一場(chǎng)“突然”的交班，讓龍湖陷入了一陣恐慌。

“虛驚一場(chǎng)”的背后，是外界對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)真實(shí)的反應(yīng)。為了緩解資本市場(chǎng)的過度反應(yīng)，龍湖大股東在公開市場(chǎng)大幅增持股債，其中：

10月31日，Charm Talent增持龍湖股權(quán)300萬股，購入500萬美元債；

11月1日，Charm Talent增持龍湖股權(quán)300萬股，購入280萬美元債；

11月2日，Charm Talent增持龍湖股權(quán)100萬股，購入500萬美元債。而龍湖集團(tuán)也出手買了100萬美元公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)；

11月3日，Charm Talent在公開市場(chǎng)買入520萬美元公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)。而龍湖集團(tuán)也出手買入了400萬美元公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)。

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此前，為了緩解市場(chǎng)對(duì)于公司未來還債的擔(dān)憂。11月1日，龍湖集團(tuán)還提前還掉了2023年到期的部分銀團(tuán)34.5億港元的貸款。

一連串動(dòng)作的背后，是這家“地產(chǎn)優(yōu)等生”的無奈，在頻繁違約的行業(yè)背景下，很顯然有部分優(yōu)質(zhì)的企業(yè)被“踩踏”和“誤傷”。

雖然行業(yè)目前確實(shí)遭遇了一些困難，但是作為一個(gè)百萬億級(jí)別的市場(chǎng)，即使有地產(chǎn)市場(chǎng)有萎縮的情況，但是其規(guī)模依舊龐大，并且在未來也將會(huì)以分化為主。

一場(chǎng)“虛驚”

10月31日，吳亞軍的交班“嚇壞”了資本市場(chǎng)。開盤不到五分鐘，龍湖集團(tuán)就狂跌了44%，好在非理性下跌很快被糾正，一場(chǎng)虛驚的背后，則是資本市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的普遍反應(yīng)，也是行業(yè)的一種無奈。

從恒大到融創(chuàng)，頭部房企的違約讓行業(yè)充滿的悲觀情緒。在這種情緒的蔓延下，不少地產(chǎn)企業(yè)被無差別的誤傷，尤其是近期，一個(gè)多月的時(shí)間里，龍湖跌去了50%以上，碧桂園也跌去了50%以上。

11月4日，標(biāo)普發(fā)布龍湖最新的評(píng)級(jí)報(bào)告，報(bào)告確認(rèn)了龍湖集團(tuán)的投資級(jí)評(píng)級(jí)，認(rèn)為龍湖集團(tuán)現(xiàn)有的充足現(xiàn)金將滿足其到2023年底的短期債務(wù)償還需求。

此前，標(biāo)普調(diào)整碧桂園評(píng)級(jí)時(shí)也稱，碧桂園作為一家規(guī)?？捎^的房地產(chǎn)開發(fā)商，有著長期的業(yè)績記錄，已經(jīng)建立了良好的銀行關(guān)系和包括在岸和離岸的多元化融資渠道，碧桂園仍具有充足的流動(dòng)性。

也就是說，頭部的地產(chǎn)企業(yè)，流動(dòng)性依然充足。實(shí)際上，目前地產(chǎn)企業(yè)違約基本上都是美元債。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、龍湖今年已無到期的美元債。龍湖作為目前最穩(wěn)健的民營地產(chǎn)公司，我認(rèn)為隨著港股市場(chǎng)的回暖，加上未來龍湖集團(tuán)大股東的回購，大概率會(huì)重拾升勢(shì)，市值也會(huì)回到一個(gè)合理的位置上，這里比較有爭(zhēng)議的則是碧桂園。

在“規(guī)模為王”的時(shí)代，碧桂園以規(guī)模碾壓了一眾地產(chǎn)公司成為“宇宙房企”。其后，碧桂園也開始嘗試跨界，入局智能機(jī)器人以及光伏產(chǎn)業(yè)。面對(duì)行業(yè)可能存在的問題，最先做出反應(yīng)的是萬科。2018年，郁亮的一席講話拉開了地產(chǎn)行業(yè)冬天的序幕，而碧桂園也是最先做出反應(yīng)的房企之一。

