最近，最讓年輕人感到不安和關(guān)切的新聞就是“蛋殼暴雷”。蛋殼、微眾銀行、房東、租戶，復(fù)雜的生態(tài)，使?fàn)可娴狡渲械哪贻p人心神疲憊。

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蝸居在公寓里的人們，一邊幻想著未來更好的生活，一邊恐懼于自己會不會被房東和中介欺騙。

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我們可能很難想象，被認(rèn)為商業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮的宋代，被“租房”這件事困擾的，不只是年輕人，還有拖家?guī)Э诘钠胀ò傩眨约翱雌饋盹L(fēng)光無限的當(dāng)朝大臣。

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或許從宋代的“蛋殼往事”，我們能找到解決今天困局的思路。

?作者?| 言九林

?編輯 | 程遲

屋漏偏逢連夜雨

宋仁宗嘉佑二年（1057）七月初，開封城屢降暴雨。

五十歲的翰林學(xué)士歐陽修，為官已有二十余年，此時卻仍是租房居住。他租到的房子，年歲老質(zhì)量差，位置也不佳，鄰居都是些底層人。用歐陽修自己的話說，是“嗟我來京師，庇身無弊廬。閑坊僦古屋，卑陋雜里閭”。

《清平樂》中的歐陽修。圖/豆瓣。

暴雨讓這位老京漂的生活陷入了凄慘之境。

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同在開封為官的好友梅堯臣，寫了詩信來慰問。歐陽修在回復(fù)的詩信里說，自己正無可奈何地浸泡在足以淹沒襟裾的積水與泥淖之中，“無異鴨與豬”。最可憂慮的，是他租住的“古屋”在風(fēng)雨中飄飄搖搖，朝不保夕。

房子的墻壁四面皆破，雨水順著裂隙涌入，“蝦蟆鳴灶下，老婦但唏噓……壓溺委性命，焉能顧圖書”，蛤蟆順著雨水游進(jìn)了灶臺之下徹夜鳴叫，老妻只剩下長吁短嘆；要時刻注意會危及全家人性命的土壓水淹，連自己的藏書也顧不上搶救了。

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為了將屋內(nèi)的積水排出去，全家人帶著僮仆，已經(jīng)奮斗了兩個夜晚，家中老人也通宵達(dá)旦參與其中。如果這雨再繼續(xù)下個三五天，自己就得帶著全家人另尋住處了。

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堂堂翰林學(xué)士、文壇巨擘，因為租住的房子無法承受大雨，竟成了喪家之犬。

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其實，不獨歐陽修如此。寫信來慰問他的梅堯臣，此刻家中也是一片汪洋?！案∑己翁巵?，青青繞我楹。連墻已壞破，屋賴搘撐牢”——屋子里漂著不知從何處而來的浮萍，房子的墻體已經(jīng)壞掉，靠柱子勉強(qiáng)撐著才沒垮掉。

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梅堯臣時任國子監(jiān)值講，也是租住的房子，位于開封城東的賺河。歐陽修去過梅家，據(jù)他講，那是一處“萬家棄水為污池”的所在，可知也不是什么好地段。

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于是乎，這兩位陷入同樣困境的京漂租客，發(fā)出了共通的感慨。歐陽修說“住京況味，其實如此，奈何奈何”，梅堯臣則說自己是“免為不吊鬼，世上一鴻毛”。

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暴雨，其實只是歐陽修與梅堯臣京漂租房生活窘迫情狀的顯影劑。造成這種窘迫的主因，是開封高昂的房價與隨時可能爆雷的租房市場。

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《歐陽修傳》，王水照, 崔銘 著，人民文學(xué)出版社 ，2019-5

開封折疊

開封城是當(dāng)時世界上人口最多的城市之一。早在宋太宗時代就已是“養(yǎng)甲兵數(shù)十萬，居人百萬”。

直到北宋滅亡，這座城市的人口規(guī)模始終維持在130-150萬左右。其中直接吃財政飯的群體（包括皇室、貴族、官僚、官用工匠、僧尼道士、駐軍以及他們的家眷）占到了三分之一左右；剩下的約三分之二人口，主要靠滿足這三分之一人口的日常需求，來維持生計。人口多，住房需求就大。

