富田興合苑業(yè)主的大事小事463、江南春曉試水業(yè)主自治 組建物業(yè)聘職業(yè)經(jīng)理人

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小區(qū)相關(guān)文章：《春江花園業(yè)委會名聲遠播全國 8年來平穩(wěn)自治》（江南晚報于2016-06-16?09:35?發(fā)表于新浪網(wǎng)）

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文章內(nèi)容：

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小標題：經(jīng)驗總結(jié)

　　建立健全一整套規(guī)范制度，無人獨斷

外來公司想到小區(qū)擺個攤，先要到辦公室談價錢，然后業(yè)務(wù)部收錢，保安還會到現(xiàn)場，審查錢到賬沒有。每一件事情的決策，參與的部門很多。一張報銷單也至少有6個以上人員簽字。

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“沒有誰能一個人說了算，有好多人要參與”，常本靖（jìng）說，哪怕和他打招呼也沒用，作為業(yè)委會主任，他沒有決定權(quán)和處置權(quán)，只有會議召集權(quán)和經(jīng)過業(yè)主們授予的執(zhí)行權(quán)。小區(qū)內(nèi)部所有的部門互相牽制，有人拿了別人的購物卡，最后還是交了出來，因為做不了主。而有些想暗箱操作的單位也很火，明明某個部門說行了，最后還有各種條條框框出來，無法理解這個小區(qū)“究竟誰當家”。

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這就是常本靖所說的民主管理，重大事項必須業(yè)主大會通過，業(yè)委會中的15個委員，分別管理人事、財務(wù)、物品和監(jiān)督。物業(yè)管理處則是一個執(zhí)行機構(gòu)，有175人，包括保安、保潔、維修等各種人員。還有一個監(jiān)委會共計11個人，其中有一個是居委會成員。業(yè)委會和監(jiān)委會不拿工資，分別有100元至500元不等的津貼。

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按照規(guī)定，業(yè)委會不經(jīng)手錢。所有資金量大的工程，一定是物管處來處理，經(jīng)過市場調(diào)查，業(yè)委會討論，每次會議都有紀要，有了立項書，才能最終執(zhí)行。如果業(yè)主有質(zhì)疑，監(jiān)委會就會出動。即便是車位分配這樣的問題，為啥自己沒能就近分到車位，這都必須調(diào)查當時分配的理由。另外，監(jiān)委會對于業(yè)委會成員是否按時交納物業(yè)費和車位費，審查更為嚴格。“小區(qū)兩委成員中，有檢察官、律師等”，常本靖說，沒有必要為一點小利而在小區(qū)里抬不起頭。

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　　《物業(yè)管理匯編》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主委員會章程》、《管理規(guī)約》等諸多條約也規(guī)范著小區(qū)的議事和決策。同時，每年小區(qū)監(jiān)委會都會請專業(yè)的審計機構(gòu)對小區(qū)進行財務(wù)審計，透明化地運作小區(qū)資金。常本靖說，這些制度的保證，也讓小區(qū)業(yè)委會每個成員都時時自醒。

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寧波江南春曉相關(guān)文章：《江南春曉試水業(yè)主自治 組建物業(yè)聘職業(yè)經(jīng)理人》（中國寧波網(wǎng)，2011年05月19日 07:33）

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文章內(nèi)容：

在以往的很多案例中，物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系頗為微妙：物業(yè)公司想賺更多的錢，而業(yè)主則期待好的服務(wù)，當這種利益平衡得不到保障時，矛盾便產(chǎn)生了。

　　一些小區(qū)選擇更換物業(yè)公司來解決問題。但在鄞（yín）州區(qū)江南春曉小區(qū)，業(yè)主們卻選擇了另外一條路——“自主管理”。成立自己的物業(yè)公司，聘請職業(yè)經(jīng)理人負責具體運作，不以贏利為目的，所有收益歸全體業(yè)主所有。從今年5月1日開始，自主管理模式已在江南春曉小區(qū)正式實施。

小標題：為什么要選擇“自主管理”？

　　百丈東路一直往東臨近世紀大道，就到了江南春曉小區(qū)。小區(qū)于2002年交付，有1100多戶人家，小區(qū)有多層、小高層、聯(lián)體別墅等。

　　事實上，早在6年前，江南春曉小區(qū)便有過一次創(chuàng)舉：由業(yè)委會出面向社會公開招聘物業(yè)服務(wù)公司，當時在寧波還是第一家。

　　那一年，開發(fā)商留下的華能物業(yè)退出，美屋物業(yè)隨后進駐小區(qū)，在經(jīng)歷了兩次合作后，到了今年4月底，美屋物業(yè)的合同也到期。

　　在此之前，江南春曉第三屆業(yè)委會成立不久，擺在他們面前的有3條路：續(xù)約、招新的物業(yè)公司入駐、自主管理。對于續(xù)約，老物業(yè)公司表示很難達到業(yè)委會提出的一些改進要求；招新的物業(yè)公司，今后也很可能面臨同樣的問題。經(jīng)過業(yè)主代表大會、業(yè)主大會表決，多數(shù)人選擇了自主管理。對一個沒有物業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的業(yè)委會來說，自主管理是件新鮮事，也是件不容易的事。

