今年最火熱的話題就是房地產(chǎn)，無論是國內(nèi)還是國外，但無一例外都是壞消息。在我們國內(nèi)還在討論著怎么救市，該不該救市的時候，我們的兩個鄰居，韓國和越南房地產(chǎn)已經(jīng)崩了。

韓國是因為其特有的全租房模式，運行流程是這樣的，房東向銀行貸款買房，房客也向銀行貸款支付全租房押金。房東通過押金再去買房通過新的押金還貸，或者通過房價上漲來進行套利；房客則只需要償還少量的全租押金貸款利息就可以了，并不用付房租。這一套流程運行下去需要兩個關(guān)鍵點，超低的貸款利率和房價會漲。還有奇葩的一點就是，年輕人去銀行貸款租房子，銀行竟然給批，而且額度是房價的50%~80%，這也是為什么說全租房是韓國的特色。

在2016年歐債危機蔓延到韓國，然后韓國將基準(zhǔn)利率由3.25%下調(diào)至1.25%，房價上漲，2020年疫情的爆發(fā)，韓國更是將基準(zhǔn)利率降到了0.5%，韓國房價直接飛起。那些房東炒房客們也直接瘋狂，有的甚至買了幾百上千套房子。

但是，從2021年8月至2022年7月，韓國六次加息，貸款利率上升導(dǎo)致這個模式玩不下去了，租客因為承受不了貸款利息，想從全租房轉(zhuǎn)成月租房模式，向房東退回押金還給銀行。但房東已經(jīng)把押金拿去買了房子付了首付，所以只能選擇賣房，就這樣，賣房的越來越多，房價越來越低，泡沫被刺破就崩了，首爾房價直接暴跌超30%，部分區(qū)域房價跌了40%，成交量暴跌70%。

而越南近些年的發(fā)展，主要得益于中美貿(mào)易戰(zhàn)，從外資制造業(yè)從中國撤離轉(zhuǎn)移到越南開始。隨著制造業(yè)入場投資，炒房客也跟著入場，他們開始在越南進行商品房買賣，而那些制造型企業(yè)也開始囤地，就這樣越南的房價被慢慢的推高。

2015年越南放開了對外國人的購房限制，也就是外國人可以在越南自由購買不動產(chǎn)了，自此開始，越南的地產(chǎn)的價格就像脫韁的野馬一樣。炒房客們大量的進入越南，成為推高房價的強大生力軍，還有一個關(guān)鍵性的事件是，2020年李超人進軍越南地產(chǎn)行業(yè)，與胡志明市達成了框架合作協(xié)議，將在越南進行大規(guī)模投資，這讓那些國外資本炒房客，更加確定，越南房價至少可以漲20年。

自此往后三年，越南房價以每年30%的增速上漲，稀缺地段更是達到50%以上，去年6月份是越南房產(chǎn)價格的巔峰，他們的首都胡志明市普通商品房均價是23000人民幣每平，高檔小區(qū)是5~9萬，但是胡志明市普通工資水平也就是2000多塊錢，他們一年的收入只能買一個平方多一點，可以說越南人民比我們更苦逼，國家還沒有發(fā)展起來，他們就已經(jīng)成為了終極房奴。

越南有一個著名的企業(yè)叫新皇明集團，在21年的時候，以均價68萬人民幣每平米拍下了胡志明市開發(fā)區(qū)的一塊土地，成為史上最高標(biāo)王，由此聞名！由于過于制造泡沫的行為引來了越南政府的調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這個新皇明集團，只是某神秘資本手里的空殼公司，一直在玩著空手套白狼的游戲，他們在拍賣前，就把標(biāo)的物包裝成債券，玩資產(chǎn)證券化，也就是越南的MBS，許諾高額回報給賣出去。那時候所有人都相信越南的房價只會漲不會跌，所以很快就被銷售一空，然后他們再以這種模式，拿下一塊地循環(huán)運作。

從2021年年底，越南開始全面整頓房地產(chǎn)市場，但是即便如此，越南的地產(chǎn)價格在去年依然上漲了25%，因為他們已經(jīng)形成了思維的慣性和共識。這房子的價格還能跌下去了嗎？只是漲多少的問題而已。

然后真正擊碎越南房地產(chǎn)泡沫的是美聯(lián)儲加息，再加上今年美國進口需求下滑，導(dǎo)致越南外貿(mào)下降了18%，外資企業(yè)開始大規(guī)模裁員，失業(yè)人數(shù)達到了105萬，然后國外資本撤離，房地產(chǎn)市場大量拋售，但也是賣不動，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的資金鏈快速的斷裂，紛紛破產(chǎn)。由于資本紛紛撤離，給越南留下了1200個爛尾樓項目。超過10萬個房地產(chǎn)中介失業(yè)，近40%的房地產(chǎn)企業(yè)因為沒有辦法回籠資金而破產(chǎn)，地產(chǎn)的價格瞬間暴跌了37%，而這一切，還只是個開始。

講完了這兩個鄰居房地產(chǎn)崩盤的全過程，再結(jié)合一下我們自己的情況，我們可以看到房地產(chǎn)就是一個金融工具，他的本質(zhì)是資本財富再分配的游戲，通過資本快速的把泡沫擴大，再交給下面的人去玩擊鼓傳花的游戲，然后美聯(lián)儲再一個動作，直接導(dǎo)致泡沫炸裂，這個時候資本已經(jīng)離場，留下的全是被收割的韭菜。