《清明上河圖》[北宋]張擇端繪，?北宋開封城擁堵的街市， 圖/故宮博物院

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住房需求大，房價就高。尤其是當(dāng)好地段皆被皇室與貴族官僚優(yōu)先占據(jù)之后，土地供應(yīng)捉襟見肘，房價自然也就更高了。

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至晚在宋真宗時代，開封城就已是房屋密集，到處都是違章建筑，時人形容為“坊無廣巷，市不通騎”。

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樞密副使楊礪去世，宋真宗想去他租住的地方祭拜，結(jié)果發(fā)現(xiàn)巷子太窄，“乘輿”進(jìn)不去，只好步行。

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到了宋徽宗時代，開封城早已無闊地可用，新晉的權(quán)貴們要修建豪宅，只能大規(guī)模強(qiáng)拆民房。許多開封百姓因此流離失所家破人亡，又無處說理，“惟與妻子日夜號哭告天而已”。蔡京造一座西園，即毀掉了民房數(shù)百間之多。

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宣和二年（1120），御史中丞翁彥國上奏說，京城的官員們經(jīng)常借著皇帝“賜第”的機(jī)會，動用官府的力量強(qiáng)拆民房，甚至霸占整條坊街，許多人流離失所，完全不是太平盛世應(yīng)有的景象。

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開封城的豪宅價格，自北宋初年即一路上漲。宋太宗給樞密使楚昭輔賞賜豪宅，標(biāo)準(zhǔn)是“白金萬兩”，也就是大約1萬貫銅錢。

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宋仁宗時代，兗國公主出嫁，皇帝賞賜豪宅的標(biāo)準(zhǔn)是“緡錢數(shù)十萬”，也就是幾十萬貫銅錢。公主有限，可視為個案。

《清平樂》劇照。圖/豆瓣

但到了宋徽宗時代，個案就成了普遍現(xiàn)象，按時人張根的說法，“人臣賜第，一第無慮數(shù)十萬緡，稍增雄麗，非百萬不可”——皇帝給官員賞賜的宅第，房價標(biāo)準(zhǔn)至少在數(shù)十萬貫，若是要顯出豪華，那就得上百萬貫了。

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普通民居的價格同樣不低。宋神宗元豐年間有過一次拆遷，對象是開封城內(nèi)距離城墻30步以內(nèi)的民居。共計拆遷了130戶，官府發(fā)放了22600貫銅錢作為拆遷補(bǔ)償。平均每戶民居的房價是174貫銅錢。

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當(dāng)時，在開封城擺攤做小販或給人做傭工者，一個月的收入不過是2-3貫。按一年掙30貫計算，需要不吃不喝干6年才能買得起一所低端民居。

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房價如此之高，也就不難理解為何歐陽修、梅堯臣、蘇軾這些人來開封做官，都只能租房居住了。

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用朱熹的話說，是“且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執(zhí)亦是賃屋”。官一代們初入京城，尚且須從租房開始奮斗（宋神宗元豐年間，朝廷才開始為高級京官提供住房）；普通人前往開封城尋夢，自然更是如此。

按楊師群的估計，“北宋東京城內(nèi)外，約有半數(shù)以上人戶是租屋居住的。其中從一般官員到貧苦市民, 各階層人士都有”。

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?宋代的租房產(chǎn)業(yè)

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這些京漂租住的房子，主要有兩大來源。一個是朝廷設(shè)立的房屋出租機(jī)構(gòu)“店宅務(wù)”；另一個是官僚權(quán)貴及依附于他們的商人控制的私營邸店。

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朝廷經(jīng)營租房業(yè)務(wù)，始于五代。北宋建立后將之“發(fā)揚(yáng)光大”，成立了專門的機(jī)構(gòu)“店宅務(wù)”（又名“樓店務(wù)”）。

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店宅務(wù)的主要職責(zé)是收租，然后“以其錢供宮中脂澤”，也就是這些租金進(jìn)入的不是國庫，而是皇帝的腰包。

