富田興合苑業(yè)主的大事小事466、豐景大廈業(yè)主委員會(huì)昨起自主管理物業(yè)

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豐景大廈相關(guān)文章2：《豐景大廈業(yè)主委員會(huì)昨起自主管理物業(yè)》（2004年11月03日10:04）

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文章內(nèi)容：

小標(biāo)題：財(cái)務(wù)紛爭(zhēng)引發(fā)業(yè)主自治

10月初，東山區(qū)豐景大廈業(yè)主委員會(huì)（下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”）要求廣州市華方信物業(yè)管理公司（下簡(jiǎn)稱“物管”）把管理費(fèi)從1.5元/平方米降低到1元/平方米，對(duì)方表示不能接受，雙方因此爆發(fā)了一系列矛盾沖突。前天，“物管”移交物業(yè)管理權(quán)給“業(yè)委會(huì)”，由業(yè)委會(huì)自主管理物業(yè)。

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小標(biāo)題：電費(fèi)差額是不是12萬元？

業(yè)委會(huì)主任周活寧介紹，今年8月18日，豐景大廈經(jīng)業(yè)主投票成立首屆業(yè)主委員會(huì)。“業(yè)委會(huì)”成立后，要求“物管”將歷年的水電代收代支、汽車保管等費(fèi)用的賬目公開，對(duì)方卻一直拒絕提供有關(guān)資料。10月份，“業(yè)委會(huì)”到供電部門查賬時(shí)發(fā)現(xiàn)，今年1月到9月份“物管”利用時(shí)間差多收了業(yè)主17萬度電約12萬元的電費(fèi)。

對(duì)此，“物管”總經(jīng)理周鑒（jiàn）尤接受記者采訪時(shí)表示完全沒有這回事。他稱，每月水電費(fèi)的情況都及時(shí)通知了業(yè)主，供電部門是每個(gè)月抄一次表，而“物管”是每?jī)蓚€(gè)月抄一次表，兩者存在一定的時(shí)間差，核對(duì)賬簿時(shí)可能因此出現(xiàn)一定的差額。對(duì)于業(yè)主提出的1月到9月的電費(fèi)，他們對(duì)賬目的核對(duì)結(jié)果是，上繳供電部門的電費(fèi)和收取的電費(fèi)差額只有2000多元，不是12萬元。

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小標(biāo)題：“物管”有無挪用房屋維護(hù)金？

業(yè)主王先生對(duì)記者說，他2002年入住豐景大廈，并繳納了2000元的房屋維護(hù)基金，但當(dāng)時(shí)并不知道交錢后會(huì)有一張房屋維護(hù)基金專用卡，“物管”也一直沒有給他，經(jīng)他多次催促才在上星期拿到。據(jù)周活寧稱，現(xiàn)在還有22戶人家沒拿到維護(hù)基金專用卡或戶頭上金額沒有錢，因此懷疑“物管”挪用了這一部分款項(xiàng)。

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周鑒尤對(duì)此解釋稱，樓盤共200個(gè)住戶，190多個(gè)是陸續(xù)入住的，因此房屋維護(hù)金也是分批交給銀行，第一批手續(xù)是在2002年12月辦理的，當(dāng)時(shí)一次就辦理了175戶，后來入住的業(yè)主，交錢后，“物管”也及時(shí)去銀行繳款，但是銀行方面當(dāng)時(shí)表示不辦理單戶的房屋維護(hù)金，所以把錢給退了回來，還有3戶賬號(hào)是空的，因?yàn)闃I(yè)主入錯(cuò)了賬號(hào)。至于2002年底銀行可以辦理單戶房屋維護(hù)金新規(guī)定后為什么沒有及時(shí)把房屋維護(hù)金繳納到銀行，周表示這要問經(jīng)辦人是否按時(shí)去辦理了。

