1、 地租和地價(jià)理論

地租地價(jià)理論，狹義地租是指使用土地所獲得的超額報(bào)酬或收益。

廣義的地租是指超額的利潤(rùn)、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬或收益。地租的本質(zhì)是超額報(bào)酬或收益。地租通常是指土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權(quán)所獲得的收入。是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。

地價(jià)是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入，是買(mǎi)賣(mài)土地的價(jià)格。我國(guó)通常所講的地價(jià)，是出讓或者轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，是國(guó)家一次性出讓若干年的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。

為了獲得土地利用的最大經(jīng)濟(jì)效益,合理地配置土地資源,必須應(yīng)用經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)其加以調(diào)節(jié)和控制。地租和地價(jià)理論對(duì)于土地資源的綜合評(píng)價(jià)和合理開(kāi)發(fā)利用,制定土地利用政策具有重要的指導(dǎo)作用。通過(guò)合理地組織土地利用,不斷地提高土地肥力和改善土地質(zhì)量狀況,修筑交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò),改變土地的經(jīng)濟(jì)地理位置和交通運(yùn)輸條件,追加活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)的投入,實(shí)行土地集約化經(jīng)營(yíng),必將導(dǎo)致土地級(jí)差地租形成條件的變化。這就是常說(shuō)的“規(guī)劃即地價(jià)”,規(guī)劃是影響地價(jià)的重要因素，應(yīng)根據(jù)地價(jià)的空間分布規(guī)律合理規(guī)劃(配置)各業(yè)用地。

2、土地區(qū)位理論

區(qū)位主體是指與人類(lèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)，如企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、公共團(tuán)體活動(dòng)、個(gè)人活動(dòng)等。區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運(yùn)行關(guān)系稱(chēng)為區(qū)位關(guān)聯(lián)度。區(qū)位關(guān)聯(lián)度影響投資者和使用者的區(qū)位選擇。一般來(lái)說(shuō)，投資者或使用者都力圖選擇總成本最小的區(qū)位，即地租和累計(jì)運(yùn)輸成本總和最小的地方。區(qū)位理論是關(guān)于人類(lèi)活動(dòng)的空間分布及其空間中的相互關(guān)系的學(xué)說(shuō)。具體地講，是研究人類(lèi)經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)優(yōu)化組合的理論。

由于位置級(jí)差地租的客觀存在,影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)各方面、各部門(mén)以至個(gè)人對(duì)士地的需求，進(jìn)而導(dǎo)致土地價(jià)格的空間差異,即處于市場(chǎng)附近的土地地租高,因?yàn)檫@里支付較低甚至無(wú)需支付產(chǎn)品運(yùn)費(fèi),其結(jié)果是吸引各種經(jīng)濟(jì)及管理單位向中心區(qū)集聚,對(duì)土地需求量就大增,地價(jià)就會(huì)相應(yīng)地上升。因此，位置級(jí)差地租可控制城市區(qū)域土地利用,以及決定各種生產(chǎn)要素的投入量。位置級(jí)差地租既然反映了土地純收益的差異;也就在很大程度上支配著城市各項(xiàng)用地的空間安排。人們可以制訂合理的級(jí)差地價(jià)政策，在中心區(qū)及附近郊區(qū)收取較高的地價(jià)和使用費(fèi),以控制中心區(qū)的繼續(xù)膨脹,保護(hù)近郊的綠地和高產(chǎn)菜地;在遠(yuǎn)郊則收取較低的地價(jià)和使用費(fèi),以鼓勵(lì)工業(yè)向遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)展，建立新的工業(yè)區(qū)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)。

3、持續(xù)利用理論

土地?cái)?shù)量有限性和土地需求增長(zhǎng)性構(gòu)成土地資源持續(xù)利用的特殊矛盾。土地資源持續(xù)利用的目的在于具有持續(xù)性特點(diǎn)的利用。通過(guò)對(duì)土地資源持續(xù)利用，人類(lèi)可能從中獲取土地產(chǎn)品和勞務(wù)的滿足。土地?cái)?shù)量有限性為土地資源持續(xù)利用提供了宏觀必要性,土地可更新性和利用永續(xù)性使土地資源持續(xù)利用成為可能。協(xié)調(diào)土地供給和土地需求是土地資源持續(xù)利用的永恒主題,也是土地利用規(guī)劃的重要內(nèi)容。

4、生態(tài)經(jīng)濟(jì)理論

生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)(Ecolomics)是20世紀(jì)50年代產(chǎn)生的由生態(tài)學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)相互交叉而形成的一門(mén)邊緣學(xué)科,它是從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度,研究生態(tài)經(jīng)濟(jì)復(fù)合系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)、功能及其演替規(guī)律的一門(mén)學(xué)科，為研究生態(tài)環(huán)境和土地利用經(jīng)濟(jì)問(wèn)題提供了有力的工具。