對(duì)于碧桂園而言，船大難掉頭是其最真實(shí)的寫照，從2018年開始碧桂園就開始放緩了“高周轉(zhuǎn)”的步伐，并且開始逐步精簡(jiǎn)人員。據(jù)了解，為了提高經(jīng)營效率和利潤水平，從2018年開始，碧桂園已經(jīng)連續(xù)做了四年的“全競(jìng)提升”,進(jìn)行精細(xì)化管控和供銷回支投的閉環(huán)管理，以及所有區(qū)域資產(chǎn)的投融管退管理，出清相對(duì)較差的資產(chǎn)，退出了一些區(qū)域，聚焦深耕在五大都市圈和確定性高的市場(chǎng)。

碧桂園CEO莫斌則表示，為保障現(xiàn)金流的平衡，碧桂園還對(duì)部分區(qū)域的尾盤資產(chǎn)做了一些量價(jià)平衡的安排，而這一切的準(zhǔn)備就是碧桂園當(dāng)下的底牌。

實(shí)際上，目前地產(chǎn)行業(yè)最缺的并不是優(yōu)質(zhì)的房企，而是信心。

碧桂園被“低估”了？

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月我國前100名房企銷售額同比下降43.4%。而碧桂園則分別以4043.5億的銷售額以及4977.5萬平米的銷售面積位列第一。

根據(jù)碧桂園的半年報(bào)顯示，其上半年?duì)I業(yè)收入1623.6億元；毛利潤和股東應(yīng)占核心凈利潤分別是172.1億元和49.1億元。公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額約52.5億元，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益現(xiàn)金回款約為1702.9億。

惠普在評(píng)級(jí)報(bào)告中也指出，截至2022年6月底，碧桂園擁有約770億的非限制現(xiàn)金(不包括監(jiān)管賬戶中的現(xiàn)金)?；萜者€指出，由于碧桂園與銀行的良好關(guān)系，以及超過90%的現(xiàn)金回款率，碧桂園的現(xiàn)金儲(chǔ)備足以對(duì)沖流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，碧桂園已經(jīng)連續(xù)7年權(quán)益回款率保持在90%以上了。

11月3日， 碧桂園發(fā)布了最新的銷售數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，10月公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約333.3億元，環(huán)比增長4.09%；權(quán)益合同銷售建筑面積約416萬平方米，環(huán)比增長6.12%。

在當(dāng)下的環(huán)境當(dāng)中，銷售金額環(huán)比增長則是一個(gè)積極的信號(hào)。

根據(jù)碧桂園最新消息顯示，公司前三季度交房一共約45萬套，而此前的目標(biāo)則是全年50萬套。在11月4日碧桂園的月度管理會(huì)議上，管理層透露，今年四季度碧桂園預(yù)計(jì)還將交付28萬套房屋。由此可見，碧桂園今年的交付數(shù)量將大大地超過預(yù)期目標(biāo)。

綜合而言，目前優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)的確處于被低估的狀態(tài)，市場(chǎng)的擔(dān)憂可能來自于未來到期的美元債務(wù)，但是從當(dāng)下的情況來看，行業(yè)悲觀確實(shí)有一點(diǎn)過度。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來碧桂園的股價(jià)已經(jīng)下跌了81%，龍湖集團(tuán)則下跌了63%。而萬科則只下跌了25%，保利發(fā)展則只下跌了6%。

所以，不管從規(guī)模還是未來的債務(wù)水平，市場(chǎng)對(duì)于碧桂園以及龍湖的反應(yīng)都有一些過度，相信增信債券在發(fā)行主體、規(guī)模、用途方面放開的力度越來越大，未來行業(yè)之間的整合也會(huì)加快，屆時(shí)，頭部房企不僅能部分?jǐn)[脫行業(yè)的影響，還能進(jìn)一步找到新的發(fā)展的機(jī)遇。

而當(dāng)下最重要的就是，恢復(fù)信心，不要讓悲觀情緒繼續(xù)蔓延。