概述：不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT），也稱“房地產(chǎn)投資信托基金”，最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。

性質(zhì)：從國際范圍看，不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust,簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。

什么是REITs

REITs是一種基金，全名是(Real Estate Investment Trust)，翻譯為房地產(chǎn)投資信托基金。符合廣義資產(chǎn)證券化的定義，即某一資產(chǎn)或資產(chǎn)組合采取證券資產(chǎn)這一價值形態(tài)的資產(chǎn)運營方式，簡單來說就是將流動性低的資產(chǎn)設(shè)計成標準的、能交易的金融產(chǎn)品，銷售給原本很難接觸到該資產(chǎn)的投資者。

REITs是一種創(chuàng)新的金融工具，指原物業(yè)持有人將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給受托機構(gòu)，轉(zhuǎn)讓后的物業(yè)由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種公開市場產(chǎn)品。

房地產(chǎn)信托投資基金的本質(zhì)是房地產(chǎn)投資，REITS就像股票交易一樣，市場開放時可隨時買賣，很方便。REITS投資的是一籃子房地產(chǎn)，可以分散風險，避免其中一個出事，自己投的錢全部打水漂。

因為有嚴格管控，REITs成為一種收益性、安全性、穩(wěn)定性、長期性與增值性都比較好的金融產(chǎn)品。在發(fā)達國家和地區(qū)各項融資成本普遍比我國低的情況下，REITs的可分配收益率普遍達到6-7%，使它很受投資人歡迎。

如何通過REITs賺錢

REITs基金即房地產(chǎn)信托投資基金，賺錢模式與股票類基金是差不多的，只是投資的標的不一樣，是指向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動產(chǎn)，并將絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產(chǎn)品。通俗點理解，就是REITs從投資者募集一筆錢，然后去投資一個園區(qū)或者高速公路，未來產(chǎn)生的租金和過路費，扣除經(jīng)營費用后絕大部分利潤(90%以上)，都分紅給投資者，類似包租婆的收租模式。

1）選擇好賽道
選擇好賽道非常重要，尤其是一些黑天鵝事件，比如疫情，會影響不同賽道的抗風險能力，比如餐飲類REITs基金受疫情影響會較大，而數(shù)據(jù)中心相關(guān)REITs基金則幾乎不受影響。
2）選擇業(yè)務(wù)分散、負債可控的穩(wěn)健型選手
雞蛋不能放在一個籃子里，這一理論同樣也適合REITs基金。我們要盡可能地將資產(chǎn)類別、地域、客戶多樣化，同時單一類型資產(chǎn)占比不能太大，單一客戶占營收的比例不能太大，這樣就能夠比較有效地分散風險。
3）選擇分紅歷史穩(wěn)定，股息穩(wěn)定增長的高股息率產(chǎn)品
既然REITs的收益來自于分紅，所以我們得重點考察REITs基金的分紅情況。一般來說，在經(jīng)濟周期低谷時能夠保持穩(wěn)定分紅的REITs，能夠比較好地證明其具備穿越經(jīng)濟周期的能力。如果分紅還能夠逐年增長則更佳。

公募REITs基金如何操作

投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基金份額認購的方式有三種，分別為戰(zhàn)略投資者配售、網(wǎng)下投資者配售和公眾投資者認購。但戰(zhàn)略投資者配售、網(wǎng)下投資者配售往往是原始權(quán)益人以及專業(yè)機構(gòu)投資者，對于一般的公眾投資者，該如何進行參與。

公眾投資者對公募REITs的認購方式有兩種：

①場內(nèi)認購：就是投資者開通公募REITs權(quán)限，簽署公募基礎(chǔ)設(shè)施基金風險揭示書，使用場內(nèi)證券賬戶認購公募REITs基金份額，可以直接參與交易所場內(nèi)交易。

公眾投資者通過場內(nèi)認購公募REITs，有不同的資金門檻要求。深交所的場內(nèi)認購是以1000份為最低認購門檻，上交所的場內(nèi)認購多數(shù)是以1000元為最低認購門檻。另外公募REITs上市后，開通公募REITs場內(nèi)權(quán)限的客戶也可以在場內(nèi)進行“買入”。

②場外申購：就是投資者使用場外基金賬戶認購基金份額。

不同公募REITs的場外最低認購門檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的。但公募REITs的場外份額封閉期較長，無法中途贖回。