土地資源是無(wú)法替代的重要的自然環(huán)境資源,它既是環(huán)境的組分,又是其他自然環(huán)境資源和社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的載體.土地本身就是自然社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等要素組成的一個(gè)多重結(jié)構(gòu)的生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。土地利用不僅是自然技術(shù)問(wèn)題和社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,而且也是一個(gè)資源合理利用和環(huán)境保護(hù)的生態(tài)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,同時(shí)承受著客觀上存在的自然、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)規(guī)律的制約。

土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是由土地生態(tài)系統(tǒng)與土地經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)在特定的地域空間里耦合而成的生態(tài)經(jīng)濟(jì)復(fù)合系統(tǒng)。土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)及其組分與周?chē)鷳B(tài)環(huán)境共同組成一個(gè)有機(jī)整體,其中任何一種因素的變化都會(huì)引起其他因素的相應(yīng)變化,影響系統(tǒng)的整體功能。毀掉了山上的森林,必然要引起徑流的變化，造成水土流失，肥沃的土地淪為瘠薄的礫石坡,源源不斷的溪流成為一道道干涸的河床，嚴(yán)重的甚至導(dǎo)致氣候惡化。因此，人類(lèi)利用土地資源時(shí),必須要有一個(gè)整體觀念,全局觀念和系統(tǒng)觀念,考慮到土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的內(nèi)部和外部的各種相互關(guān)系;不能只考慮對(duì)土地的利用，而忽視土地的開(kāi)發(fā)、整治和利用對(duì)系統(tǒng)內(nèi)其他要素和周?chē)鷳B(tài)環(huán)境的不利影響;不能只考慮局部地區(qū)的土地資源的充分利用，而忽視了整個(gè)地區(qū)和更大范圍內(nèi)對(duì)其合理利用。

5、人地協(xié)調(diào)理論

人地關(guān)系即人類(lèi)與其賴(lài)以生存和發(fā)展的地球環(huán)境之間的關(guān)系，是自有人類(lèi)以來(lái)就已客觀存在的主體與客體之間的關(guān)系。人地關(guān)系及其觀念是隨著人類(lèi)生產(chǎn)進(jìn)步和人類(lèi)社會(huì)發(fā)展而不斷變化的。

在人地系統(tǒng)中，自然環(huán)境本身是一個(gè)有機(jī)統(tǒng)一的整體。自 然界是一個(gè)自組織系統(tǒng),在不斷提高其內(nèi)部有序性的過(guò)程中獲得整體性的發(fā)展，自然界的負(fù)熵是自然界結(jié)構(gòu)組織整體優(yōu)化發(fā)展的內(nèi)在依據(jù)。自人類(lèi)從自然界分化出來(lái)之后，自然界已經(jīng)成為人類(lèi)的外部環(huán)境,人的活動(dòng)已經(jīng)成為影響自然聯(lián)系的本質(zhì)因素,自然環(huán)境的發(fā)生發(fā)展，畢竟還是要受自然規(guī)律的支配。作為人地系統(tǒng)中的人,具有自然和社會(huì)兩重屬性:既是生產(chǎn)者,又是消費(fèi)者;既是建設(shè)者,又是破壞者。從某種意義上講,人類(lèi)是環(huán)境的塑造者,在人地系統(tǒng)中居主導(dǎo)地位。盡管人類(lèi)不可能從根本上改變自然系統(tǒng),但他們的確具有干預(yù)地球上動(dòng)力作用的巨大能力。反過(guò)來(lái),這一切又影響人類(lèi)自身。所以要努力引導(dǎo).環(huán)境向有利于人類(lèi)方向發(fā)展,趨利避害,也就是要符合自然界客觀規(guī)律;反之,不按自然規(guī)律辦事，破壞了地球維持生命的能力,終將受到自然的懲罰。

6、系統(tǒng)工程理論

系統(tǒng)工程(System Engineering) 是系統(tǒng)科學(xué)的一個(gè)應(yīng)用分支學(xué)科，是一門(mén)綜合性組織管理技術(shù)，以大型的復(fù)雜的系統(tǒng)為研究對(duì)象，并有目的地對(duì)其進(jìn)行規(guī)劃、研究、設(shè)計(jì)和管理,以期達(dá)到總體最優(yōu)的效果。

系統(tǒng)分析是指為研制系統(tǒng)收集必要而足夠的信息,對(duì)擬出的能滿足系統(tǒng)要求的幾種方案,用多種手段分析對(duì)象系統(tǒng)的要求，結(jié)構(gòu)及功能等,弄清該系統(tǒng)的特性,取得系統(tǒng)內(nèi)外的有關(guān)信息,并考慮到環(huán)境,資源、狀態(tài)等約束條件,根據(jù)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則對(duì)分析結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià),以得到若干較為滿意的解。系統(tǒng)綜合是充分研究分析的結(jié)果,根據(jù)特定解和評(píng)價(jià)結(jié)果,把系統(tǒng)的組成和行為方式作為系統(tǒng)加以組合,擬定系統(tǒng)的規(guī)范。此時(shí)應(yīng)盡可能多地?cái)M定幾個(gè)方案進(jìn)行綜合評(píng)價(jià),作出擇優(yōu)選定,如果不滿意，則需重新進(jìn)行綜合。