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小標(biāo)題：業(yè)委會(huì)將自主管理

對(duì)于“業(yè)委會(huì)”提出的管理費(fèi)從原來的1.5元/平方米降到1元/平方米的要求，周表示，經(jīng)過成本核算他們無法接受這個(gè)條件。周稱，2004年9月以前業(yè)主累計(jì)拖欠管理費(fèi)5萬元；2003年至2004年累計(jì)拖欠物業(yè)維修基金23898.88元，合計(jì)拖欠各項(xiàng)費(fèi)用156898.88元?！拔锕堋痹谶@種情況下無法保證員工工資，無法保證物業(yè)管理工作正常進(jìn)行，于是在10月26日提出退出物業(yè)管理工作，房管局出面調(diào)解時(shí)建議“物管”按合同到年底再退出。對(duì)此“業(yè)委會(huì)”則同意“物管”立即退出，并對(duì)記者說，將根據(jù)現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和草擬中的物權(quán)法的條例考慮自行管理，也將考慮另請(qǐng)物業(yè)管理公司。

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豐景大廈相關(guān)文章3：《廣州業(yè)主自治路徑：公開透明?共同管理》（經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2015年07月09日08:07）

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文章內(nèi)容：從2004年成立伊始拖欠60多萬元水電費(fèi)，到10年后業(yè)主自治賬目沉淀資金高達(dá)200多萬元，從業(yè)主最初不斷抱怨的混亂不堪，到如今業(yè)主見面的溫馨淡定……10多年來，廣州市豐景大廈業(yè)主委員會(huì)以政府引導(dǎo)為契機(jī)，以業(yè)主自治為核心，堅(jiān)持公開透明，從維權(quán)走向共同管理，成為業(yè)主自治的“典范”。

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1999年交付使用的豐景大廈，2004年成立業(yè)主委員會(huì)的時(shí)候，是被譽(yù)為“三亂”“三兇”的大廈。

“三亂”一是收費(fèi)亂，二是管理亂，三是賬戶亂。查閱業(yè)主委員會(huì)成立之前的相關(guān)材料，開發(fā)商主導(dǎo)的前期物業(yè)公司欺騙了很多業(yè)主，沒有實(shí)現(xiàn)一戶一表，收取整棟大廈2.8萬元的水電費(fèi)，上繳代收單位的只有1.4萬元。不僅克扣了水電費(fèi)，還大肆侵吞了維修基金。

“三兇”是水電被停、電梯故障頻發(fā)、業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾一觸即發(fā)，形勢(shì)非?！皟措U(xiǎn)”。

由于缺乏業(yè)主的監(jiān)督，物業(yè)公司收取的大量物業(yè)費(fèi)，并未上繳給水電代收單位。到2004年業(yè)委會(huì)成立的時(shí)候，物業(yè)公司還拖欠80萬元的水電費(fèi)，如果不能及時(shí)兌付，接踵而來的必然是無休止的停水停電。

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在業(yè)主與物業(yè)公司矛盾一觸即發(fā)的背景下，當(dāng)?shù)亟值擂k、居委會(huì)和城區(qū)多次出面協(xié)調(diào)，希望業(yè)主給予物業(yè)公司一定時(shí)間，進(jìn)行整改。但在業(yè)主不斷發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司一系列問題過程后，業(yè)主達(dá)成一致：不給物業(yè)公司更多時(shí)間和機(jī)會(huì)，按時(shí)召開業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)公司去留。

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2004年10月，業(yè)主大會(huì)召開后，隨即決定由業(yè)主自治的方式，取代物業(yè)公司的管理。

業(yè)主大會(huì)召開后，明確每戶500元水電周轉(zhuǎn)金及時(shí)收取。物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米，比物業(yè)公司收取1.5元/平方米還少0.5元。在短短1個(gè)多月時(shí)間里，已經(jīng)超過60%的住戶交納了水電周轉(zhuǎn)金。

與此同時(shí)，業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)工作也在緊鑼密鼓地進(jìn)行：通過工商局找到了法人機(jī)構(gòu)代碼，通過法人機(jī)構(gòu)代碼實(shí)現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)的登記注冊(cè)，將所有對(duì)公賬戶、會(huì)計(jì)、出納等進(jìn)行設(shè)定。業(yè)主委員會(huì)的每一項(xiàng)開支、每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作，均在眾目睽（kuí）睽下公示。

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“不管上校少校，回家一律無效！”“豐景大廈是我家，人人自覺愛護(hù)家。”這是豐景大廈業(yè)主在自治過程中達(dá)成的共識(shí)。