　　“在接管前，我們開過10次會，差不多3天就要開一次，大家犧牲了很多休息時間?！睒I(yè)委會主任嚴躍進說，最后想到的辦法是，成立自治物業(yè)公司，聘請職業(yè)經(jīng)理人，進行自主管理。

　　由于業(yè)委會不具備法人資格，無法成立公司，業(yè)委會最后委托7人做為股東，成立寧波市鄞州雅苑物業(yè)服務(wù)有限公司。

　　這些股東中，業(yè)委會占4人、業(yè)主代表1人、業(yè)主2人，法人代表由一名業(yè)委會委員擔任。

　　這些股東為名義股東，不參與公司管理，股東以個人名義注入的資金全部由業(yè)委會下?lián)?，小區(qū)具體管理由業(yè)主代表大會和業(yè)委會行使。

“說白了，股東們都是義務(wù)勞動，不能拿一分一毫的好處?！眹乐魅握f。

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小標題：簽訂委托協(xié)議書約束股東

　　對于新成立的物業(yè)公司，業(yè)主們心中難免有些顧慮，比如，股東們會不會從中謀利？

　　為此，業(yè)委會與股東們簽訂了一份《江南春曉委托持股協(xié)議書》，對他們的權(quán)利進行約束。

　　例如，協(xié)議書中規(guī)定：“乙方（股東）僅為名義股東，不享有任何收益權(quán)、處分權(quán)等股東權(quán)利”；

　　“乙方不得利用名義股東身份為自己牟取任何私利，從事?lián)p害小區(qū)業(yè)主的事情……如因上述行為造成甲方或小區(qū)全體業(yè)主損失，乙方應(yīng)予以賠償?！?/p>

　　此外，股東們還簽訂了一份承諾書，“一方面是在法律層面對他們進行制約，不能超越業(yè)委會的授權(quán)；另一方面是在道德層面進行約束?！?/p>

　　嚴主任說，為了保證資金安全，業(yè)委會向潘（pān）火管委會申請，在社區(qū)居委會名下成立一個業(yè)委會專門的資金管理賬戶，設(shè)立2個印章，業(yè)委會、居委會各一個，要提取使用資金，必須雙方審核、把關(guān)，并受潘火管委會監(jiān)督。

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小標題：一邊摸索一邊向前走

　　江南春曉業(yè)委會秦副主任告訴記者，實行自主管理后，物業(yè)工作人員的待遇比從前有所增長：“我們的想法是要尊重他們，讓員工們覺得，進我們小區(qū)工作不比在其他地方差。待遇上去了，對他們的服務(wù)要求自然也會提高?！?/p>

　　她說，當前首要任務(wù)是保證頭3個月的平穩(wěn)過渡，從現(xiàn)在來看，保安、綠化、保潔等人員的工作態(tài)度都不錯，但重要的是他們的積極性能得到保持，“如果有一天，有業(yè)主說，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量比原來的有所提高，這就是成績；要是說比原來有明顯提高，那我們就很高興了?！?/p>

　　在自主管理這條路上，目前，江南春曉業(yè)委會也是在一邊摸索一邊向前走。業(yè)委會主任嚴躍進說：“要想把事做好是有難度的，可能花了百倍的努力，也會遇到吃力不討好的情況，但我相信，只要是出于公心，業(yè)主們會理解的。”

寧波晚報記者 沈之鎣（yíng）?實習(xí)生 王思勤／文 見習(xí)記者唐嚴／攝

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　　記者手記

　　對于江南春曉小區(qū)的自主管理模式，昨天，我聽到了兩種不同的說法——

　　海曙（shǔ）聯(lián)南社區(qū)業(yè)委會主任楊國彥：業(yè)委會的根本宗旨是維護業(yè)主們的合法權(quán)益，只有一個強有力的業(yè)委會才有可能誕生出這樣一種模式；物業(yè)公司是企業(yè)，追求的是利潤最大化，和業(yè)主本身是一對不可調(diào)和的矛盾；我看好這種模式，它把原本被物業(yè)公司賺去的錢用在小區(qū)業(yè)主身上，做一些事情，沒什么不好。

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　　寧波一位從事物業(yè)工作10年的業(yè)內(nèi)人士：在人工成本提高后，物業(yè)行業(yè)的生存環(huán)境并不是太好，即使是這類自主管理模式，他所成立的物業(yè)公司同樣也要面臨這個問題；

　　物業(yè)公司在管理上有著自己的一套標準，沒有專業(yè)的物業(yè)公司參與，如何保證服務(wù)品質(zhì)；

以前有業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)公司，現(xiàn)在業(yè)委會自己在領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)，誰來監(jiān)督他們的工作，這當中可能會出現(xiàn)權(quán)責不清的情況；還有，運營風險誰來承擔？

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“物業(yè)公司為何頻頻退出？“他們嫌物業(yè)費太低，賺不到錢?！睆埫粝蛴浾叩莱隽藢嵡椤．敃r，江南春曉的物業(yè)費比較低，最低的低層樓房每平方米0.3元，即便這么低，繳費率也只有70%左右。

請看下集《富田興合苑業(yè)主的大事小事464、寧波江南春曉小區(qū)自管物業(yè)3年 凈利潤170萬元》”

若不知曉歷史，便看不清未來

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