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開封府的結(jié)構(gòu)。圖/維基百科

店宅務(wù)成立之初，掌控的房屋尚只有五、六千間。

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但上有皇權(quán)加持，下有牟利沖動，店宅務(wù)自成立之后即開始迅猛擴(kuò)張。一是不斷在開封城內(nèi)拿地，或自己建房，或轉(zhuǎn)租給商人；二是不斷強(qiáng)行買進(jìn)城內(nèi)的民居。

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這種與民爭利式的擴(kuò)張造成了極不好的影響，使得宋太宗不得不在淳化四年（993）頒布詔書，命令“店宅務(wù)今后不得擘畫市在京宅舍增僦”，也就是從今以后不允許店宅務(wù)再在京城購入房屋用于出租。

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但詔書效應(yīng)相當(dāng)有限。到了宋真宗天禧元年（1017），店宅務(wù)手中已擁有2.33萬間邸店，年租金收入是14.0093萬貫。到宋仁宗天圣三年（1025），邸店數(shù)量增至2.62萬間，但年租金收入略有下降，為13.4639萬貫。到了宋神宗熙寧十年（1077），店宅務(wù)控制的房產(chǎn)包括出租屋1.4626萬間，空地654段，宅子164所,年租金收入增長至21.6581萬貫。

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對租戶們而言，這些官營出租屋，普遍存在著兩個令人頭疼的問題。

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第一個問題是，官府經(jīng)常說漲房租就漲房租，租戶幾乎沒有任何討價還價的空間。

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景德四年（1007），有人向朝廷提議說，京城百姓租住著朝廷的房子，“居人獲利多而輸官少”，這些人占了朝廷的大便宜。所以“乞增所輸，許奪賃，若人重遷，必自增其數(shù)”——請皇帝允許漲房租，如果不接受就將租戶趕出去，這些租戶已經(jīng)在房子里住了很久，遷徙的成本更高，肯定會答應(yīng)漲房租。

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宋真宗思慮再三，否決了這項提議，不許店宅務(wù)向那些“僦官舍安居久”的租戶漲租金。但該否決并無多少效果。

所以，大中祥符三年(1010年)，宋真宗又再次下詔，要求店宅務(wù)從今以后只許按“元額”，也就是契約商定的數(shù)字收租，不許動輒漲房租。皇帝頻繁下詔，自然是因為店宅務(wù)在頻繁漲租。

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第二個問題是，官府修建的出租屋質(zhì)量堪憂，且一旦租出，常拒絕履行房屋修繕的義務(wù)。

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宋真宗大中祥符三年(1010年)，曾以詔書的形式頒布過一項政策，稱“應(yīng)宣借宅，如欹側(cè)破損者,不須官修”。宋制，刺史以上官員的住所，可以按級別不同配置4-35名軍士或胥吏充當(dāng)侍衛(wèi)，名曰“宣借”。政策的意思是：高官們“宣借”的房子，如果歪了塌了，店宅務(wù)是不負(fù)責(zé)修理的。

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這項政策透露出兩點信息：（1）當(dāng)時的開封城，有許多官員租住在朝廷官營的出租屋內(nèi)。（2）這些官員租住的房子，大多質(zhì)量較差，以致于他們經(jīng)常找店宅務(wù)的“麻煩”要求修理；修理產(chǎn)生成本，店宅務(wù)自然不愿意，但又沒法像對待底層租戶那般敷衍了事，于是事情就捅到皇帝那里。

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皇帝之所以公開否認(rèn)店宅務(wù)有修繕官員租住房屋的義務(wù)，大約出于兩個原因。

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第一， 高官住宅享有“宣借”特權(quán)，本就配備有朝廷的服務(wù)人員。

第二，高官租住朝廷的出租屋時，可能享有某些平民所沒有的優(yōu)惠政策——景德元年（1004），宋真宗曾以詔書形式下達(dá)過一項禁令，“應(yīng)宣借舍屋，須的是正身居正”，官員們“宣借”租住的房子必須是自己住，若被店宅務(wù)發(fā)現(xiàn)不是自己住，而是轉(zhuǎn)租給別人來做二房東，該房子須“收管入官”，也就是由店宅務(wù)重新收回。