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大廈的物業(yè)服務(wù)工作完全是以業(yè)主的利益為最終目標(biāo)的。以電梯的維護(hù)為例，電梯取消年檢費(fèi)之前，廣州電梯檢測(cè)的方式是派出人員進(jìn)行檢測(cè)，但實(shí)際上很少檢測(cè)。廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心負(fù)責(zé)人、著名社區(qū)問題專家周活寧說：“10多年前還沒有規(guī)范檢測(cè)制度的時(shí)候，是采取每個(gè)檢測(cè)人員100元紅包的方式，物業(yè)交錢過關(guān)。”為解決電梯老舊設(shè)備更換的問題，大廈業(yè)委會(huì)為電梯軸承更換、對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)了解，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上有30多元的軸承，也有高達(dá)數(shù)百元的軸承，業(yè)委會(huì)優(yōu)中選優(yōu)，自己選聘專業(yè)檢修公司前來查驗(yàn)，同時(shí)將需要更新的設(shè)備、聘請(qǐng)技術(shù)人員的工時(shí)費(fèi)進(jìn)行動(dòng)態(tài)披露。2014年，業(yè)委會(huì)更換了高達(dá)2萬多元的零件，確保了電梯正常運(yùn)行，卻沒有被任何業(yè)主質(zhì)疑。

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在業(yè)主自治進(jìn)入正軌之后，業(yè)主委員會(huì)不斷強(qiáng)化所有業(yè)務(wù)必須公開透明，用開源節(jié)流的思維來盤活大廈“隱性資產(chǎn)”，為所有業(yè)主和整棟大廈謀福利。

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周活寧給《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者算了一筆賬：

電信公司進(jìn)入大廈要給業(yè)主委員會(huì)或“話事人”“獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)”，豐景大廈這樣的地方，最先入駐是2萬元，我們要求直接轉(zhuǎn)入業(yè)委會(huì)賬上；隨后，中國移動(dòng)、中國電信、易佳寬帶、廣東有線、長(zhǎng)城寬帶均紛紛進(jìn)駐，按照小區(qū)流量費(fèi)的5%至10%給予業(yè)主委員會(huì)，每個(gè)月就是500元左右的收入。

…話事：是常用的粵語詞匯，意為“決定”?！霸捠氯恕奔词恰翱梢詻Q定的人”…

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中國聯(lián)通的基站租用大廈的空間，每月收入2600元。

大廈兩部電梯內(nèi)的廣告收入每年有1萬多元。

大廈推拿室租金每月2600元。

地下停車費(fèi)每臺(tái)車每月100元，公共通道每臺(tái)車400元。

豐景大廈物業(yè)面積為2.5萬平方米，物業(yè)管理費(fèi)每年30萬元。按照12個(gè)人管理的標(biāo)準(zhǔn)，7個(gè)保安人均2000元，年終多一個(gè)月工資，1個(gè)保潔元2500元，辦公經(jīng)費(fèi)1000元/月，僅靠收取業(yè)主物業(yè)費(fèi)不足以維持，但我們完全可以從上述的公共收益中進(jìn)行補(bǔ)貼。

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經(jīng)過嚴(yán)格計(jì)算和清清楚楚的開支列表，豐景大廈沒有出現(xiàn)任何一單“違規(guī)操作”“制度外循環(huán)”的“灰色賬”“黑色賬”。2004年迄今10多年時(shí)間下來，豐景大廈賬上存留的資金高達(dá)200多萬元。水泵房、電梯、配電房、一戶一表等諸多使用年限超過10年就面臨很多問題的設(shè)備，在豐景大廈使用依然正常。

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“2004年8月18日，豐景大廈召開了第一次全體業(yè)主大會(huì)，選出了15名業(yè)主代表。當(dāng)時(shí)，請(qǐng)街道的工作人員來監(jiān)票，還通過了一些文件和業(yè)主公約，并向有關(guān)部門提出了成立業(yè)主委員會(huì)的要求。

請(qǐng)看下集《富田興合苑業(yè)主的大事小事467、廣州216戶業(yè)主自治管理物業(yè)一年省37萬》”

若不知曉歷史，便看不清未來

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