焦點(diǎn)研究院 · 土拍研報

主題：2022年第一批集中供地土拍政策解讀

研究員：趙文浩

發(fā)布時間：2022年5月13日

2022年合計有22個城市被自然資源部指定為集中供地城市，其中鄭州、沈陽和長春尚未發(fā)布供地公告，部分原因在于這三個城市疫情反復(fù)和新建商品住宅交易低迷，地方政府通過放慢土地供應(yīng)節(jié)奏來平抑新建商品住宅供應(yīng)。剩余的19個集中供地城市除上海以外均完成土地出讓，本文對一批次集中供地的19個城市土拍政策進(jìn)行歸納總結(jié)，以求對房企拿地提供借鑒。

和2021年第三批次類似，集中供地22城土拍政策均設(shè)置了最高溢價率，要求參拍企業(yè)必須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，禁止馬甲企業(yè)參拍和拍地必須使用自有資金的要求，并對違規(guī)資金進(jìn)行了明確規(guī)定。但是也出現(xiàn)了新的變化，地方政府通過降低門檻、減少配建和提升利潤空間等措施吸引房企參與競買，力圖活躍土地市場，最終使得一批次土拍平穩(wěn)結(jié)束。

一、7城年度供應(yīng)批次改為四批，利好地方政府和房企

青島、武漢、廈門、重慶和濟(jì)南等7個城市已明確全年供地計劃分四批次供地，其余城市依舊延續(xù)2021年實(shí)行的一年三次土地供應(yīng)的土地供應(yīng)節(jié)奏。

供地批次的提升，利好政府土地供應(yīng)和房企投資。一方面是政府可以按照整理土地的節(jié)奏靈活安排供地時間，避免土地供應(yīng)的大起大落，使得土地供應(yīng)更加平緩；另一方面，地方政府可以根據(jù)新房銷售和市場熱度靈活供應(yīng)土地，避免流拍頻發(fā)，使得土地供應(yīng)更好的服務(wù)與新房開發(fā)，利于穩(wěn)地價，穩(wěn)房價和穩(wěn)定市場預(yù)期。對于企業(yè)而言，供地批次增加意味著年內(nèi)拿地機(jī)會也會增加，企業(yè)可根據(jù)投資節(jié)奏和所在城市推盤和土儲數(shù)量靈活拿地，增加了投資的靈活性。

二．降低企業(yè)參拍門檻，提升土拍參與熱度

降低企業(yè)資質(zhì)和土地出讓金繳納門檻，提升土拍熱度。在房企資質(zhì)方面，合肥和南京對于參拍企業(yè)資質(zhì)要求較上一批次有所降低。在土地保證金方面，蘇州、武漢和濟(jì)南等城市部分地塊的保證金比例降低至20%。在出讓金繳納方面，福州、武漢和天津針對部分地塊延長土地出讓金繳納期限。在土拍規(guī)則設(shè)置過程中，企業(yè)資質(zhì)和土地出讓金門檻通常設(shè)置較為靈活，在保證工程質(zhì)量的前提下，地方政府可以根據(jù)地塊所處板塊市場熱度靈活設(shè)置，防止房企競買過熱或過冷，穩(wěn)定土地市場。

政府降低購地門檻主因是房企銷售和融資承壓。國家統(tǒng)計局1-3月的房地產(chǎn)宏觀經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售額下降22.7%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%。房企的銷售和融資持續(xù)下滑，使得資金承壓，拿地意愿下降，地方政府為了提高房企的購地意愿，適度在土地出讓金和保證金繳納方面出臺優(yōu)惠政策。

三．調(diào)整供地結(jié)構(gòu)提振市場信心，優(yōu)化品質(zhì)監(jiān)控保證項目質(zhì)量

加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，提振市場信心。本批次多個城市加大了優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例，如北京的海淀和豐臺區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例增多，杭州地塊供應(yīng)以主城核心區(qū)為主，廈門半數(shù)地塊位于島內(nèi)，重慶的地塊出讓基本位于各中心區(qū)核心位置。地方政府選取儲備土地中的優(yōu)質(zhì)地塊出讓，此舉無疑是吸引房企參拍，利于資金充裕房企逆勢拿地，同提升土地市場熱度。

在品質(zhì)政策方面，部分城市采用定品質(zhì)政策保證項目品質(zhì)。在本批次土地出讓過程中，有7個城市對建造品質(zhì)有明確的要求，部分城市采用定品質(zhì)出讓政策。此舉是考慮到部分城市土拍多數(shù)地塊在未達(dá)到最高限價后成交，無法對其建造品質(zhì)進(jìn)行更明確的限制，針對出讓地塊設(shè)置出臺定品質(zhì)政策則更具有針對性，便于管控項目品質(zhì)，減少項目質(zhì)量隱患。

四．減少保障房供應(yīng)，提升項目利潤空間

在租賃用地供應(yīng)方面，靈活設(shè)置租賃用地供應(yīng)。南京和寧波僅1宗地塊需配建保障房，北京降低了租賃地塊的占比，有上一批次的33%降低到本批次的22%，天津則延續(xù)上一批次的政策，不配建租賃用地。在上市下行期，減少或者不配建租賃用地讓利與開發(fā)商，在后續(xù)市場熱度較高的時候配建，此種方面較為靈活，利于租賃用地的順利供應(yīng)。

多個城市取消競配建出讓政策，提升項目利潤空間。本批次成都和深圳取消了達(dá)到最高限價后的競?cè)瞬欧空?，武漢和重慶取消競自持政策，競配建政策在2022年第三批次土地出讓過程中仍舊存在，本批次不再設(shè)置。人才住房和租賃住房的配建會使得項目利潤空間壓縮，減少此部分占比有利于提升項目利潤空間。

五. 一批次土拍低位運(yùn)行，二批次土拍難言樂觀

需求乏力，一批土拍低位運(yùn)行。2022年一輪土拍除杭州土拍熱度較高以外，其它城市多數(shù)平穩(wěn)收場，央企國企和地方平臺公司底價拿地仍為地塊的主要成交方式，土地市場低位運(yùn)行。從宏觀環(huán)境來看，一季度GDP增長率為4.8%,低于年均目標(biāo)5.5%，再加上疫情反復(fù)，多個行業(yè)發(fā)展受到波及。民眾的購房經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)受挫，最終使得需求端乏力，民眾購房意愿薄弱，這就使得現(xiàn)階段盡管政策一再釋放利好消息，但是房企的銷售和融資仍未起色，銷售的疲軟最終導(dǎo)致房企拿地信心不足。

房企銷售未止跌回升，二批土拍難言樂觀。后續(xù)隨著融資政策的逐步落實(shí)，房企資金承壓的狀況有望得到緩解，但是銷售的恢復(fù)尚未看到改善跡象。焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，30家典型上市房企2022年4月單月業(yè)績?yōu)?027.7億元，同比降低55.6%，環(huán)比降低16.2%，環(huán)比降幅持續(xù)擴(kuò)大，1-4月合計銷售額為13780億元，同比下滑46.3%，降幅持續(xù)增大。房企拿地的目的是為了銷售，如果房企銷售信心尚未恢復(fù)，土地市場難言樂觀。截至到5月12日，北京、廈門和福州三個城市公布了2022年第二批次集中供地公告。土拍規(guī)則較第一批次并未有大的變化，預(yù)計后續(xù)22城集中供地土地市場的恢復(fù)還需要等待較長時間。