出臺這樣的詔書，自然意味著官員向朝廷租房，再把房子租給普通人，在當(dāng)時是一種常見現(xiàn)象。這種轉(zhuǎn)租之所以有利可圖，很可能是因為官員在租房時，需要支付的租金比平民要少，他們可以享受“內(nèi)部價”。

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常態(tài)化的“敷衍”

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至于店宅務(wù)對底層租戶的敷衍，可參考景德二年（1005）一份詔書的規(guī)定。詔書說，店宅務(wù)出租的房子若出現(xiàn)“欹墊”問題，也就是歪了垮了，租戶采購建材進(jìn)行修繕時，必須約定退租時“潤官不動”，不能拆走維修的部分。

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如果一定要拆，則須由店宅務(wù)派官員前去評估，評估結(jié)果認(rèn)為對官產(chǎn)不會產(chǎn)生損害，才可以拆（由店宅務(wù)自己去評估，結(jié)果一定是不能拆）。如果房屋的維修工作是由店宅務(wù)負(fù)責(zé)，自然沒必要出臺這樣的政策。

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出臺了這樣的政策，也就意味著如果租住的房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，租戶們只能咬牙自己出資維修。事實上，即便租戶愿意忍痛自己出錢來維修房子，也會有其他的惡心事在前面等著他們。大中祥符三年（1010），宋真宗下詔，“賃官屋者，如自備添修，店宅務(wù)無得旋添僦錢”，不許店宅務(wù)在租戶維修完房子之后趁機(jī)提高租金。

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《大宋宮詞》里的宋真宗。圖/豆瓣

皇帝下詔關(guān)注，顯見此類事情已很常見。但租戶如果不出資維修，房子垮了塌了，造成了人員傷亡，也只能自認(rèn)倒霉，租金要不回來，也沒法去找店宅務(wù)索賠——1010年的規(guī)定是：房屋倒塌或者被火燒毀，重新修蓋完畢之前，可以暫免租戶的房租。

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景德四年，宋真宗有詔書要求店宅務(wù)在處理那些倒塌的房屋時，須將其中仍勘使用的木料挑選出來，不得隨意“充柴”，不許將倒塌房屋的所有木料一律當(dāng)柴火賣掉燒掉。

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詔書會注意到這種問題，顯示官營出租屋的倒塌是很常見的事情。這也是為什么天圣三年店宅務(wù)擁有的出租屋（2.62萬間）多于天禧元年（2.33萬間），年租金收入?yún)s少于后者——在這短短的幾年里，有大約六千余間官營出租屋倒塌或破損，它們留在統(tǒng)計簿冊里，卻已無法為朝廷牟取利潤。

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損毀率如此之高，也不僅僅是疏于修繕的問題，還與店宅務(wù)在修建出租屋時一味偷工減料有很直接的關(guān)系。

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至和元年（1054），宋仁宗不得不下詔，批評此前“差官修繕京師官舍”多不合格，難以持久，要求自今以后修建的官營出租屋，必須做到七年之內(nèi)不倒塌損毀，“如七年內(nèi)墮損者, 其監(jiān)修官吏及工匠并劾罪以聞”——如果七年之內(nèi)倒塌損毀了，相應(yīng)的官員和工匠都要被治罪。

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宋仁宗畫像。圖/維基百科

一所房子的壽命標(biāo)準(zhǔn)只有七年，質(zhì)量本已相當(dāng)?shù)土?；之前的官營出租屋連堅持七年都做不到，可見粗制濫造到了何種程度。前文提到的歐陽修與梅堯臣租住的那些在暴雨中搖搖欲墜的房屋，很可能正是來自店宅務(wù)。

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對普通民間商人而言，承包店宅務(wù)的房子或土地，絕不會是一件愉快的事情。

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宋真宗時代，商人自店宅務(wù)租賃了地皮之后，修造房屋出租（或翻修官營出租屋），因質(zhì)量好過店宅務(wù)直營的出租屋，得以用更高的租金“大段掠錢”，即引來了店宅務(wù)的眼紅。

隨即便出臺政策，對這些商人增加“課利”，而且強(qiáng)制規(guī)定：若商人不愿再經(jīng)營下去，他們修造的房屋不許轉(zhuǎn)賣給其他人，只能賣給官府。

