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　　編輯 | 于斌

　　出品 | 于見（mpyujian）

　　去年上市之后喊出“千億”目標(biāo)的美的置業(yè)最近“不太開心”。近期，美的置業(yè)公開了其2019年上半年業(yè)績，它在今年上半年實(shí)現(xiàn)的合約銷售額為472億元人民幣，距離年度千億目標(biāo)的一半還有距離，即便如此，美的置業(yè)方面仍然表示公司“全年千億目標(biāo)未變，下半年將會從供貨、銷售、去化等各環(huán)節(jié)‘堅定推動’”。

　　業(yè)績未達(dá)目標(biāo)的同時，美的置業(yè)的高額負(fù)債又引起了市場的大量關(guān)注。在規(guī)?；瘮U(kuò)張的整體大策略之下，美地置業(yè)在樓市遇冷的行業(yè)背景下繼續(xù)堅持加速拿地，2019年上半年，其土地收儲近千萬平方米，這直接導(dǎo)致了美的置業(yè)負(fù)債率持續(xù)居高不下。今年上半年，美的置業(yè)凈負(fù)債率高達(dá)95.6%，這讓其未來發(fā)展或存隱憂。

　　負(fù)債逼近1900億，美的置業(yè)的激進(jìn)擴(kuò)張之路

　　近日，美的置業(yè)公布了其2019年中期業(yè)績報告。報告顯示，美的置業(yè)在今年上半年實(shí)現(xiàn)了141.95億元人民幣收入，同比上漲33%，毛利為50.93億元人民幣，比去年同期增長35%；凈利潤上，美的置業(yè)在今年上半年也實(shí)現(xiàn)了同比28%的增幅，達(dá)到18.89億元，歸屬母公司的凈利潤為17.69億元，比去年同期也增加了20%。

　　銷售表現(xiàn)上，美的置業(yè)在今年上半年總共實(shí)現(xiàn)的合約銷售金額為472億元左右，按照2019年的千億目標(biāo)，完成率為47.2%，合約銷售建筑面積約合452.6萬平方米。

　　為了實(shí)現(xiàn)高調(diào)喊出的千億目標(biāo)，美的置業(yè)在拿地方面可謂“激進(jìn)”。它在今年上半年的拿地選擇中，包含了公開招拍掛、與其他企業(yè)合作、舊城改造、舊工廠改造、產(chǎn)業(yè)投資等各類用地。相關(guān)第三方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)在今年上半年的拿地金額超過220億元人民幣，其中還有多個“高溢價”拿地項目。

　　美的置業(yè)2019年中期業(yè)績報告顯示，截至2019年上半年，美的置業(yè)旗下總土地儲備規(guī)模達(dá)到了5251萬平方米，對應(yīng)貨值5500億元，土儲成本超過1400億元，目前美的置業(yè)已經(jīng)在全國十五個省超過五十個城市里面擁有將近250個項目。

　　但就像我們開頭所指出的那樣，房地產(chǎn)市場大背景不景氣的情況下，美的置業(yè)瘋狂拿地所背上的高額負(fù)債與杠桿讓它面臨了很大的爭議。2019年上半年，美的置業(yè)的負(fù)債總額已經(jīng)達(dá)到1861.66億元，相比去年底的1537億元繼續(xù)攀升，其資產(chǎn)負(fù)債率不僅同比上升、繼續(xù)保持高位，而且在整個房地產(chǎn)行業(yè)中都處于非常高的水平。

　　另外，美的置業(yè)的流動負(fù)債還超過1400億元，占總負(fù)債的比重超過七成。剔除因部分已售項目未能及時交付而產(chǎn)生的七百多億合約負(fù)債后，美地置業(yè)流動負(fù)債與非流動負(fù)債的比重也超過150%，美的置業(yè)正面臨非常嚴(yán)重的短期償債壓力。

