樓市豫報(bào)｜樓事兒／出品分發(fā)

小區(qū)停車位一直是大家關(guān)注和爭議的話題。也是開發(fā)商、物業(yè)和小區(qū)業(yè)主關(guān)心的一個權(quán)益熱點(diǎn)。

據(jù)公安部統(tǒng)計(jì)，2020年全國機(jī)動車保有量達(dá)3.72億輛；機(jī)動車駕駛?cè)诉_(dá)4.56億人。2020年全國新注冊登記機(jī)動車3328萬輛，新領(lǐng)證駕駛?cè)?231萬人。比2019年增加114萬輛，增長3.56%。

機(jī)動車數(shù)量的不斷增多，不僅帶來城區(qū)交通、道路交通壓力難題；小區(qū)停車也成為太多業(yè)主、開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)。其中，小區(qū)（地下）停車位（以下如無特指，主要指地下停車位）的歸屬權(quán)和收益權(quán)，越來越受到業(yè)主的關(guān)注、爭議和糾紛，以至于有些小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商訴諸公堂。

日前，又一起小區(qū)地下車位權(quán)屬案引起媒體關(guān)注報(bào)道，山東臨沂清水灣開發(fā)商山東美澳置業(yè)有限公司與清水灣小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)公司對簿公堂，該案于12月22日下午在該市羅莊區(qū)人民法院開庭審理。中國庭審公開網(wǎng)對本次庭審進(jìn)行了直播，截止12月26日，該場“所有權(quán)確認(rèn)糾紛”直播觀看量已近2萬。

媒體報(bào)道資料截圖

判決結(jié)果顯示，山東美澳置業(yè)有限公司是清水灣花園地下車庫234個停車位的權(quán)利人。

此前，有媒體報(bào)道過發(fā)生在河南鄭州恒通新城小區(qū)的停車位訴訟案。起初，開發(fā)商作為原告，一審勝訴。后經(jīng)過二審，再審，2020年1月，當(dāng)?shù)胤ㄔ号卸?，駁回開發(fā)商的訴訟請求。

對照河南山東兩個小區(qū)訴訟案例，有觀點(diǎn)認(rèn)為，原告被告主體可有多處相像。

01

車位之爭，涉及多主體權(quán)益

大家知道，物權(quán)具有所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等等。小區(qū)停車位也是，到底是開發(fā)商還是業(yè)主具有所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)的全部還是部分，一直以來，成為多個主體之間爭議、爭取的焦點(diǎn)。通過訴訟對薄公堂的案例也不鮮見。

上面提及的山東臨沂清水灣開發(fā)商山東美澳置業(yè)有限公司與清水灣小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)公司訴訟案（中國庭審公開網(wǎng)對本次庭審進(jìn)行了直播）就是一例。

據(jù)媒體報(bào)道，清水灣小區(qū)業(yè)主委員會成員介紹，2019年11開始，業(yè)委會接到業(yè)主們反映，稱開發(fā)商對地下車位只賣不租，由于本身小區(qū)車位配比不足，不能租賃導(dǎo)致了不少業(yè)主們的不滿，“關(guān)鍵是地下車位無產(chǎn)權(quán)，業(yè)主們就算是買，也只是20年的使用權(quán)，一個車位的費(fèi)用高達(dá)10多萬?！边@讓業(yè)主難以理解和接受：“小區(qū)已交付廣大業(yè)主使用，小區(qū)地下車庫車位屬不動產(chǎn)，開發(fā)商沒有取得地下車庫車位的產(chǎn)權(quán)證，為啥來主張產(chǎn)權(quán)?”

據(jù)此前媒體報(bào)道，由于小區(qū)車位問題爭端不斷，2020年5月清水灣小區(qū)業(yè)委會將車位管理納入小區(qū)的物業(yè)管理中，除了開發(fā)商前期出售的車位外剩下的234個車位面向業(yè)主進(jìn)行出租，經(jīng)業(yè)主大會表決通過了車位收益進(jìn)入小區(qū)公共收益管理。

怎樣能為廣大業(yè)主掙得這一權(quán)益？其間清水灣小區(qū)業(yè)委會的成員們開始到處查找相關(guān)案件，有沒有比較成功的案例?他們發(fā)現(xiàn)鄭州恒通新城小區(qū)車位權(quán)屬問題的情況與他們小區(qū)非常相似。

據(jù)介紹，幾經(jīng)周折，清水灣小區(qū)的業(yè)主聯(lián)系上了時任鄭州恒通新城小區(qū)業(yè)委會的有關(guān)負(fù)責(zé)人，清水灣小區(qū)的業(yè)主代表進(jìn)一步知了小區(qū)地下車位案例的所備資材。

