焦點(diǎn)研究院 · 行業(yè)研報(bào)

主題：代建行業(yè)簡(jiǎn)要分析

出品時(shí)間：2022年11月3日

摘要：

2022年以來(lái)，多家房企紛紛表示要布局代建業(yè)務(wù)，涉足代建業(yè)務(wù)成為地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)新的發(fā)展趨勢(shì)。本文對(duì)近年來(lái)的房企的代建業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，探討其成為多家房企“香餑餑”的原因，并對(duì)未來(lái)代建行業(yè)的發(fā)展以及房企進(jìn)行代建需要注意的事項(xiàng)加以歸納總結(jié)，以期對(duì)其它房企提供參考。

一、代建業(yè)務(wù)成為2022年行業(yè)新風(fēng)口

10月，中交地產(chǎn)與信達(dá)地產(chǎn)在北京舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，房地產(chǎn)紓困類(lèi)代建項(xiàng)目成為這兩家央企背景開(kāi)發(fā)商的合作焦點(diǎn)。此外，陷入流動(dòng)性壓力的華夏幸福中標(biāo)沈陽(yáng)蘇家屯區(qū)項(xiàng)目的代建業(yè)務(wù)，因此備受關(guān)注，這也讓代建行業(yè)再次成為熱門(mén)話(huà)題。

代建是指擁有土地的委托方，提供除開(kāi)發(fā)建設(shè)以外其余所有事項(xiàng)的管理服務(wù)，主要分為三個(gè)類(lèi)型，政府代建、資本代建和商業(yè)代建，下文對(duì)這三個(gè)類(lèi)型分別介紹：

1、政府代建是指代建方與政府相關(guān)部門(mén)合作，承接安置房、限價(jià)房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建設(shè)管理和服務(wù)，依據(jù)項(xiàng)目的投資、銷(xiāo)售或利潤(rùn)總額收取傭金。如華潤(rùn)置地借助其運(yùn)營(yíng)體育場(chǎng)館的優(yōu)勢(shì)承接政府代建業(yè)務(wù)。

2、資本代建是代建方與各類(lèi)專(zhuān)業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)（或者缺乏資金實(shí)力的中小開(kāi)發(fā)商）對(duì)接，代建方為其投資項(xiàng)目提供全過(guò)程開(kāi)發(fā)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“資本+代建”雙贏(yíng)。典型案例為代建企業(yè)與信達(dá)資管、東方資產(chǎn)、中國(guó)銀行等各類(lèi)機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，開(kāi)發(fā)了多個(gè)代建項(xiàng)目。

3、商業(yè)代建是指品牌開(kāi)發(fā)商為不知名的小開(kāi)發(fā)商提供全程的開(kāi)發(fā)管理服務(wù)，小型開(kāi)發(fā)商提供土地和主要資金，品牌開(kāi)發(fā)商輸出品牌，提升產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值。此類(lèi)代建較為常見(jiàn)。典型案例為中原建業(yè)和朗詩(shī)綠色管理與小型房企和地方城投合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

2022年以來(lái)，代建業(yè)務(wù)逐步引起房企的重點(diǎn)關(guān)注，據(jù)焦點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，累計(jì)已有36家房企提出要發(fā)展代建業(yè)務(wù)，目前已有兩家以代建為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)成功上市，分別為綠城管理和中原建業(yè)，此外朗詩(shī)更是把企業(yè)名字改為朗詩(shī)綠色管理，并決定徹底去地產(chǎn)化而擁抱代建，體現(xiàn)出企業(yè)對(duì)于代建業(yè)務(wù)的熱衷。和諸多房企涉足的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比，代建投入成本小，資金回流快，在行業(yè)承壓，房企去杠桿化的市場(chǎng)環(huán)境下逐步成為時(shí)代的風(fēng)口。

