孫宏斌是個狠人，從聯(lián)想出來，進過監(jiān)獄，破過產，接過盤… …

把融創(chuàng)做成全國頂級的地產商之一。

五年前，放出豪言，融創(chuàng)物業(yè)不上市。

互聯(lián)網是有記憶的，當年他是這么說的：不會謀求融創(chuàng)的物業(yè)管理公司分拆上市，因為物業(yè)公司就像辦公共服務類機構，如果被分拆上市的話，將使得物業(yè)公司變成賺錢的工具，這種做法并不可取。

其實，他戳破了地產公司物業(yè)管理業(yè)務上市的真相，圈錢。

但缺錢的時候，違背以前說過的話沒什么丟人的。

畢竟，活下來的，才有資格打自己的臉。

據報道，融創(chuàng)中國目前考慮將公司旗下的物業(yè)管理業(yè)務分拆，以融創(chuàng)物業(yè)服務有限公司的名義單獨在港交所上市，集資金額約為10億美元。

要想搞清楚融創(chuàng)物業(yè)為什么上市，需要先搞清楚融創(chuàng)中國出現了什么問題。

一、杠桿最大的房企之一

清華碩士畢業(yè)后，孫宏斌去了聯(lián)想。因為工作出色，27歲就成為企業(yè)部的總經理，地位僅次于聯(lián)想董事長柳傳志。

1990年，孫宏斌因為挪用公款入獄5年，那年他的孩子剛出生，拒絕了妻子的探望。

1994年，因表現良好，31歲的孫宏斌提前出獄。

出獄后的孫宏斌直接找到柳傳志，當然不是拎著菜刀，而是請他吃了頓飯，向當年的行為道歉。倆人不僅化解前嫌，柳傳志還借給孫宏斌幾十萬起步資金。

孫宏斌的順馳地產成立，兩年后公開喊話王石，順馳一定會超過萬科。

順馳靠什么和當時的地產老大萬科競爭？

快。

在90年代末的世紀之交，大部分房地產公司還剛剛摸到門路，各種投石問路的嘗試。

但順馳地產反其道而行，快速貸款借錢、拿地、回籠現金、下一單… …

拿地出價也不求穩(wěn)，直接一個高價拿到地，馬上開發(fā)開售，根本不留后路。

銷售額很快接近了萬科，結果，遇到了房地產調控。

2006年，房地產政策調控，攤子鋪得太大的順馳資金鏈斷裂，孫宏斌被迫賣掉。

2007年，孫宏斌又成立了融創(chuàng)。

公司名字雖然變了，老板沒變，幾乎一樣的風格。

數據來源：iFind，制圖：星空數據

短短十幾年，融創(chuàng)年銷售額翻了一百倍，已經突破3000億，營收規(guī)模也超過1600億。

順馳沒有實現的超越萬科目標，融創(chuàng)即將實現。

但是，規(guī)模激增的同時，公司的風險也在累積。

星空君分析過很多家地產公司，融創(chuàng)是杠桿最激進的。

2020年半年報顯示，公司長短期借款超過3200億。

更為驚人的是，公司上半年利息開支151.7億！或許有人問了，利潤表上財務成本只有15.9億，哪有那么多利息？

融創(chuàng)是上市房地產公司中，利息資本化率最高的之一。根據會計準則，符合一定條件的利息支出，可以計入成本。比如貸款蓋房子，房子賣出前算存貨，利息可以計入存貨。

融創(chuàng)也借助這種會計處理，"優(yōu)化"了利潤表。2020年上半年，公司資本化利息136.7億。

對比公司上半年凈利潤117億，可見公司的利息支出遠超凈利潤。

在激進的發(fā)展過程中，公司資金危機一觸即發(fā)。三道紅線公布后，高杠桿運營的融創(chuàng)全中。

對于融創(chuàng)來說，如何降負債呢？

作為房地產行業(yè)的頭部用戶，挪騰的空間比較大，大致有三個渠道：一是瘦身，融創(chuàng)旗下參控股子公司上百家，不少劣質資產拖累了公司賬面表現，通過股權變更，剝離一部分劣質子公司，可以優(yōu)化財務數據；二是引入投資方，雖然房地產行業(yè)不再是好的投資行業(yè)，但行業(yè)龍頭還是不愁嫁的，多少資本等著抄底；三是拆分優(yōu)質資產單獨上市，開辟新的融資渠道。

融創(chuàng)物業(yè)就是第三個選擇。

二、優(yōu)秀的融創(chuàng)物業(yè)

客觀地說，融創(chuàng)物業(yè)是一家比較優(yōu)秀的物業(yè)公司。

融創(chuàng)中國2019年年報，物業(yè)管理及其他業(yè)務收入達到了70億元，占全公司總收入的4.1%。2016年至2018年，這項收入分別為7.33億元、22.1億元、50.1億元。

雖然房地產收入水分十足，但物業(yè)的營收可是實打實的。年營收70億的規(guī)模，放在A股也是不錯的中等上市公司規(guī)模。

2020年上半年，受到疫情的影響，物業(yè)營收超過30億。

從已上市的房企年報來對比，融創(chuàng)物業(yè)的營收規(guī)模大致排名第三，僅次于萬科、碧桂園。

重新包裝后的融創(chuàng)物業(yè)叫融創(chuàng)服務，包括融創(chuàng)服務集團和融創(chuàng)房屋保養(yǎng)維修公司兩大業(yè)務板塊，為包括高端住宅、普通住宅、商業(yè)、寫字樓、城市綜合體、G20會展、億元、園區(qū)、文旅等形態(tài)提供服務，目前融創(chuàng)服務集團已經進入了110個城市、461個項目、432個高端案場。

短期看，融創(chuàng)服務就算上市成功，有限的融資額，對于整個集團高昂的資金缺口來說，也是杯水車薪。

于是，星空君去看了看公司的官網。

打開融創(chuàng)的官網，可以發(fā)現很多驚喜，融創(chuàng)服務只是第一步。

據官網介紹：融創(chuàng)中國堅持地產核心主業(yè)，圍繞"地產+"全面布局，下設融創(chuàng)地產、融創(chuàng)服務、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化、融創(chuàng)會議會展、融創(chuàng)醫(yī)療康養(yǎng)六大戰(zhàn)略板塊。業(yè)務覆蓋地產開發(fā)、物業(yè)服務、會議會展、旅游度假、主題樂園、商業(yè)運營、酒店運營、醫(yī)療康養(yǎng)、IP開發(fā)運營、影視內容制作發(fā)行等。

原來，更多的可以用來融資的平臺，已經在路上了。