“2021年，花樣年將業(yè)績(jī)目標(biāo)定為600億元，在2020年基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)22%的增長(zhǎng)，我們有信心完成這一目標(biāo)。”3月26日的線上業(yè)績(jī)會(huì)中，花樣年集團(tuán)董事會(huì)主席潘軍如是說(shuō)。

新目標(biāo)的提出，建立在花樣年過(guò)往一年亮眼的業(yè)績(jī)表現(xiàn)之上。2020年，決心“二次創(chuàng)業(yè)”的花樣年，在“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”和“社區(qū)服務(wù)”雙頭部業(yè)務(wù)上持續(xù)發(fā)力，收獲了穩(wěn)健增長(zhǎng)。

報(bào)告期內(nèi)，花樣年的合同銷售金額達(dá)到492.1億元，同比增長(zhǎng)35.9%；總收入達(dá)217.6億元，同比增長(zhǎng)14%；凈利潤(rùn)達(dá)17.51億元，同比增長(zhǎng)16.6%，超額完成既定的450億元銷售目標(biāo)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，從合同銷售金額上來(lái)看，花樣年的行業(yè)排名已經(jīng)由2016年的123名，提升至去年底的72名，實(shí)現(xiàn)了彎道超車(chē)。

四大優(yōu)勢(shì)助力“彎道超車(chē)”

站在新的起點(diǎn)之上，花樣年再提高增長(zhǎng)。業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層表示，集團(tuán)的目標(biāo)是重新回到前50名，主要通過(guò)提升銷售回款比例，在有效控制債務(wù)規(guī)模的基礎(chǔ)上獲取土地，同時(shí)，加快現(xiàn)有城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，希望每年能夠保持20%的增長(zhǎng)。

“花樣年要在市場(chǎng)不確定的情況下尋找可能性。”潘軍稱，在過(guò)去20年的發(fā)展中，花樣年積累下了明顯的優(yōu)勢(shì)，這是公司“彎道超車(chē)”的底氣。具體來(lái)看，這些優(yōu)勢(shì)包含了以下四個(gè)方面。

首先，花樣年在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上的土儲(chǔ)豐富而優(yōu)質(zhì)，能夠有效覆蓋未來(lái)三年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)目標(biāo)，這是優(yōu)勢(shì)之一；

財(cái)報(bào)披露，截至2020年底，花樣年的規(guī)劃土地儲(chǔ)備建筑面積已達(dá)3760萬(wàn)平方米。其中，已確權(quán)建筑面積1713萬(wàn)平方米，預(yù)期未來(lái)可轉(zhuǎn)化為土地儲(chǔ)備的城市更新項(xiàng)目總建筑面積達(dá)2047萬(wàn)平方米。

其次，花樣年“趣、味、料”三大產(chǎn)品線已基本成型，產(chǎn)品溢價(jià)能力領(lǐng)先行業(yè)，這是優(yōu)勢(shì)之二；

其中，趣系列，代表“好奇，旺盛，無(wú)懼”。這樣的產(chǎn)品屬于年輕、內(nèi)心豐富、充滿想象力的一群人，他們總在探索未知的世界，尋求個(gè)人的生活空間，追求便利與高品質(zhì)。

味系列，代表“萬(wàn)物，見(jiàn)解，常新”。住進(jìn)該系列的人更加開(kāi)闊、穩(wěn)重、成熟，追求更高的生活品質(zhì)，對(duì)人生前路有不同的態(tài)度。

料系列，代表“真物，設(shè)戲，逍遙”，是東方美學(xué)的感受方式和極簡(jiǎn)主義的結(jié)合，口碑極佳。

再次，深圳起家，花樣年早在2011年就進(jìn)入了大灣區(qū)的城市更新市場(chǎng)深耕，在團(tuán)隊(duì)和資源方面優(yōu)勢(shì)明顯。

據(jù)披露，目前，花樣年在大灣區(qū)有48個(gè)處于不同發(fā)展階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)儲(chǔ)備總貨值達(dá)4215億元。其中，位于深圳的城市更新項(xiàng)目達(dá)27個(gè)，預(yù)計(jì)總建面721萬(wàn)平方米，總貨值2116億元。

除深圳以外，在東莞、惠州、佛山、廣州、中山等城市，花樣年還有21個(gè)城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總建面1326萬(wàn)平方米，總貨值2099億元。

利好仍在不斷傳來(lái)。2021年3月1日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》正式實(shí)施，這意味著，政府在推進(jìn)城市更新方面的決心和力度進(jìn)一步加強(qiáng)。潘軍認(rèn)為，這恰恰反映出，花樣年選擇前瞻性布局城市更新領(lǐng)域的決策正確性。

“此前，在深圳進(jìn)行城市更新需要8年時(shí)間，周期比較長(zhǎng)，主要原因在于，對(duì)很多傳統(tǒng)房企而言，有些難度意想不到。隨著政府行政力度的增強(qiáng)，企業(yè)未來(lái)在推動(dòng)城市更新上將獲得更大幫助，對(duì)于城市更新項(xiàng)目而言是重大利好”，潘軍稱。

相比招拍掛的拿地方式，城市更新資金投入少，但進(jìn)入門(mén)檻高?！盎幽晔堑谝慌M(jìn)入城市更新領(lǐng)域的房企，在團(tuán)隊(duì)及資源上極具優(yōu)勢(shì)。未來(lái)，花樣年還將持續(xù)加強(qiáng)這一優(yōu)勢(shì)，豐富拓展手段，以較少的資金快速鎖定項(xiàng)目，同時(shí)提升產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，給城市帶來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升”，潘軍稱。

