樓市持續(xù)低迷，救市政策開啟

近年來，在國家政策的不斷調(diào)控下，樓市持續(xù)降溫，房企推盤量全面驟減。部分城市房地產(chǎn)市場短期內(nèi)出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象，各大房企去庫存壓力增大。房地產(chǎn)行業(yè)“涼涼”趨勢非常明顯。為了支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。有越來越多的熱點城市放寬購房政策。

熱點城市紛紛加入松綁大軍，外圍松綁或成趨勢

近期，樓市紓困政策的力度和范圍明顯擴大，越來越多城市出臺樓市新政，包括取消和放松限購、限貸、限售等政策。力度上從之前的購房補貼、增加公積金額度等升級到松綁或取消限購、限售，并恢復(fù)“加杠桿”，如首套房認定標準從“認房又認貸”變?yōu)椤罢J房不認貸”；范圍上從三四線城市擴散到了能級較高城市，據(jù)不完全統(tǒng)計全國已經(jīng)有60多個城市陸續(xù)給樓市政策松綁。如鄭州、福州、蘭州、哈爾濱、蘇州、南京（外圍兩區(qū)）、青島即墨等熱門城市。除此以外，4月13日，上海臨港新片區(qū)人才購房政策有所調(diào)整，重點支持單位人才社保門檻縮短為3至6個月。

數(shù)據(jù)來源：奧維云網(wǎng)（AVC）地產(chǎn)大數(shù)據(jù)整理

綜合來看，樓市政策適度放松短期來看，將對于多維主體均有一定的積極影響：1.對于購房者的利好更為顯著，將有效緩解部分困難群體購房資金、門檻限制等壓力，刺激購房需求；2.對于城市而言，各等級城市房地產(chǎn)市場將有望輪動回穩(wěn)，多個網(wǎng)站公開數(shù)據(jù)顯示：部分城市二手房市場成交量環(huán)比增長，市場略有回暖。預(yù)計5-6月，樓市將會迎來拐點，開盤成交規(guī)模將有所企穩(wěn)。

從長期來看，我們認為樓市政策松綁落地還將進一步發(fā)酵，各等級城市分化格局仍將延續(xù)，市場熱度將由一線城市到二線城市最后三四線城市梯次傳導(dǎo)。像人才流入集中+經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的城市有望在二季度率先迎來“轉(zhuǎn)機”，強二線、三線城市將輪動傳導(dǎo)而筑底企穩(wěn)；對于經(jīng)濟欠發(fā)達的多數(shù)三四線城市而言短期下行壓力依舊較大。

全國新開規(guī)模同比下滑，毛坯房滲透率不斷下滑

根據(jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示：受大環(huán)境影響，2022年全國房地產(chǎn)住宅市場新開樓盤共計527個，同比下滑61.7%，市場規(guī)模39.2萬套，同比下滑70.4%。其中精裝修新開盤項目共計207個，同比下滑48.8%，市場規(guī)模14.85萬套，同比下滑58.4%;毛坯新開盤項目總計320個，同比下滑67%，市場規(guī)模24.4萬套，同比下滑74.8%。截至2022年2月，精裝修的滲透率已經(jīng)接近40%。限價背景下，“毛坯房在逝去，精裝修來臨”已經(jīng)成為行業(yè)的大勢所趨。

樓市調(diào)控分化明顯，TOP30城市表現(xiàn)不一

2022 年,全國房地產(chǎn)市場整體仍處于低溫狀態(tài),但在政策環(huán)境改善下,市場活躍度緩慢恢復(fù),一線及熱點二線城市恢復(fù)節(jié)奏相對較快。根據(jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示：2022年全國房地產(chǎn)住宅市場開盤規(guī)模TOP30城市中，多以新一線和二線城市為主。其中溫州、重慶、成都位居前三，累計規(guī)模超過3萬套，占比13.2%。

2022年規(guī)模房企整體的業(yè)績目標將更為謹慎，預(yù)期會有不少房企適度調(diào)降全年的銷售目標。雖然近期政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢，但當前行業(yè)整體下行壓力依然較大，開盤成交或?qū)⒗^續(xù)下行，雖然”銀四”開啟，疊加部分熱門城市政策松綁，但考慮目前全國多地陸續(xù)爆發(fā)疫情，一季度表現(xiàn)不達預(yù)期，二季度市場能否回暖尚有待觀望。預(yù)計2022年上半年毛坯新開盤總規(guī)模300萬套左右。5、6月份以后增量相對明顯。企業(yè)仍需繼續(xù)加緊推盤供貨，積極營銷以盡可能提高去化率水平，盤活資金、改善現(xiàn)金流。