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上周 6 月 17 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局照例公布 5 月份 70 城房?jī)r(jià)漲跌幅數(shù)據(jù)。我們重點(diǎn)關(guān)注一下深圳。

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從暴漲到微跌

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今年以來，深圳二手房均價(jià)拉出了一條從暴漲到微跌的下行曲線：1 月份環(huán)比暴漲 1.7%，5 月份微跌 0.1%。

1.7% 也叫暴漲？對(duì)，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)語境里，1.7% 已經(jīng)是個(gè)大數(shù)了——在今年 1 月份全國(guó) 70 城房?jī)r(jià)漲跌幅排名中，深圳以環(huán)比上漲 1.7% 位列第一。

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到了 5 月份，深圳成為了二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的 17 個(gè)城市之一，跟錦州、宜昌、南寧一樣微跌 0.1%。

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這條下行曲線的最大誘因是：二手房限價(jià)。

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還沒跌完

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二手房限價(jià)的雅稱，叫做「二手房指導(dǎo)價(jià)」。今年 2 月 8 日，深圳在全國(guó)率先實(shí)施二手房限價(jià)，發(fā)布 3595 個(gè)小區(qū)的限價(jià)水準(zhǔn)。

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所以，你就看到，從 2 月份開始，環(huán)比漲幅迅速回落。

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二手房限價(jià)至少隱藏著兩種殺招——

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●撲滅市場(chǎng)的心理預(yù)期

市場(chǎng)價(jià) 10 萬，限價(jià) 7 萬。雖然大家都知道 7 萬不是真實(shí)成交價(jià)格，但差價(jià)部分是在桌下支付的，公眾只能模糊感知，而桌上的 7 萬則是清晰感受。這未必能帶來房?jī)r(jià)的真實(shí)下跌，但短期內(nèi)至少可以掐住繼續(xù)上漲的沖動(dòng)。

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●事實(shí)上提高房貸首付門檻

二手房合同只能按限價(jià)來簽，二手房貸款只能按限價(jià)來發(fā)送。如果賣家不肯按限價(jià)賣，買家就只能在合同之外支付差價(jià)（這部分差價(jià)是現(xiàn)金支付，無法貸款），這就導(dǎo)致買家的首付門檻被迫提高。

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感覺不會(huì)漲了，首付又變高了，這兩個(gè)因素疊加在一起，就變成了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)里的微跌，變成了深圳人切身感受里的「橫盤」。

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「橫盤」主要是價(jià)格意義上的說法。從交易量看，則是確定無疑的暴跌：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，今年 5 月份深圳二手房網(wǎng)簽量共計(jì) 3781 套，環(huán)比下降 14%，同比去年 5 月份（11028 套）則大幅下滑了 65.7%。

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市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生耐藥性

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接下來會(huì)怎樣？深圳的二手房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)生普遍而真實(shí)的下跌嗎？會(huì)。二手房交易量持續(xù)下跌，必然會(huì)拖動(dòng)二手房?jī)r(jià)的下跌。

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可以預(yù)見的是：在下個(gè)月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)里，深圳二手房?jī)r(jià)格應(yīng)該也會(huì)是環(huán)比下跌。

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二手房?jī)r(jià)會(huì)反彈嗎？什么時(shí)候反彈？要等到交易量跌到谷底，并且在谷底穩(wěn)定一段時(shí)間，二手房?jī)r(jià)才有可能反彈。

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深圳的基本面是，沒有辦法不漲；現(xiàn)在不漲，甚至短期內(nèi)還會(huì)下跌，是因?yàn)槎址肯迌r(jià)的藥效還在，強(qiáng)大的市場(chǎng)還沒適應(yīng)這么猛的藥。

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任何調(diào)控措施，都會(huì)讓市場(chǎng)產(chǎn)生「耐藥性」。等市場(chǎng)適應(yīng)了突如其來的調(diào)控猛藥，「耐藥性」就產(chǎn)生了，二手房?jī)r(jià)就能進(jìn)入相對(duì)市場(chǎng)化的漲跌狀態(tài)中——在高壓調(diào)控語境中的相對(duì)市場(chǎng)化。簡(jiǎn)單說，就是「帶著鐐銬跳舞」。

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當(dāng)然，猛藥不是只有一副，「耐藥性」產(chǎn)生之后還可能再出猛藥。

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對(duì)于猛藥，中國(guó)的圣賢們有兩句格言——

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●「猛藥去疴，重典治亂。」

●「以猛藥治病，其過也，不能無損焉?！?/p>

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你喜歡哪一句都可以。

?文|劉德科

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