“未來(lái)兩年是花樣年城市更新轉(zhuǎn)化的爆發(fā)期”。潘軍續(xù)指，2021年，花樣年城市更新供應(yīng)的貨值將爭(zhēng)取超過(guò)100億元，2022年超過(guò)200億元，之后每年逐步增長(zhǎng)，為大灣區(qū)的銷售和集團(tuán)的利潤(rùn)“提供有力的支持”。

除此之外，花樣年還擁有很強(qiáng)的社區(qū)服務(wù)能力，這是優(yōu)勢(shì)之四。這主要得益于花樣年旗下物企彩生活的優(yōu)異表現(xiàn)。

財(cái)報(bào)顯示，截至2020年末，彩生活的合約管理面積達(dá)5.64億平方米，服務(wù)社區(qū)2844個(gè)。其中，約3.61億平方米的合約管理面積已經(jīng)產(chǎn)生收益，服務(wù)范圍涉及國(guó)內(nèi)279個(gè)城市。在第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)中，彩生活的綜合能力長(zhǎng)期排在行業(yè)前三位。

向高效運(yùn)營(yíng)要效益

走過(guò)了風(fēng)雨兼程的20年，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正式邁入了“十四五”規(guī)劃的新征程，發(fā)展模式也由過(guò)往快周轉(zhuǎn)的粗放增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向了精細(xì)化、深耕化，向管理要效益的階段。

為了修煉企業(yè)內(nèi)功，提升競(jìng)爭(zhēng)力，花樣年在2020年提出了精簡(jiǎn)架構(gòu)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化及薪酬激勵(lì)機(jī)制改革等多項(xiàng)舉措。

比如，建立以“現(xiàn)金流+利潤(rùn)”為導(dǎo)向的大運(yùn)營(yíng)機(jī)制、建立2.5級(jí)管控模式、圍繞開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、交付等節(jié)點(diǎn)分布分級(jí)管控考核等，受此影響，公司的運(yùn)營(yíng)效率進(jìn)一步得到提升。

通過(guò)對(duì)工程節(jié)點(diǎn)的強(qiáng)管控，花樣年的“拿地-開(kāi)盤(pán)”周期已縮短至7.4個(gè)月，較2018年下降2.8個(gè)月；2019年四季度及去年上半年獲取的項(xiàng)目，大部分于2020年內(nèi)開(kāi)盤(pán)貢獻(xiàn)銷售。

其中，公司旗下南京好花園、成都春嶼溪岸等多個(gè)在去年上半年獲取的項(xiàng)目，都順利在2020年第四季度實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)銷售，銷售回款給新投資增加了預(yù)算，形成快周轉(zhuǎn)運(yùn)作的良好閉環(huán)。

在一系列提質(zhì)增效措施的加持下，花樣年的銷售管理費(fèi)用與收入比率逐漸由2017年的16.2%下降到了2020年末的9.9%，銷售管理費(fèi)用與銷售額比率同時(shí)大幅降至4.4%。

戰(zhàn)略是方向，人才是基石，業(yè)務(wù)要發(fā)展組織必先行。為精細(xì)企業(yè)管理，建設(shè)良好的人才梯隊(duì)，為企業(yè)的高效持續(xù)發(fā)展做貢獻(xiàn)，花樣年近兩年一直在積極引進(jìn)、優(yōu)化人才隊(duì)伍。

繼2019年引入集團(tuán)董事、區(qū)域負(fù)責(zé)人等高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人之后，2020年，花樣年進(jìn)一步壯大了“腰部力量”。在運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品、資金、財(cái)務(wù)等重要的業(yè)務(wù)線條，引進(jìn)了不少骨干專業(yè)人才。

“腰部力量”的引入給花樣年的發(fā)展帶來(lái)了全新的氣象和活力，管理層稱。受益于此，目前，花樣年的人才隊(duì)伍，團(tuán)隊(duì)配置率達(dá)到了90%以上，人均效能也有大幅度提升。

展望未來(lái)，管理層表示，花樣年將持續(xù)“向高效運(yùn)營(yíng)、精準(zhǔn)投資、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和滿意服務(wù)要效益”。

財(cái)務(wù)盤(pán)面安全穩(wěn)健

規(guī)模和利潤(rùn)的無(wú)懼前行，無(wú)限可能????增長(zhǎng)，疊加一系列降本增效的舉措，為花樣年財(cái)務(wù)指標(biāo)的持續(xù)優(yōu)化奠定了基礎(chǔ)。截至2020年底，花樣年的銀行結(jié)余及現(xiàn)金達(dá)286.31億元，同比增長(zhǎng)24%，現(xiàn)金短債比為1.37，凈負(fù)債率為75%，持續(xù)改善。

在融資成本方面，目前，花樣年境外債券的融資成本已經(jīng)由2018年底的15%下降至2020年11月的6.9%，境內(nèi)債券穩(wěn)定維持在7.5%水平。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，融資成本大幅下降，說(shuō)明資本市場(chǎng)對(duì)花樣年目前實(shí)力以及未來(lái)可持續(xù)增長(zhǎng)能力的認(rèn)可。目前來(lái)看，安全穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤(pán)面，已經(jīng)為花樣年600億元銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，構(gòu)筑起了深厚的“護(hù)城河”。

從“三道紅線”融資新規(guī)來(lái)看，花樣年目前僅有“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率”一項(xiàng)指標(biāo)踩線，其他兩項(xiàng)均已達(dá)標(biāo)。對(duì)于降杠桿，管理層信心滿滿，并計(jì)劃在2021年，實(shí)現(xiàn)“三道紅線”指標(biāo)全部變綠。

“無(wú)懼前行，無(wú)限可能”。摒棄一切華而不實(shí)，多項(xiàng)指標(biāo)全面向好的花樣年，正迎來(lái)璀璨的“花樣年華”。