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消滅了市場，售價自然只能聽任店宅務(wù)出具。

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商人不是傻子，他們的應(yīng)對之策是犧牲房屋質(zhì)量，在蓋房時選擇劣質(zhì)材料，來降低成本保證利潤，等到退租地皮時，留給朝廷的往往已是完全不堪使用的破房子。

店宅務(wù)也不是傻子，宋仁宗天圣四年（1026），朝廷出臺新政策，規(guī)定商人若要退出，須由店宅務(wù)前去評估留下的房子，如果質(zhì)量還可以，就由店宅務(wù)出一點錢買下；如果質(zhì)量不行，則允許商人將之賣給其他接盤者。

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店宅務(wù)與承包商之間的這種心機(jī)游戲里，最終的受害者，仍是市場最末端的租戶，他們只能住在隨時可能因質(zhì)量問題爆雷的劣質(zhì)出租屋里。

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房產(chǎn)，權(quán)力的游戲

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北宋前期，雖然有不少官僚貴族從事租房買賣，如宰相趙普被人揭發(fā)“廣第宅、營邸店、奪民利”，但店宅務(wù)仍是開封城租房市場的主要提供者。

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到了中后期，開封城的租房市場似乎已轉(zhuǎn)由官僚貴族占據(jù)主導(dǎo)地位了。宋制，官員不許兼營商業(yè)，于是，投資房屋這種不動產(chǎn)，再交給別人去經(jīng)營，就很自然地成了許多官僚發(fā)家致富的常規(guī)手段。

宋真宗時代，曾下詔不許京城高官于住宅之外“在京師廣置物業(yè)”，可知高官投資買房已成風(fēng)氣。

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這種詔書也不會有什么效果，因為身為宰相的夏竦、張方平等，均在開封城積極買房開設(shè)“邸店”。

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到了宋徽宗時代，宰相何執(zhí)中名下的邸店數(shù)量已“甲于京師”，每天可以收120貫房錢，一年可以收近4萬貫，已相當(dāng)于宋神宗時代店宅務(wù)年房租收入的五分之一。他的同僚朱勔也很厲害，他名下的邸店每天可收租金數(shù)百貫，按最低的200貫來算，年收入已是7萬余貫，相當(dāng)于宋神宗時代店宅務(wù)年房租收入的三分之一。

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這些官僚貴族經(jīng)營的出租屋，質(zhì)量很可能遠(yuǎn)比店宅務(wù)的官營出租屋要好。畢竟，他們再如何“廣置物業(yè)”，也無法做到像店宅務(wù)那般擁有數(shù)萬間可出租的房屋；他們的租金收入如此可觀，完全不遜于店宅務(wù)，合理的解釋便是他們的租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于店宅務(wù)。

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市場自由競爭環(huán)境下（盡管這自由并不完整），高租金自然意味著更好的質(zhì)量——店宅務(wù)的官營普通住房，每年的租金約為4-5貫，相當(dāng)于一個開封城普通商販1-2個月的收入。

影視劇《清平樂》中開封城景象。圖/豆瓣

宋哲宗時代，御史中丞胡宗愈租住了一所中檔私營民宅，每月租金18貫，全年要216貫，是店宅務(wù)房屋年租金的40-50倍。

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月租金18貫的好房，開封城的普通百姓，自然是住不起的。店宅務(wù)提供的那種風(fēng)雨飄搖、壽命只有七年的破房子，才是他們的安身之所。

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參考資料：

①歐陽修：《答梅圣俞大雨見寄》、《答圣俞》；梅堯臣：《嘉佑二年七月九日大雨寄永叔內(nèi)翰》等。

②（日）東英壽考校：《新見歐陽修九十六篇書簡箋注》，上海古籍出版社2014年版，第86-87頁。

③周寶珠：《宋代東京開封府》，河南大學(xué)學(xué)報1984年，第27-30頁；第291-297頁。

④程民生：《宋代房價與住房面積考察》。

⑤《宋會要輯稿·食貨五五》“左右?guī)暾瑒?wù)”，上海古籍出版社2014年版，第7251-7258頁。

⑥楊師群：《東京店宅務(wù): 北宋官營房地產(chǎn)業(yè)》。

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