北京路商圈現(xiàn)在已經(jīng)非常成熟，但是也暴露了其若干問(wèn)題：

（一）?商業(yè)功能單一、輻射能力不強(qiáng)。北京路商圈以北京路步行街為核心，功能較為單一?，F(xiàn)代社會(huì)的中央商業(yè)區(qū)即CBD，是以商業(yè)、服務(wù)、投資銀行、保險(xiǎn)公司、證券經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)信息等第三產(chǎn)業(yè)為主的商業(yè)核心區(qū)。相比較而言，以商業(yè)零售為主的北京路今后的發(fā)展方向就比較單一，前途不廣闊，其目前的單一功能也決定了它們不能成為廣州整個(gè)城市的商業(yè)活動(dòng)、社會(huì)活動(dòng)、市民生活和城市交通的核心焦點(diǎn)。再加上北京路商業(yè)街都位于老城區(qū)，周圍交通壓力大，沒(méi)有形成便捷暢達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，使得他們不具備輻射周邊地區(qū)，乃至整個(gè)城市的綜合能力，至今北京路周圍還沒(méi)有形成商業(yè)中心新的聚核，面臨著天河北、珠江新城等新興商業(yè)中心的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，便是證明。

（二）?以追求商業(yè)利潤(rùn)為目的，地方文化色彩不濃。

（三）?功能布局紊亂，層次不分明。盡管有廣百、新大新公司、天河城百貨，但北京路給人的整體感覺(jué)還是以小店小鋪一統(tǒng)天下，經(jīng)營(yíng)沒(méi)有特色，業(yè)種分布不合理，同質(zhì)化嚴(yán)重，大多數(shù)商鋪的商品大同小異，致使整個(gè)步行街商業(yè)化程度不高，層次不鮮明。粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，北京路35歲以下的顧客占90%，年輕人成為北京路的絕對(duì)消費(fèi)主體。這說(shuō)明北京路的商品受眾面不廣，對(duì)老人小孩這類消費(fèi)群體有所忽視。?

（四）?購(gòu)物環(huán)境不甚理想，基礎(chǔ)設(shè)施還需加強(qiáng)。北京路的綠化工程還需加強(qiáng)，現(xiàn)有的綠地、花草太少；環(huán)境衛(wèi)生雖有改善，街道兩旁的垃圾桶數(shù)量相對(duì)足夠，但是仍然出現(xiàn)衛(wèi)生問(wèn)題，尤其是節(jié)假日人流高峰時(shí)，街道上的人擁擠不堪、街道混亂，人們吃完?yáng)|西亂扔垃圾的現(xiàn)象比較常見(jiàn)，致使很多人不愿意在那里久留。此外，步行街的廁所少、供人們休憩的凳子少等，這些是仍然需要改善的地方。

????

造成以上問(wèn)題的原因，主要在于步行街的建設(shè)，比較強(qiáng)調(diào)步行街的商業(yè)零售功能，不太發(fā)展步行街的投資銀行、信息化、金融、保險(xiǎn)等產(chǎn)業(yè)，比較強(qiáng)調(diào)步行街本身的整飾工程，沒(méi)有很好地解決周邊老城區(qū)居住環(huán)境、交通運(yùn)輸?shù)膲毫?。步行街與周邊地區(qū)的整體規(guī)劃還不盡合理，缺乏與周邊環(huán)境的配套協(xié)調(diào)發(fā)展，致使步行街人群擁擠、周邊地區(qū)商鋪冷清。此外，北京路的規(guī)劃建設(shè)，對(duì)歷史商業(yè)街的復(fù)原考慮居多，自然而言的，關(guān)于現(xiàn)代社會(huì)的那種商業(yè)、休閑、康體、娛樂(lè)、文化、知識(shí)綜合發(fā)展的趨勢(shì)就會(huì)有所欠缺。

停車現(xiàn)狀（以下調(diào)查資料摘自網(wǎng)上）

目前天河城百貨北京路店停車每半小時(shí)5元（8∶00-22:00）；晚上10:00到第二天早上8∶00，每半小時(shí)2元；24小時(shí)最高上限收費(fèi)80元。約有600個(gè)車位。

廣百百貨北京路店停車每半小時(shí)5元（8∶00-22:00），晚上10:00到第二天早上8:00，每半小時(shí)2元；24小時(shí)最高上限收費(fèi)是80元。約有350個(gè)車位；在廣百購(gòu)物滿500元，在11、12樓停車場(chǎng)免費(fèi)停車3小時(shí)。只有廣百的這個(gè)停車場(chǎng)有“購(gòu)物滿多少減免N小時(shí)停車費(fèi)”的規(guī)定，其他停車場(chǎng)均沒(méi)有這項(xiàng)優(yōu)惠。