清水灣小區(qū)業(yè)主委員會一位成員向媒體介紹，一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可供他們參考，一些做法值得他們?nèi)フ瞻釋W(xué)習(xí)。經(jīng)過幾個月多個部門之間的調(diào)取資料，業(yè)委會成員們拿到了清水灣小區(qū)地下車位的一手材料。清水灣小區(qū)業(yè)委會主任顏士賓還向媒體介紹，經(jīng)他們調(diào)查取證，他們小區(qū)的地下車位無預(yù)售證、無施工許可證，存在各種問題。2020年9月14日，他們接到開發(fā)商以地下車位所有權(quán)為由，將業(yè)委會起訴到法院的傳票。

資料圖

資料圖

庭審直播顯示，原告山東美澳置業(yè)有限公司訴訟代理人在庭審中表示，開發(fā)商從規(guī)劃部門獲得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證等相關(guān)證件，對涉案車位進(jìn)行了建設(shè)。本案涉及的234個車位在規(guī)劃范圍內(nèi)，并沒有占用業(yè)主的公用的道路或者其他場地。涉案車位是原告投資建設(shè)的。原告美澳公司與業(yè)主簽訂的商品預(yù)售合同及補(bǔ)充合同中明確約定，項(xiàng)目內(nèi)的地下車位為出賣人投資建設(shè)，其所有權(quán)屬于出賣人。出賣人有權(quán)采用出租、出售、贈送等方式經(jīng)營處分，及在不違背規(guī)劃的前提下變更用途。原告訴訟代理人認(rèn)為，結(jié)合《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，涉案的地下車庫的停車位為原告公司投資建設(shè)，歸原告公司所有。清水灣小區(qū)業(yè)委會及物業(yè)公司二被告侵占原告地下車位，并對外出租，已經(jīng)損害了原告的合法權(quán)益。

山東省臨沂市羅莊區(qū)人民法院民事判決書（2020）魯1311民初5130號顯示，山東美澳置業(yè)有限公司是清水灣花園地下車庫234個停車位的權(quán)利人。

資料圖

資料圖

對照此前河南恒通新城小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商開發(fā)商鄭州恒通置業(yè)有限公司為爭奪375個地下車位和16個地下車庫，恒通置業(yè)將該小區(qū)業(yè)委會及前任物業(yè)公司和當(dāng)時的物業(yè)公司，共四個被告告上法庭，此案經(jīng)歷過一審、二審、再審、開發(fā)商撤訴后又上訴。期間，此案經(jīng)過一審業(yè)委會敗訴、二審發(fā)回重審，后又在該小區(qū)內(nèi)開庭再審......2019年12月，中牟縣人民法院開庭審理，2020年1月2日，由中牟縣人民法院判定，駁回開發(fā)商的訴訟請求。

據(jù)了解，不排除清水灣業(yè)委會準(zhǔn)備材料上述的可能性。

02

車位歸屬權(quán)明確，難在哪？

那么問題來了，小區(qū)停車位權(quán)屬問題，到底是歸開發(fā)商還是業(yè)主？有沒有一個法律上明確的說法，其間開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主之間的“車位之戰(zhàn)”，答案在哪？到底道在哪？

對此，結(jié)合多位業(yè)內(nèi)人士與法律界人士的觀點(diǎn)，其中還是有共識的內(nèi)容的。

地面停車位來說，地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施，一般需要得到政府頒發(fā)的《建設(shè)規(guī)劃許可證》。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。該條明確規(guī)定了占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

通常來講,房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人（即建筑物區(qū)分所有人）便按份共有擁有了該小區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。

漫畫圖

地下車位呢？

一般情況下，小區(qū)車位一般分為三類：產(chǎn)權(quán)車位、公攤車位、人防車位。

開發(fā)商自建的地下車庫，且取得車庫產(chǎn)權(quán)，可委托物業(yè)公司租售車位。這種產(chǎn)權(quán)車位可以買賣產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)期限為70年，與商品房期限一致。

已經(jīng)納入公攤面積建設(shè)的車位，《物權(quán)法》規(guī)定，在建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫應(yīng)當(dāng)先滿足業(yè)主的需求，當(dāng)事人通過出售、附贈或出租等形式約定車位、車庫的歸屬問題。占用業(yè)主共有道路或其他場地停放車輛的車位，屬業(yè)主共有。這種車位是不能出售的，買方也無法拿到產(chǎn)權(quán)證。

按照《物權(quán)法》和《人民防空法》中“誰投資，誰受益”原則，人防車位產(chǎn)權(quán)歸國家擁有，在不妨礙防空功能和業(yè)主車位需求情況下，開發(fā)商只擁有車位的使用權(quán)，不可出售，使用期限20年，到期后可繼續(xù)租賃，開發(fā)商可約定收取一定的租費(fèi)，如國家戰(zhàn)時需要則無條件征用。

