出品 l 觀點財經(jīng)

作者 l 橙子

進入3、4月份年報披露期，當(dāng)不少公司還在絞盡腦汁思考如何晚點發(fā)年報，寶龍地產(chǎn)（01238·HK）卻迫不及待的在3月初公布了自己2020年成績單。

盡管年報已經(jīng)披露近一月，但寶龍亮眼業(yè)績的背后，所體現(xiàn)出嚴(yán)峻市場環(huán)境下地產(chǎn)行業(yè)的無奈，也值得我們重溫一下寶龍這份成績單。

2020年，寶龍亮眼的成績單

整個2020年，寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額815.51億元，較2019年同期增加約35.1%，完成全年750億銷售目標(biāo)的108.7%。

圖片來源：寶龍地產(chǎn)12月營運數(shù)據(jù)

得益于良好的銷售表現(xiàn)，寶龍全年實現(xiàn)營收人民幣354.95億元，較去年同期上升36.3%；

實現(xiàn)歸母凈利潤60.93億元，同比增長50.78%。

圖片來源：東方財富

銷售毛利率也再度穩(wěn)定在36%的行業(yè)前列水平，銷售凈利率也較2019年同比增長1.73個百分點至24.84%。

圖片來源：東方財富

此外根據(jù)年報信息，截止到2020年12月31日，寶龍地產(chǎn)總土儲面積約為3650萬平方米，其中約70%的土儲集中在長三角地區(qū)，新一線及二線城市土儲占比則達(dá)到80%。

因此，從土地分布來看，寶龍地產(chǎn)的銷售壓力相對較低。

不過，2020年寶龍之所以能取得此番亮眼業(yè)績，一方面在于大部分土儲集中在銷售壓力相對較低的一二線城市，另一方面原因則在于打折銷售，加速了現(xiàn)金回籠。

對比寶龍2019年銷售情況，不難看出，2020年寶龍在長三角地區(qū)的住宅已出售及交付金額為176.73億元，銷售單價為12062元/平米。而在2019年，這兩項數(shù)據(jù)分別為149.31億元和14696元/平米。

相比之下，2020年寶龍在長三角的住宅銷售均價較2019年，下降了2634元，相當(dāng)于打了個8.2折。如此一來，便不難理解寶龍全年亮眼的營收表現(xiàn)了。

圖片來源：寶龍地產(chǎn)2020年年報

圖片來源：寶龍地產(chǎn)2019年年報

營收凈利大增

現(xiàn)金流卻愈發(fā)糟糕

不過，盡管寶龍在營收表現(xiàn)上相當(dāng)亮眼，但卻沒有帶來實質(zhì)性的現(xiàn)金流增長，反而其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額出現(xiàn)大幅凈流出。

根據(jù)寶龍地產(chǎn)歷年年報數(shù)據(jù)，寶龍地產(chǎn)從2015年以來到2019年，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額始終處于凈流入狀態(tài)。

但到2020年，在營收表現(xiàn)遠(yuǎn)甚以往的情況下，經(jīng)營性現(xiàn)金流卻凈流出高達(dá)120多億。通過外部融資獲得的籌資性現(xiàn)金流則同比增長453%，達(dá)到223.61億元。

圖片來源：東方財富

由此也導(dǎo)致在寶龍全年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出細(xì)項中，除了實際經(jīng)營過程中的經(jīng)營資金減少了135.41億元，用于支付利息的營運資金也高達(dá)40.96億。

圖片來源：東方財富

而根據(jù)2020年年報數(shù)據(jù)，寶龍全年總負(fù)債較上年增加了197.4億元，達(dá)到1433.3億元。

圖片來源：寶龍地產(chǎn)2020年年報

其中借款總額同比增長約20.5%，達(dá)到665.67億元，包括一年內(nèi)到期的借款約為206.67億元，以及一年后到期的借款約為459億元，于是便導(dǎo)致寶龍全年利息支出增加。

不過，對于一年內(nèi)到期的短期負(fù)債，寶龍當(dāng)前賬面可支配現(xiàn)金為253.39億元，基本可以覆蓋，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.23，處于融資監(jiān)管紅線之下。

圖片來源：寶龍地產(chǎn)2020年年報

同樣，即便負(fù)債規(guī)模有所增加，但寶龍全年凈負(fù)債率反而較2019年下降了7.3個百分點，只有73.9%，處于融資監(jiān)管紅線之下。

全年資產(chǎn)負(fù)債率同比下降2.6個百分點至73.45%，剔除預(yù)收款后為69.9%，勉強符合融資監(jiān)管新規(guī)。

圖片來源：東方財富

寶龍在全年負(fù)債規(guī)模增加，且經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅凈流出的狀況下，居然成功將杠桿水平拉到紅線之下。如此反邏輯的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，或許可以從寶龍的少數(shù)股東中找到答案。

明股實債

寶龍亮眼業(yè)績的水分

根據(jù)財報數(shù)據(jù)，2020年年底，寶龍地產(chǎn)的非控制性權(quán)益（即少數(shù)股東權(quán)益）同比大幅增長141%至150.61億元，占全部股東權(quán)益的29%。

而2020年之前，2017年至2019年，寶龍地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益分別為24.15億元、39.65億元以及62.64億元，同比增幅分別為51.7%、64.2%以及57.5%。

整體少數(shù)股東權(quán)益，在總權(quán)益中的占比也始終在20%以下。

圖片來源：Wind股票

根據(jù)和訊房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，寶龍地產(chǎn)2020年年中，其非控制性權(quán)益約為77億元，同比增長23%。這就意味著，寶龍地產(chǎn)在2020年下半年，少數(shù)股東權(quán)益從77億元突增至150.6億元，半年時間接近翻倍，而2020年下半年正是“三道紅線”監(jiān)管政策出臺的時間。

關(guān)于有息負(fù)債規(guī)模的快速增長以及少數(shù)股東權(quán)益的暴增，寶龍地產(chǎn)管理層在業(yè)績會上解釋稱，首先是因為公司合約銷售和利潤的增長所致，再次是因為小股東增資64億元，小股東利潤增加了27億元，同時聯(lián)合營分利和收購小股東也會增加少數(shù)股東權(quán)益。

但不論如何解釋少數(shù)股東權(quán)益增加的緣由，都不能否認(rèn)少數(shù)股東對公司利潤的攤薄作用，關(guān)于這一點我們之前多次聊到，就不贅述了。

由此便不難理解寶龍為何在短期內(nèi)，就實現(xiàn)杠桿水平迅速下滑至監(jiān)管范圍之內(nèi)。而此番操作的根本目的，恐怕也在于為增加融資額度做準(zhǔn)備。

如此來看，盡管寶龍三項指標(biāo)均符合融資監(jiān)管，但從整體資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，明股實債下合規(guī)水分較大。

而寶龍“369”的高周轉(zhuǎn)模式帶來的高投訴問題，也對寶龍在實際經(jīng)營層面造成一定的負(fù)面影響。

回頭來看，寶龍的亮眼業(yè)績，多少有些諷刺！

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