二、行業(yè)下行下代建業(yè)務(wù)供需雙旺

首先，暴雷房企的項(xiàng)目紓困為代建提供大量業(yè)務(wù)。2021年以來(lái)陸續(xù)有房企暴雷，隨之而來(lái)的就是團(tuán)隊(duì)人員大量離職和資金短缺，暴雷房企的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入停工狀態(tài)。在保交樓的剛性要求下，此類(lèi)項(xiàng)目為代建業(yè)務(wù)提供了大量的項(xiàng)目來(lái)源。

其次，城投大量拿地后開(kāi)工率低催生了龐大的代建供應(yīng)。在2021年的土拍市場(chǎng)陸續(xù)出現(xiàn)一種現(xiàn)象，地方城投公司在土拍市場(chǎng)頻繁現(xiàn)身，托底地方土拍，城投公司通常開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)較少，在拿地之后，項(xiàng)目開(kāi)工慢，無(wú)法通過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)資金回流，如濟(jì)南軌交公司近4年65億元拿地34宗，僅開(kāi)工兩個(gè)項(xiàng)目。2022年9月全國(guó)有19家城投公司出現(xiàn)債務(wù)違約。城投公司對(duì)土拍的大量托底也催生了對(duì)應(yīng)的代建需求。在2022年的無(wú)錫集中供地中，出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，地方城投公司和品牌房企組成聯(lián)合體拿地，后續(xù)由品牌房企以小股操盤(pán)的方式來(lái)代建項(xiàng)目，這也為其它城市的城投公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)提供借鑒。

最后，房企轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)擴(kuò)張和購(gòu)房者熱衷品牌房企產(chǎn)品使代建方面產(chǎn)生大量需求。一方面，今年以來(lái)房企銷(xiāo)售普遍不佳，尤其部分重點(diǎn)布局三四線(xiàn)城市的房企，在面對(duì)行業(yè)下行壓力較大的情況下，房企在尋找未來(lái)業(yè)務(wù)的突破方向，轉(zhuǎn)型代建后勢(shì)必會(huì)對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張產(chǎn)生需求，同時(shí)也能以代建模式保住項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，在未來(lái)行業(yè)復(fù)蘇的時(shí)候，現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)可以快速的進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。另一方面，現(xiàn)行市場(chǎng)背景下，行業(yè)中暴雷頻發(fā)，購(gòu)房者行為更謹(jǐn)慎，對(duì)品牌房企產(chǎn)品產(chǎn)生更強(qiáng)依賴(lài)性，也間接導(dǎo)致了代建需求的產(chǎn)生。

三、切入代建“近水樓臺(tái)”為最優(yōu)，利潤(rùn)水平遠(yuǎn)超地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

現(xiàn)階段房企切入代建領(lǐng)域主要是商業(yè)代建，并且多從事與原來(lái)較為接近的業(yè)務(wù)。由下圖可以看出，華夏幸福旗下的華夏安基主要承接產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，龍湖智造聚焦TOD項(xiàng)目，中原建業(yè)聚焦于河南本地房地產(chǎn)項(xiàng)目，在當(dāng)前行業(yè)承壓的背景下房企拓展新業(yè)務(wù)較為謹(jǐn)慎，代建業(yè)務(wù)多聚焦于優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的業(yè)務(wù)，這樣可以保證穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

代建業(yè)務(wù)具有較高的利潤(rùn)水平。現(xiàn)階段以代建為主業(yè)的上市企業(yè)有兩家，分別為中原建業(yè)和綠城管理，我們以此為樣本來(lái)觀(guān)察近年來(lái)代建的利潤(rùn)情況。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年-2022年中期綠城管理凈利潤(rùn)率維持在18%-35%之間，并逐年穩(wěn)步提升；中原建業(yè)凈利潤(rùn)率較高，維持在50%以上。

