焦點(diǎn)研究院?·?土拍研報(bào)

主題：第二批福州集中供地土拍的變化和原因解讀

出品時(shí)間：2121年9月10日

研究員：趙文浩

二批多宗宅地停牌流拍，宅地成交面積總價(jià)下滑

在經(jīng)歷了多次方案調(diào)整之后，9月8日福州第二批集中供地正式落幕，本批次共有26宗地塊掛牌，其中7宗地塊取消交易，2宗地塊流拍，本批次集中出讓共有17宗地塊成交，其中13宗為住宅用地。這13宗地塊出讓面積為41.73萬平方米，較第一批次減少46%，計(jì)容建筑面積為78.09萬平方米，環(huán)比第一批次下跌46%，合計(jì)成交總價(jià)為75.43億元，比第一批次下滑44%，計(jì)容樓面地價(jià)為9659.55元/平方米，較第一批次上漲4%。由于方案優(yōu)化的原因本批次有4宗宅地取消交易，另外長(zhǎng)樂區(qū)2宗宅地由于配套欠缺導(dǎo)致了流拍，這兩點(diǎn)使得本批次宅地成交出讓面積和成交總價(jià)下滑明顯。

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院，福州公共資源交易網(wǎng)

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院，福州公共資源交易網(wǎng)

二批土拍新規(guī)效果顯現(xiàn)，市場(chǎng)降溫利潤(rùn)空間增加

福州二批集中土拍最大的看點(diǎn)為出讓政策的調(diào)整，其中對(duì)市場(chǎng)影響最大的主要有4條：1.競(jìng)價(jià)規(guī)則由“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)+競(jìng)自持社會(huì)租賃住房建筑面積/競(jìng)限價(jià)商品住房建筑面積/搖號(hào)”改為“限地價(jià)、搖號(hào)”；2.下調(diào)最高溢價(jià)率為15%；3.限制馬甲企業(yè)參拍；4. 具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)才能參拍。下文將逐條進(jìn)行分析。

本次出讓取消了競(jìng)自持社會(huì)租賃住房建筑面積/競(jìng)限價(jià)商品住房建筑面積環(huán)節(jié)，這樣可以保證可售部分土地均價(jià)，間接保證開發(fā)商利潤(rùn)空間，有助于防止企業(yè)暴雷和破產(chǎn)現(xiàn)象的發(fā)生。下調(diào)溢價(jià)率至15%，使得本次熱門地塊的溢價(jià)率直接下滑，第一批次成交的20宗地塊中有12宗溢價(jià)率超過15%，本批次總體溢價(jià)水平下滑至13%。另一方面本批次出讓限制馬甲企業(yè)的參拍，防止大型企業(yè)通過設(shè)立馬甲企業(yè)，增加在搖號(hào)階段拿地的概率，這樣給與了中小企業(yè)拿地的機(jī)會(huì)。在首批集中供地中，部分地塊被不具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)競(jìng)得，本批次此類現(xiàn)象銷聲匿跡，第4條的實(shí)施有利于保證項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)。

總體上來看，新的土拍規(guī)則的調(diào)整有利于降低市場(chǎng)熱度，保證項(xiàng)目利潤(rùn)空間和開發(fā)品質(zhì)。本批次參拍企業(yè)數(shù)量明顯下滑，像上次的馬宗地2021-04號(hào)地塊有超過40家企業(yè)參與競(jìng)買，本批次最熱門的晉安區(qū)紅光村地塊參拍企業(yè)數(shù)量最多，僅有12家企業(yè)參拍，多數(shù)在5家以下。下調(diào)溢價(jià)率有利于降低拿地成本，保證項(xiàng)目存在一定的利潤(rùn)空間，再加上限房?jī)r(jià)政策的補(bǔ)充，使得穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目的能夠達(dá)到。

新房庫存下滑板塊分化，地塊溢價(jià)水平冰火互現(xiàn)

本批次溢價(jià)水平分化明顯，2宗底價(jià)成交，1宗溢價(jià)2%，剩余10宗在溢價(jià)達(dá)到15%后在搖號(hào)階段成交。福州土拍總體熱度不減，這和今年新建商品住宅的交易情況密切相關(guān)。焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月以來福州5區(qū)庫存量一路走低，去化周期逐步下降，市場(chǎng)亟待新盤推出，前兩次集中供地項(xiàng)目入市后可以緩解庫存的緊張。

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院，福州公共資源交易網(wǎng)

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院

2020年12月的零門檻落戶新政的出臺(tái)帶來了一波新的置業(yè)需求，目前來看市場(chǎng)的需求仍然旺盛，這也就造成了五區(qū)庫存一直下滑。但是具體到每個(gè)板塊情況則不盡相同，比如五四北板塊仍舊面臨著庫存過剩的現(xiàn)狀，近幾年一直遇冷，這也就間接導(dǎo)致了五四北板塊的2021-42號(hào)地塊底價(jià)成交，此外長(zhǎng)樂濱海新城地塊周邊新房供應(yīng)較少且周邊配套設(shè)施缺乏，存在著較大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致了流拍。與之相反的是，對(duì)于地處去化較好板塊的地塊總體上說仍舊引來房企的追逐。從本次土拍總體情況來看，市場(chǎng)冷熱不均比較明顯。

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