　　整個房地產(chǎn)市場目前都在面臨融資渠道收緊、行業(yè)大環(huán)境前景不明朗的危機(jī)之中，但美的置業(yè)卻選擇了“逆勢而動”，以高額負(fù)債與杠桿驅(qū)動自身擴(kuò)張的步伐。未來若全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場進(jìn)一步降溫、樓市調(diào)控政策繼續(xù)深化，美的置業(yè)將面臨比較嚴(yán)重的資金問題。

　　是“行業(yè)黑馬”還是“涸澤而漁”？

　　美的品牌以家用電器領(lǐng)域?yàn)橥饨缢熘芏嗳瞬恢赖氖?，作為美的旗下另外一項重要業(yè)務(wù)，美地置業(yè)已經(jīng)發(fā)展了十多年的時間，目前它已經(jīng)從初期的立足珠三角，擴(kuò)張至覆蓋全國市場的規(guī)模。

　　2015年之后，美的置業(yè)開啟了高速擴(kuò)張的步伐，至2017年，美的置業(yè)銷售額大幅增長至507億元人民幣，從而有了行業(yè)“黑馬”之名。

　　2018年底，美地置業(yè)成功登陸香港聯(lián)交所主板，進(jìn)入2019年，美地置業(yè)更是以銷售額超千億為目標(biāo)。短短幾年的時間里，美地置業(yè)就從百億規(guī)模擴(kuò)張至千億“在手”，發(fā)展速度不可謂不快。

　　但這幾年以來，美的置業(yè)一直奉行的激進(jìn)拿地政策卻令其利潤率不斷下滑，資金與財務(wù)壓力不斷加劇，各種高溢價拿地動作之下，樓市調(diào)控的整體政策大背景無疑加劇了美的置業(yè)可能面臨的危機(jī)。

　　今年上半年繼續(xù)保持95.6%的凈負(fù)債率之外，美地置業(yè)在2018年的凈負(fù)債率同樣高達(dá)97%，這種遠(yuǎn)超行業(yè)平均數(shù)字的負(fù)債水平常常讓美的置業(yè)陷入眾矢之的。

　　有業(yè)內(nèi)人士曾分析，“美的置業(yè)過去拿的地多集中在一些地級市，這是為了把控土地成本和擴(kuò)大土地儲備。但上市之后，美地置業(yè)的投資重心開始調(diào)整，對于武漢等核心城市也有了敢拿地的姿態(tài)。美的置業(yè)這種激進(jìn)的做法關(guān)鍵要看它后續(xù)對于武漢等核心城市樓市的周期把控，若把控不好，拿地太多會消化不良，也將導(dǎo)致負(fù)債數(shù)據(jù)偏大，影響盈利數(shù)據(jù)”。

　　另外，國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策正在持續(xù)收緊，這對二線及以下房企的打擊尤甚，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨大量一線房企在二、三線城市市場的直接對抗，這對美的置業(yè)來說顯然不是一個好消息。

　　而隨著競爭的加劇，未來美的置業(yè)的拿地成本或?qū)⑦M(jìn)一步攀升，到時美地置業(yè)的買地、融資、高負(fù)債率等將會被進(jìn)一步放大，其資金風(fēng)險將持續(xù)加劇。

　　需要指出的是，2018年之后，各大銀行、信托機(jī)構(gòu)的融資渠道正不斷收緊，大量中小房企面臨著“融資難”與“融資貴”的困境，這無疑加深了美的置業(yè)的資金困境。

　　雖然美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戈曾表示，“2019年美的置業(yè)將從四個方面做好融資工作：第一，借用上市公司平臺，拓展多元的融資渠道；第二，不斷提高信用評級升級的工作；第三，調(diào)整融資渠道的結(jié)構(gòu)，2019年開始基本上是做信托融資，未來會盡量把融資成本降下來；第四，美的置業(yè)非常有信心會進(jìn)一步得到改善凈負(fù)債率”，但事實(shí)卻是，在如此高的負(fù)債額、負(fù)債率及行業(yè)寒冬之下，美的置業(yè)的激進(jìn)擴(kuò)張策略可能存在很大的隱患。