綠城管理和中原建業(yè)在凈利潤(rùn)率方面出現(xiàn)較大差距，主要是二者承接的業(yè)務(wù)類(lèi)別差異導(dǎo)致，在代建業(yè)務(wù)中，政府代建凈利潤(rùn)水平較低，而商業(yè)代建凈利潤(rùn)水平較高，中原建業(yè)承接的商業(yè)代建占比較大，所以?xún)衾麧?rùn)率更高。

但無(wú)論是綠城管理還是中原建業(yè)，其凈利潤(rùn)率都遠(yuǎn)高于現(xiàn)階段普通住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)5%-10%的水平。

在毛利率方面，綠城管理的毛利率近年來(lái)在39.5%-46.4%之間，并呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)。與之形成鮮明對(duì)比的是，中海地產(chǎn)作為傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)利潤(rùn)水平較高的標(biāo)桿企業(yè)，毛利潤(rùn)率在2019年-2021年分別為33.7%、30.0%和23.5%，不僅低于綠城管理的毛利率水平，近年來(lái)也一直處在下降趨勢(shì)。

四、代建市場(chǎng)規(guī)模將超2千億，行業(yè)未來(lái)仍存三大難題

代建業(yè)務(wù)后續(xù)市場(chǎng)前景廣闊。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有超過(guò)10萬(wàn)億的規(guī)模，按照歐美代建模式滲透率已達(dá)30%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，預(yù)計(jì)有3萬(wàn)億來(lái)自代建企業(yè)，按照平均3%的營(yíng)收轉(zhuǎn)化來(lái)計(jì)算，代建行業(yè)整體營(yíng)收規(guī)?？蛇_(dá)千億，而現(xiàn)階段整個(gè)代建行業(yè)營(yíng)收規(guī)模僅有百億，未來(lái)仍有近十倍增長(zhǎng)空間。

盡管代建業(yè)務(wù)未來(lái)前景廣闊，且可以成為諸多房企進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方向，但是在目前具體實(shí)施過(guò)程中仍存在以下三方面問(wèn)題：

1、由于項(xiàng)目類(lèi)型較多和來(lái)源混雜，這就造成代建承接項(xiàng)目良莠不齊，部分內(nèi)部甚至存在糾結(jié)不清的債務(wù)問(wèn)題，且部分業(yè)主方后續(xù)存在經(jīng)營(yíng)不善破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)代建企業(yè)前期盡職調(diào)查提出了諸多要求；

2、部分代建業(yè)主和當(dāng)?shù)毓?yīng)商有良好的關(guān)系，可能使用有質(zhì)量瑕疵的建筑材料抑或是使用其它方法過(guò)度壓縮成本，進(jìn)而造成項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題，項(xiàng)目品質(zhì)受損，影響代建房企品牌美譽(yù)度。

3、品牌房企通常按照高標(biāo)準(zhǔn)做產(chǎn)品，容易形成標(biāo)準(zhǔn)化，內(nèi)部溝通容易。可是現(xiàn)在不同的委托方有不同的要求，很難標(biāo)準(zhǔn)化，二者合作整合資源的過(guò)程就比較復(fù)雜，溝通成本很高。

代建業(yè)務(wù)短期與長(zhǎng)期呈現(xiàn)出不同的市場(chǎng)格局。短期來(lái)看，保交樓和保障性住房的重要性多次在政府政策中被提及，這些政策帶來(lái)了大量的代建需求，較早參與代建的房企將會(huì)迎來(lái)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展期并吃到行業(yè)紅利，預(yù)計(jì)后續(xù)將成為住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)主業(yè)的一個(gè)重要補(bǔ)充。而在經(jīng)過(guò)初期的快速增長(zhǎng)以后，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)性加大，長(zhǎng)期來(lái)看代建行業(yè)隨著入局企業(yè)越來(lái)越多，盈利空間也將減少，同時(shí)每家房企擅長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)類(lèi)型不同，代建行業(yè)必將會(huì)出現(xiàn)分化，后續(xù)逐漸走向成熟與市場(chǎng)格局的穩(wěn)定。