焦點(diǎn)研究院·焦點(diǎn)快評

出品時(shí)間：2023年2月17日

政策內(nèi)容：

2月8日，經(jīng)濟(jì)日報(bào)發(fā)表文章指出，當(dāng)前，推進(jìn)商品房預(yù)售制逐步向現(xiàn)房銷售過渡的時(shí)機(jī)進(jìn)一步成熟。與之相呼應(yīng)的是，河南、湖南、山東等多省將開展試點(diǎn)積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。將逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

焦點(diǎn)觀點(diǎn)：

隨著房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)發(fā)酵，房企快周轉(zhuǎn)模式面臨沖擊。從金融層面看，越來越多的房企流動(dòng)性存在壓力，致使他們不得不采取收縮戰(zhàn)略，減少拿地?cái)?shù)量，甚至低價(jià)拋售一部分資產(chǎn)，以換取資金回籠。此外，房企信用風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致其融資渠道不暢，更加惡化其現(xiàn)金流情況。而從民生層面看，房企土地投資的收縮，施工過程的停滯甚至“爛尾”，都會(huì)使購房者意識(shí)到房價(jià)下行的壓力，更多選擇持幣觀望。這將進(jìn)一步加劇房企銷售端的壓力。

快周轉(zhuǎn)模式的終結(jié)將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，其中，現(xiàn)房銷售制度的逐漸試點(diǎn)和發(fā)展正是順應(yīng)了時(shí)代趨勢。到目前為止，我國商品房總體短缺的時(shí)代已經(jīng)基本結(jié)束，這意味著以預(yù)售制為代表的，房企通過加杠桿拿地，快速預(yù)售早早回籠銷售資金，縮短貸款期限，從而開發(fā)投資項(xiàng)目的提高開發(fā)效率的做法已經(jīng)不再適用。因此現(xiàn)房銷售將隨著市場變化進(jìn)入購房者的視野。

現(xiàn)房銷售有利于維護(hù)購房人權(quán)益，基本上可以避免期房曾經(jīng)出現(xiàn)的停工爛尾等現(xiàn)象，對消費(fèi)者來說是重大利好。這一政策從民生層面看，將為購房者注入一針強(qiáng)心針。購房者的利益得到了根本性的保障，貨不對板、房屋質(zhì)量等問題，以及停工和延期交房等風(fēng)險(xiǎn)都將降至最低，能極大的刺激購房者的消費(fèi)心理。從金融層面看，該政策將考驗(yàn)房企對資金控制的能力。實(shí)行現(xiàn)房銷售制度之后，從開發(fā)、賣房，到回籠資金，項(xiàng)目的開發(fā)流程、回籠資金流程會(huì)比過去長很多。這將倒逼房企逐漸降低經(jīng)營杠桿，以適應(yīng)最新形勢。

從目前現(xiàn)房銷售的實(shí)現(xiàn)路徑上看，多地將“現(xiàn)房銷售”寫入土地出讓文件中。例如近期北京2022年第五批次集中供地中，多塊土地競拍要求中設(shè)置了競現(xiàn)房的競賣規(guī)則。從短期試點(diǎn)情況看，多數(shù)城市將通過在拍賣環(huán)節(jié)設(shè)置現(xiàn)房銷售條件的方式，進(jìn)行現(xiàn)房銷售的嘗試。但從長遠(yuǎn)發(fā)展上看，現(xiàn)房銷售對預(yù)售制的“替代”并不是一蹴而就，各地需結(jié)合實(shí)際情況靈活調(diào)整預(yù)售及現(xiàn)房政策，調(diào)控房屋供給數(shù)量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需兩端預(yù)期穩(wěn)定。