但據(jù)中海近期的實際拿地情況來看，中海地產(chǎn)在土拍中的表現(xiàn)并不出色。北京地區(qū)5月份共出讓地塊29宗，其中中海地產(chǎn)共參與了18宗地塊的競拍，包括15塊獨立報名地塊及3塊聯(lián)合報名地塊，僅保證金就有約141.27億被鎖定，但結(jié)果卻均以“陪跑”告終，這是中海繼連續(xù)多年北京地區(qū)拿地冠軍和銷售冠軍后的首次“顆粒無收”。

而在后續(xù)的上海、廣州、深圳等一線城市集中供地中，中海地產(chǎn)仍未斬獲任何地塊。從銷售業(yè)績來看，一線城市的補倉拿地對中海地產(chǎn)來說是至關(guān)重要的，此次補倉的失利或一定程度上影響中海地產(chǎn)后期的“供貨速度”。

此外，據(jù)媒體公開報道，中海等多家房企報名參加此次上海集中供地吃了閉門羹，主要原因是去年鬧得沸沸揚揚的“圍標(biāo)”事件。

2020年年初，中海、萬科和華潤置地入圍上海土拍，且三方報價均為底價34.3億元。按照土拍規(guī)則，若入圍競標(biāo)人報價相同，“排名順序”決定最后的地塊得主，最終排名靠前的中海以零溢價拿下嘉興路地塊，這一反?，F(xiàn)象，引得上海相關(guān)部門介入調(diào)查。

2020年4月，中海地產(chǎn)負責(zé)人再遭調(diào)查，兩起事件先后發(fā)生，引得業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，有觀點甚至將該事件推定為串通投標(biāo)，中海地產(chǎn)身陷囹圄，并開始在人事上大刀闊斧的整改調(diào)動。

繼張智超接替顏建國出任中海地產(chǎn)董事長兼法定代表人、行政總裁后，今年5月，中海地產(chǎn)在華東區(qū)也進行了人事調(diào)整。

接連的人事調(diào)動，能否證明中海在未來發(fā)展變革中的態(tài)度和決心，我們不得而知。

較高的增長速度需要同等規(guī)模的土地儲備作為支撐，而持續(xù)下滑的土地儲備無疑增加了中海地產(chǎn)未來銷售額高速增長的不確定性。

房屋質(zhì)量及物業(yè)服務(wù)飽受詬病

除在土地儲備方面存在較大不確定性風(fēng)險外，中海近幾年的房屋質(zhì)量、虛假宣傳、物業(yè)服務(wù)等問題也一直飽受詬病。

近期，有多位業(yè)主在人民網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)留言板上反映，中海的房屋品牌存在不同程度質(zhì)量問題，部分還涉嫌虛假宣傳。

《紅周刊》報道證實位于北京石景山附件的金裕雅苑項目存在質(zhì)量問題，包括“墻面滲水、墻面不平整、衛(wèi)生間墻面空鼓較多、廚房地面有積水、櫥柜下地面處理非常粗糙等問題。

金裕雅苑的質(zhì)量問題并非個例。除此之外，中海首鋼長安云錦、中海云熙、中海金樾和著等多個由中海地產(chǎn)開發(fā)的北京項目均遭到業(yè)主投訴。

去年，中海地產(chǎn)在成都的中海萬錦熙岸因“墻面脫落，地面漏水，墻面滲水”等問題遭遇維權(quán)。因在問題反映后，情況并未好轉(zhuǎn)，業(yè)主們帶著45面錦旗到中海萬錦熙岸銷售中心維權(quán)，該事件還一度登上了當(dāng)時的微博話題熱搜榜。

截至7月1日，記者在黑貓平臺搜索相關(guān)詞條時發(fā)現(xiàn)，與“中?！毕嚓P(guān)的投訴達409條，其中約有近90條投訴是針對其虛假宣傳、物業(yè)管理疏漏、房屋質(zhì)量等問題進行的投訴，約占總投訴量的22%。

除房屋質(zhì)量屢遭投訴外，中海物業(yè)部門的管理服務(wù)長期以來也飽受詬病。資料顯示，中海物業(yè)隸屬于中國建筑集團有限公司旗下中國海外集團，1991年進入中國內(nèi)陸，輔助并戰(zhàn)略性配合中國海外發(fā)展在香港及內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

今年4月22日，中海物業(yè)還獲得了“2021中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)”、“2021中國物業(yè)服務(wù)百強滿意度領(lǐng)先企業(yè)”等獎項，但在線下直接對接業(yè)主的服務(wù)管理中仍存在諸多弊病。

近日，有業(yè)主向記者舉報稱，北京中海旗下某莊園別墅區(qū)的物業(yè)部門對其進行打擊報復(fù)，在屢次投訴屋外垃圾桶造成環(huán)境惡化后仍無人處理，后跟相關(guān)部門反映此事后，又遭到物業(yè)部門的打擊報復(fù)，不準(zhǔn)其自由進出入小區(qū)。

2020年報顯示，隸屬于中國建筑集團有限公司的中海地產(chǎn)，擁有40余年房地產(chǎn)開發(fā)與不動產(chǎn)運營管理經(jīng)驗。

負債方面，截至2020年底，中海地產(chǎn)銀行及其他借貸為1368.1億元，應(yīng)付票據(jù)為761.7億元，持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金1104.7億元，資產(chǎn)負債率60.1%，凈借貸比率32.6%。中海地產(chǎn)資產(chǎn)負債率位于行業(yè)最低區(qū)間，屬于“三道紅線”中的“綠檔”企業(yè)。

盡管如此，履歷光鮮的中海地產(chǎn)在各地的項目仍頻遭維權(quán)，在一個接一個的維權(quán)事件曝光下，不僅不利于其自身的品牌建設(shè)，而且也有損其在購房者心中沉穩(wěn)發(fā)展的良好形象。

中海地產(chǎn)的綠檔水平還能維持多久，有待時間考證。（綜合洞見財經(jīng)）