住宅小區(qū)的廣告隨處可見(jiàn)，近到電梯樓道、遠(yuǎn)到甬路花園，可謂是抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)！不要看這小小的一張廣告，不花錢(qián)，是沒(méi)人讓你貼的，這里面當(dāng)然有物業(yè)公司的“功勞”。

王阿姨是她所在小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)委員，麗景公司負(fù)責(zé)此小區(qū)的物業(yè)管理工作。張總作為物業(yè)公司代表與中國(guó)電信、寶馬4S店等多家公司簽訂小區(qū)內(nèi)的廣告牌使用協(xié)議，使用期限3年，費(fèi)用共計(jì)200萬(wàn)元。王阿姨知道后找到物業(yè)公司張總，向他表明：小區(qū)內(nèi)的廣告牌雖然是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)管理，但是使用的卻是全體業(yè)主共有的部分，使用費(fèi)收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。張總則認(rèn)為，所有洽談、溝通和之后的維護(hù)工作都是由物業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)，而且這些款項(xiàng)實(shí)質(zhì)上就屬于物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)收取，業(yè)主無(wú)權(quán)主張收益。王阿姨對(duì)此很不滿(mǎn)，在取得業(yè)主大會(huì)的同意后，以業(yè)主委員會(huì)的名義將麗景公司告到了法院。

那么王阿姨的請(qǐng)求能得到法院的支持嗎？

我國(guó)《民法典》規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。這里所指的建筑物業(yè)主共有部分包括：建筑物內(nèi)的全體業(yè)主使用的廣場(chǎng)、舞廳、圖書(shū)室、棋牌室等，以及其他走廊、門(mén)庭、大堂等建筑物的構(gòu)成部分。

在這個(gè)案件中，麗景公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，利用小區(qū)的共有部分開(kāi)展出租業(yè)務(wù)，將廣告牌租給中國(guó)電信、寶馬4S店等使用，因此取得了200萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)性收益，該收益在扣除合理成本后應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共有。因此，王阿姨代表業(yè)主委員會(huì)主張麗景公司返還物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營(yíng)性收益，在原則上應(yīng)予支持。但同時(shí)，考慮到麗景公司在整個(gè)過(guò)程中參與了簽約的磋商談判，事后還需要對(duì)廣告牌等進(jìn)行維護(hù)，相應(yīng)地也會(huì)產(chǎn)生不少經(jīng)營(yíng)性支出，這些支出都屬于合理成本，如果不考慮這些成本，一味地將所有收益都?xì)w屬于業(yè)主所有，則難免會(huì)損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，導(dǎo)致之后沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿意從事此類(lèi)工作，這樣的話對(duì)業(yè)主也是有害而無(wú)益。所以，麗景公司主張人員費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等這些合理成本和支出，具有合理性，法院同樣也應(yīng)當(dāng)予以支持。

綜上所述，建筑物業(yè)主共有部分發(fā)生收益應(yīng)當(dāng)扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理的管理成本，也需要給物業(yè)服務(wù)企業(yè)留下必要的利潤(rùn)。剩余的收益部分，就應(yīng)該歸屬于全體業(yè)主共有。至于這筆收益如何處置，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定。比如業(yè)主大會(huì)決議歸屬于公共維修資金，則應(yīng)當(dāng)歸入公共維修資金；如果業(yè)主大會(huì)決議分給全體業(yè)主每個(gè)人享有，那么就應(yīng)當(dāng)按照每一個(gè)業(yè)主專(zhuān)有部分的建筑面積比例進(jìn)行分配。

你學(xué)到了嗎？

作者簡(jiǎn)介：北京陳律師，法學(xué)碩士，高級(jí)合伙人律師，歷任特種部隊(duì)指揮員，檢察官，偵查員，紀(jì)檢干部，企業(yè)高管，閱歷豐富，學(xué)養(yǎng)深厚，擅長(zhǎng)疑難重大案件，多種法律關(guān)系交叉繁雜案件處理，重信守諾，值得托付。