上海大華斐勒公園。徐凡淋/攝

因不滿現(xiàn)有物業(yè)公司服務，業(yè)主大會和業(yè)委會表決通過更換物業(yè)公司方案，被開發(fā)商告上法庭。

徐凡淋/發(fā)自上海

“第二次開庭預計在12月份?！?/p>

11月8日，大華地產(chǎn)狀告大華斐勒公園業(yè)委會一案，在上海市浦東新區(qū)人民法院開庭審理。法院當庭沒有宣判。

“我們強烈要求更換物業(yè)公司，業(yè)主大會專有建筑面積部分投票率超96%，新的物業(yè)公司也已經(jīng)選出來，準備最后簽合同了，大華地產(chǎn)到法院提起訴訟申請行為保全，導致現(xiàn)在一切工作暫停?！?1月12日，大華斐勒公園業(yè)主委員會一成員在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時對大華地產(chǎn)做法表示“很無奈”。

“大華斐勒公園物業(yè)管理費在上海是數(shù)一數(shù)二的高，10元/平方米的物業(yè)費提供的服務與1.8元/平方米的一樣；物業(yè)公司服務隨心所欲，混亂和錯漏百出，對我們的投訴物業(yè)公司裝聾作啞、避重就輕。”大華斐勒公園一名業(yè)主認為：“2年時間換了8任物業(yè)經(jīng)理，依然沒有解決問題”。

因不滿現(xiàn)有物業(yè)公司，大華斐勒公園業(yè)主大會通過投票選舉出了新的物業(yè)公司。對于這一物業(yè)公司更換決定，大華地產(chǎn)并不接受，遂決定起訴上海大華錦繡華庭5街區(qū)（以下簡稱“大華斐勒公園”）全體業(yè)主要求行使撤銷權(quán)。

開發(fā)商起訴業(yè)主要求行使撤銷權(quán)也成為上海物管行業(yè)發(fā)生的首個案例，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

對于此次事件，大華集團方面在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，物業(yè)和業(yè)主有矛盾需要共同溝通、協(xié)調(diào)、相互理解，希望業(yè)委會及小區(qū)業(yè)主能夠給到大華物業(yè)繼續(xù)提供服務的機會?！斑@次事件對物業(yè)公司來說也是一種鞭策，可以倒逼物業(yè)企業(yè)做得更好?！?/p>

大華物業(yè)是大華集團旗下全資子公司，擁有物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)，曾獲物業(yè)服務類多項殊榮。大華斐勒公園是由大華集團旗下公司上海錦繡華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“大華地產(chǎn)”）在上海核心城區(qū)開發(fā)的屈指可數(shù)的超大型中央國際住區(qū)，由大華物業(yè)提供服務，該樓盤于2019年開始交付使用。

代理該案件的被告律師對記者表示，業(yè)主大會會議組織程序和表決事項符合法律法規(guī)，目前大華地產(chǎn)方面提起訴訟的理由站不住腳，由于案件還在審理中，具體要看法院如何判。

物業(yè)公司被指“不作為”

大華斐勒公園業(yè)主群里，充斥著對大華物業(yè)的不滿。?

電梯內(nèi)無信號，多次發(fā)生門禁卡故障，維護人員屢次無效修理；私家電梯困人問題處理不及時，老人、兒童乘梯危險系數(shù)增加；洋房一樓電梯口面板拆除很久，電線裸露，很容易發(fā)生漏電事故；四號樓大堂頂部漏水之后已霉變開裂，存在安全隱患……?