五月花商業(yè)廣場(chǎng)停車場(chǎng)，車位數(shù)多于100個(gè)，步行到北京路大約3分鐘，一般周六周日和周五晚上為停車高峰時(shí)期。

光明廣場(chǎng)停車每半小時(shí)5元（8∶00-22:00）；晚上10∶00到第二天早上8∶00，10元/次/車；24小時(shí)最高上限收費(fèi)是80元；約有100多個(gè)停車位。

周末停車調(diào)查：周末，調(diào)查人員分別在周六、周日下午三點(diǎn)來(lái)到北京路商圈調(diào)查停車位情況。記者意外發(fā)現(xiàn)，雖然許多購(gòu)物者都說(shuō)北京路停車難，但實(shí)際上位于北京路商圈的幾個(gè)大型停車場(chǎng)都沒(méi)有“滿位”，甚至天河城百貨停車場(chǎng)還有近300個(gè)空位。為何有空位，大家還說(shuō)停車難？經(jīng)過(guò)了解，發(fā)現(xiàn)這是由于這幾個(gè)大型停車場(chǎng)都位于北京路中段，加上北京路是步行街，所以絕大多數(shù)車主并不知道該如何進(jìn)入這些停車場(chǎng)，所以導(dǎo)致大部分車主都是在北京路周邊尋找停車場(chǎng)。

經(jīng)過(guò)初步調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，北京路商圈（中山五路至八旗二馬路這一段）至少有20多個(gè)停車場(chǎng)，總車位數(shù)將近3000個(gè)，其中，各大百貨公司或購(gòu)物中心停車場(chǎng)的車位數(shù)占了將近一半，這幾大停車場(chǎng)都分布在北京路商圈的“核心地段”，所以要開(kāi)車進(jìn)入確實(shí)不太容易；而其他的停車場(chǎng)雖然有十幾二十個(gè)之多，但是一是規(guī)模都很小，多數(shù)只有幾十個(gè)車位，最多的也只有一百多個(gè)車位，二是這些停車場(chǎng)還要承擔(dān)附近住戶和寫(xiě)字樓的停車需求，所以絕大多數(shù)時(shí)候，這些停車場(chǎng)都會(huì)擺出“車位已滿”的牌子。

所以總體來(lái)說(shuō)，來(lái)北京路購(gòu)物的停車問(wèn)題還是挺頭疼的，這樣在客流方面，可能會(huì)減少了“有車一族”的光顧。

北京路商圈分析3：

關(guān)于品牌（香港內(nèi)地中端品牌為主）?

(一)步行街商鋪品牌、形態(tài)

北京路的人氣集中在步行街上，因此臨街的各大服飾品牌店也最受歡迎。目前北京路的臨街品牌店主要為香港和內(nèi)地的中端品牌服飾，例如佐丹奴、G?2000、美特斯邦威、堡獅龍、歌莉婭等，也有來(lái)自日本的快時(shí)尚品牌優(yōu)衣庫(kù)。
????從店鋪規(guī)模來(lái)看，北京路臨街的這些服飾品牌店一般都有二到三層的經(jīng)營(yíng)空間。首層出售較新的當(dāng)季款式，也有一定的折扣。二、三層一般作為該品牌的特賣(mài)場(chǎng)，出售過(guò)季款式商品，因而這些樓層的購(gòu)物者并不比首層少。
　　北京路商圈對(duì)比起天河商圈最大的不同，是它的“步行街形態(tài)”，它的主體是步行街。北京路的人流較多分散在平面的街上，人流方向也較為單一，大多數(shù)消費(fèi)者就是從街頭逛到街尾，這就導(dǎo)致非臨街的商鋪人流不多。

（二）一線品牌的進(jìn)駐

目前北京路聚集的品牌以香港和內(nèi)地品牌為主，缺少國(guó)際一線品牌的進(jìn)駐。雖然政府有規(guī)劃把北京路打造為世界級(jí)的商業(yè)街，但這一目標(biāo)缺少相關(guān)政策的支持，以及北京路業(yè)已形成的整體中端消費(fèi)水平，較難吸引世界級(jí)的名店進(jìn)入。如今，BOSS、BURBERRY等品牌的香水專柜，以及A?m?ani?Jeans等也只是出現(xiàn)在廣百等百貨里面。名店首選依然是環(huán)市東和天河路。
　　廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶表示，北京路是傳統(tǒng)商圈，很難與天河路比較。北京路不一定要與天河商圈拼名店，關(guān)鍵是做出自己的特色，發(fā)展好特色旅游商業(yè)。?