接下來，我們再來看一下河南恒通小區(qū)車位案例，一審業(yè)委會敗訴、二審發(fā)回重審，后又在再審。在判決書上，有這樣的內(nèi)容：法院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。

也就是說，開發(fā)商認(rèn)為業(yè)主“無理”“沒有車庫權(quán)”，那么開發(fā)商可以提供證據(jù)證明，最關(guān)鍵的是，開發(fā)商必須提供證據(jù)證明開發(fā)商的訴求。

值得注意的是，現(xiàn)在地下車庫、車位是否取得產(chǎn)權(quán)證（證明）也是一個關(guān)鍵點(diǎn)。

事實(shí)上，實(shí)際中，如何去找到、判斷、認(rèn)定，不是每一個普通老百姓都可以明明白白、有理有據(jù)的拿到手整明白的。

再看一下山東臨沂清水灣小區(qū)案例。據(jù)介紹，清水灣小區(qū)業(yè)委會接到業(yè)主們反映，稱開發(fā)商對地下車位只賣不租?！暗叵萝囄粺o產(chǎn)權(quán)，業(yè)主們就算是買，也只是20年的使用權(quán)，一個車位的費(fèi)用高達(dá)10多萬。”據(jù)介紹，除了開發(fā)商前期出售的車位外剩下的234個車位面向業(yè)主進(jìn)行出租。

資料圖

有業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)已交付廣大業(yè)主使用，小區(qū)地下車庫車位屬不動產(chǎn)，開發(fā)商沒有取得地下車庫車位的產(chǎn)權(quán)證，為啥來主張產(chǎn)權(quán)?

有業(yè)內(nèi)人士表示，目前來說通常小區(qū)內(nèi)的車位分為地上和地下，對于地上車位沒有爭議，法律規(guī)定的很清楚，屬于全體業(yè)主共同共有。至于地下車位則分兩種情況，先看是否屬人防工程?！胺侨朔拦こ痰牡叵萝囄唬址謨煞N，一種是業(yè)主分?jǐn)偭顺杀镜?，毫無疑問歸業(yè)主共同共有。另一種是開發(fā)商投資的，但是占用了建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的地下資源，也影響到業(yè)主的日常出行，不應(yīng)該完全由投資人支配，最好是協(xié)議轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主。這種情況應(yīng)該明確。

如果是人防車位，法律也基本上明確了歸屬。根據(jù)《民法典》254條規(guī)定：“國防資產(chǎn)屬于國家所有”，人防工程是國防資產(chǎn)，屬于國家所有。根據(jù)《人民防空法》第5條規(guī)定：人防工程由投資者使用管理和收益。

由此，不止車位的權(quán)屬，定價依據(jù)，車位是購買的使用權(quán)還是租賃權(quán)，權(quán)利期限，權(quán)利行使方式，需要另外交納的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等具體事宜，需要依法明確，依法行使，可最大限度避免將來發(fā)生糾紛的可能，也讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。

如果你有碰到小區(qū)車位的問題、話題和煩惱，不妨留言評論，各抒己見。

接下來分享討論幾個話題

一、小區(qū)的車庫到底屬于小區(qū)業(yè)主，還是屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司？這是個帶有普遍性的問題。業(yè)內(nèi)人士稱，案例意義十分重大。

二、小區(qū)配套所有權(quán)和收益權(quán)的進(jìn)一步明晰、理法化，歸開發(fā)商（物業(yè)公司），還是業(yè)主？老百姓關(guān)心的不多，明白的也不多。根據(jù)全國及各地《商品房價格管理規(guī)定》，有這樣的內(nèi)容：附屬公配設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價部門批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自增加或變更。問題是，車位等附屬和配套是由開發(fā)商投資或者業(yè)主（直接或間接）承擔(dān)了？業(yè)主很難舉證。

三、不少業(yè)主認(rèn)為，在開發(fā)商與業(yè)主而言，業(yè)主相對處于弱勢，在經(jīng)驗(yàn)和舉證方面，顯然處于不利地步，由開發(fā)商舉證，也可以說誰主張誰舉證，可以建議。

四、建筑物區(qū)分的空間專有權(quán)、公用設(shè)施共有權(quán)以及業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán)等等方面，需要一個共識性、常識性、明確性、具體性的法律法規(guī)，有著積極作用和參考

五、開發(fā)商還是業(yè)主，要敢于依法維權(quán)，善于維權(quán)。這也有助于包括不限于車位等案例的標(biāo)志性和指導(dǎo)性意義，也是現(xiàn)實(shí)警示，對于以后其他小區(qū)都具有切實(shí)有效的參考和引證意義。