為解決問題，2021年4月10日，大華斐勒公園召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生了第一屆業(yè)主委員會成員。

大華斐勒公園一名業(yè)委會成員表示，大華斐勒公園2019年5月中旬開始陸續(xù)交房，小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施運行就存在質(zhì)量問題，由于質(zhì)保期于2021年5月到期，從今年3月起，業(yè)主屢次與開發(fā)商大華地產(chǎn)、大華物業(yè)協(xié)商解決，但一直無果。

期間，由業(yè)主選舉的業(yè)主代表還邀約大華物業(yè)和大華質(zhì)保相關(guān)人員于2021年3月31日會面商談，當日上午11時，大華物業(yè)通知會面取消；業(yè)主們再次邀約大華物業(yè)于2021年4月22日會面商談，當日早晨9時也被通知會面取消。

對于多次會面商談取消，大華物業(yè)方面回復業(yè)主代表稱正在進行保前自查。2021年5月9日，業(yè)主委員會邀請社區(qū)居委會、大華物業(yè)、錦繡華庭及業(yè)主代表參與聯(lián)席會議溝通，對一期質(zhì)保問題、物業(yè)交接資料進行現(xiàn)場討論，督促落實進度。

2021年5月9日溝通會后，業(yè)主們認為他們反映的問題未得到合理解決。7月5日，大華斐勒公園物業(yè)中心向業(yè)主發(fā)出了“物業(yè)費繳納優(yōu)惠活動”。

根據(jù)業(yè)主提供的房屋買賣合同相關(guān)約定，前期物業(yè)合同簽約單位為“大華集團上海物業(yè)管理有限公司”，合同期限為2018年10月1日至2021年9月30日。本合同期限未滿，若業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，本合同終止。

物業(yè)費繳納中提到，預繳2021年、2022年全年物業(yè)費，享受2021年1月至2024年4月共計40個月物業(yè)服務。業(yè)主們普遍認為這個物業(yè)費缺少合同基礎(chǔ)，存在誤導、欺詐業(yè)主等行為。

此外，物業(yè)方面對業(yè)主提出的噴泉維修、華鵬路上的燈箱損壞、小區(qū)平衡木破損嚴重摔傷小孩等問題的回復稱：“不要每天嘰嘰歪歪，影響心情”、“道歉是不可能的”等言語也讓業(yè)主難以接受。對于業(yè)委會為業(yè)主發(fā)聲，有業(yè)委會成員稱受到了物業(yè)方面的警告。

問題沒有處理好，物業(yè)工作人員的言論反而直接將業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾再次激化，一場更換物業(yè)的提議在業(yè)主之間傳開。

據(jù)大華集團官網(wǎng)資料，公司成立于1988年，總部位于上海，多年來專注城市更新、超大規(guī)模社區(qū)建設(shè)運營，經(jīng)過30多年發(fā)展形成了以房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理等業(yè)務為一體，長期位居中國民營企業(yè)500強，中國房地產(chǎn)綜合實力50強。

對簿公堂

大華斐勒公園業(yè)主大會表決結(jié)果公告。受訪者供圖

在前期物業(yè)服務合同即將到期之際，大華斐勒公園業(yè)委會決定啟動物業(yè)公司選聘服務流程。

8月9日，業(yè)委會組織業(yè)主進行投票。其中，大華斐勒公園商業(yè)業(yè)主（大華地產(chǎn)）擁有17%面積，所持態(tài)度為不參與、不投票、不委托任何人投票。到了8月28日，大華斐勒公園業(yè)主委員會以書面征詢意見方式召開業(yè)主大會，在商業(yè)地產(chǎn)（大華地產(chǎn)）未參與表決的情況下，有88.66%的業(yè)主參與表決，專有建筑面積占比75.45%。

根據(jù)《民法典》規(guī)定，投票權(quán)數(shù)和投票面積均需滿足全體業(yè)主的三分之二，表決結(jié)果才算有效。按照投票數(shù)和面積，本次業(yè)主大會通過了選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案，并推薦符合要求的物業(yè)服務企業(yè)參與競聘。