北京路商圈分析4

（一）?購(gòu)物中心：真正意義的Mall不多

北京路的購(gòu)物中心，更多是通過(guò)百貨商場(chǎng)的“M?all化”來(lái)表現(xiàn)，由舊翼和新翼構(gòu)成的廣百總店向購(gòu)物中心靠攏，位處名盛廣場(chǎng)的天河城百貨就是以購(gòu)物中心的方式來(lái)經(jīng)營(yíng)的，即將開(kāi)業(yè)的摩登百貨前身就是購(gòu)物中心。
????更加貼近傳統(tǒng)意義的購(gòu)物中心的是位于中山五路的五月花廣場(chǎng)。它是北京路商圈目前為數(shù)不多的齊集購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食和休閑等多種消費(fèi)形式于一身的綜合購(gòu)物中心。融合主力店、品牌專賣(mài)店、精品商家、電影院、概念店、高尚悠閑等，與北京路形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
　　潮樓、銀座廣場(chǎng)等幾座購(gòu)物中心是位于北京路上的購(gòu)物中心，然而這些廣場(chǎng)也是由零散的小商鋪組成，售賣(mài)適合大中學(xué)生的服飾和精品，與標(biāo)準(zhǔn)的綜合購(gòu)物中心還有一段距離。

（二）?休閑配套：在北京路逛街并不舒適

?

由于北京路騎樓街鋪形式的出現(xiàn)，使得它在保留了特色的同時(shí)犧牲了更舒適的購(gòu)物環(huán)境。一到夏天，廣州的炎熱天氣會(huì)讓步行街的購(gòu)物環(huán)境打折，很多逛街的消費(fèi)者選擇購(gòu)物中心“避暑”。雖然北京路此前也安裝了制冷的空氣噴霧來(lái)降低氣溫，但作用甚微。
　　而作為消費(fèi)者逛街購(gòu)物之余休息的環(huán)境更是少之又少，僅有臨街路旁的長(zhǎng)凳。消費(fèi)者再次休息也還是須受炎熱之苦。當(dāng)下購(gòu)物休閑最流行的咖啡廳，在北京路也并不多見(jiàn)。

?

?

商圈未來(lái)：

越秀區(qū)政府提出，以北京路商業(yè)步行街為核心，包括教育路、起義路、中山路、廣大路、西湖路、惠福東路、大南路、泰康路等“三縱五橫”商業(yè)為主題的街區(qū)，結(jié)合周邊的文物古跡、旅游景點(diǎn)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建成一個(gè)多功能現(xiàn)代化的商業(yè)街，成為一個(gè)集休閑、購(gòu)物、旅游于一體，商業(yè)氣氛濃厚，文化內(nèi)涵豐富，環(huán)境舒適優(yōu)美，功能配套完善，能充分體現(xiàn)“古城商都”形象的中心商業(yè)旅游區(qū)。作為越秀區(qū)今后重點(diǎn)建設(shè)的一大商圈，努力打造一個(gè)鮮明、功能完善、輻射力和影響力比較強(qiáng)的國(guó)際級(jí)商圈。

打造國(guó)際級(jí)商圈的同時(shí)，北京路會(huì)加強(qiáng)周邊和綠化廣場(chǎng)的改造，增建停車場(chǎng)，加大對(duì)高端消費(fèi)者的吸引力度。同時(shí)，繼續(xù)調(diào)整和完善北京路商圈的商業(yè)架構(gòu)，集購(gòu)物、飲食休閑、率喲偶一議題，并保持商圈自由的風(fēng)格，使得“高、中、低”段消費(fèi)并存，相互促進(jìn)。

根據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，北京路亞運(yùn)前將投入1.2億元進(jìn)行整體改造，改造主要以商業(yè)文化底蘊(yùn)整治為主，同時(shí)為北京路增加A、B兩個(gè)出入口，一個(gè)出入口在名盛廣場(chǎng)文明路方向，另一個(gè)出入口在名盛廣場(chǎng)東邊府學(xué)西街方向。

同時(shí)名盛廣場(chǎng)對(duì)面的大佛寺廣場(chǎng)的改造也已接近尾聲，改造后北京路上名盛廣場(chǎng)的地理位置將更加優(yōu)越。

同時(shí)，周邊觀察發(fā)現(xiàn)，北京路景豪坊項(xiàng)目也將近期完工，該項(xiàng)目總投資20億元，建筑面積17萬(wàn)平方米。還有文明路附近的越秀文德廣場(chǎng)也將完工，這些大型的商業(yè)中心的興建，將北京路的商業(yè)范圍不斷擴(kuò)充，增添行業(yè)氣氛。