但此次表決通過后不久，10月7日，大華斐勒公園業(yè)主委員會收到上海市浦東新區(qū)人民法院傳票，案由為“業(yè)主撤銷權(quán)糾紛”。根據(jù)法院傳票信息，案件由上海市浦東新區(qū)人民法院受理，開庭時間為2021年11月8日上午。

11月8日，此案在主審法官宣布結(jié)束后，大華斐勒公園業(yè)主委員會相關(guān)人員表示：“大華地產(chǎn)到法院申請了行為保全，不讓我們對外簽合同。第二次開庭預計在12月份”。

對于物業(yè)和業(yè)主的糾紛，大華集團相關(guān)負責人在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，從2019年錦繡華庭5街區(qū)（大華斐勒公園）首期交房至今與業(yè)主已磨合了兩年，兩年間經(jīng)歷了“新冠抗疫”等時期，期間業(yè)主對物業(yè)有批評也有表揚，物業(yè)也在批評指正中不斷進步成長。從業(yè)委會籌備之初我們積極跟籌備組保持聯(lián)系，并希望盡快與首屆業(yè)委會溝通共商園區(qū)事務。“但就目前來看，努力并沒有得到充分認可?！?/p>

對于本次訴訟，大華集團方面表示，錦繡公司以業(yè)主身份提起訟訴，是依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及客觀事實維護自身合法權(quán)益，鑒于當前訴訟尚在進行中，將尊重法院最終的裁判結(jié)果。

對于記者提出的“如果業(yè)委會堅持更換物業(yè)公司”的問題，大華集團方面表示，更換物業(yè)公司關(guān)系到每一位業(yè)主自身利益，物業(yè)和業(yè)主有矛盾需要共同溝通、協(xié)調(diào)、相互理解，希望業(yè)委會及小區(qū)業(yè)主能夠給大華物業(yè)繼續(xù)提供服務的機會。大華集團同時表示，這次事件對物業(yè)公司來說也是一種鞭策，可以倒逼物業(yè)企業(yè)做得更好。

物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛日益增多，新建住宅小區(qū)前期物業(yè)與業(yè)主矛盾也日漸突出，根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，近些年來，涉及物業(yè)服務糾紛在形式上呈現(xiàn)多元化、群體化、復雜化趨勢，對基層社會治理和法院妥善處理糾紛提出了較大的挑戰(zhàn)。此前，通過對近年涉物業(yè)糾紛案件的審理情況進行分析，北京一中院法官稱，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)“建管不分”的“父子關(guān)系”體制，決定了物業(yè)服務依附、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，導致一系列重建設(shè)、重銷售、輕服務的問題無法得到根本解決。而現(xiàn)階段，仍有部分人對花錢買服務的市場行為并未完全接受，對作為業(yè)主在物業(yè)服務中具有哪些權(quán)利和義務、怎么行使權(quán)利和義務、怎么選擇糾紛解決機制還未形成清楚的認識。而部分物業(yè)企業(yè)的自律服務意識和品牌意識也比較淡薄，經(jīng)營管理的內(nèi)容、方式和手段較為單一，導致物業(yè)服務矛盾不斷。

有法律人士建議，為了妥善處理物業(yè)糾紛多方的主體利益，除法院在司法環(huán)節(jié)做到公正審判，對業(yè)主來說，應該強化法律意識，加強舉證能力；通過依法成立業(yè)主委員會有效發(fā)揮業(yè)委會的作用，有條件的業(yè)主委員會可聘請專業(yè)的法律顧問。對于開發(fā)商及物業(yè)企業(yè)來說，應提高履約意識，明確自身定位，提高物業(yè)服務質(zhì)量。此外，從更大范圍來考慮，政府及物業(yè)監(jiān)管部門應加強對物業(yè)收費行為的監(jiān)管，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)工作機制，增強政府與業(yè)主委員會的互動與指導。

來源： 中國房地產(chǎn)報

如有爆料、投稿、商務合作、侵權(quán)，請聯(lián)系公眾號云南樓市觀察溝通處理。