記者丨曉敏

出品丨鰲頭財經(jīng)（theSankei）

這個年報季，十多家上市地產(chǎn)公司齊齊緩發(fā)年報，稱得上是史無前例。

富力地產(chǎn)（02777.HK）的年報也險些發(fā)不出來，3月25日，富力地產(chǎn)公告稱，因中國香港疫情嚴重，導(dǎo)致公司財報審核工作受影響，故3月31日只發(fā)布未經(jīng)審核的業(yè)績。而經(jīng)審計后的財報預(yù)計要再過一個月才能刊發(fā)。

市場猜測這是由于富力地產(chǎn)長期合作的普華永道沒擔(dān)當(dāng)?shù)谋憩F(xiàn)——普華永道此前為了規(guī)避風(fēng)險，已經(jīng)辭任了多家公司的審計業(yè)務(wù)。但目前也沒有傳出富力地產(chǎn)和普華永道解約的消息，所以對于富力地產(chǎn)目前業(yè)績的解讀，也只能看這份未經(jīng)審計的財報。

目前還不知道最終經(jīng)過審計的年報和如今未經(jīng)審計的這份財報有多大出入，但只看目前這份財報，富力地產(chǎn)的窘?jīng)r已是一覽無余。

2021年，富力地產(chǎn)營業(yè)額764.01億元，同比下降11.05%，距離千億再遠一步。

毛利僅為49.63億元，同比大降11.05%，毛利率只有6.5%。

虧損創(chuàng)了新高，達到87.38億元。

盡管去年富力地產(chǎn)普遍不好過，但富力地產(chǎn)這份成績也頗為難看。

富力地產(chǎn)對于業(yè)績爆雷的解釋，人們并不陌生，一言以蔽之，無非是再融資困難。

以及房子不好賣，過去一年多以來，眾多房企對業(yè)績（或“債務(wù)雷”）都有類似的解釋，這里就不再引用富力地產(chǎn)這番解釋的原話了。

不過值得一提的是，富力地產(chǎn)稱，毛利率大降以及凈利虧損近90億的原因，是降價銷售和計提減值。

這也比較好理解，市場下行，房子降價，企業(yè)又現(xiàn)金流困難，所以不得不降價銷售，犧牲利潤也要最大限度保證現(xiàn)金流。

而富力地產(chǎn)的計提減值這一次手筆非常大，81億元。如果沒有這筆計提減值，那么富力地產(chǎn)即使有凈利潤虧損，絕對值應(yīng)該也不大。減值的原因也不奇怪，2021年是一個地產(chǎn)公司存貨越多減值就越多的年份。

其實富力地產(chǎn)最近兩年就一直在努力“賣賣賣”，除了萬科，它算是國內(nèi)較早意識到行業(yè)寒流的房企之一，2019年就提出要暫緩拿地，促銷售?；乜畹戎卦凇盎钕氯ァ钡拇胧?/p>

富力地產(chǎn)過去的兩年多來一直在開展大力度的降價促銷活動，“有的樓盤促銷比2020年的恒大還要力度大?！币晃辉谏钲趶氖碌禺a(chǎn)的公司高管稱。

再融資受限，降價之下利潤被壓縮，然而成本卻并未下降，根據(jù)公告，2021年，富力地產(chǎn)的土地及建筑成本從5830元 / 平方米增至6436元 / 平方米。

種種因素之下，富力地產(chǎn)的毛利率就像仲春的韭菜一樣被越割越低，但某種程度上來說，上述這些因素都是短期內(nèi)難以改變的。

行業(yè)大勢是難以改變的，大宗物品的漲價是難以改變的，銀行等融資渠道的寬緊是不以一家企業(yè)意志為轉(zhuǎn)移的，存貨貶值是難以避免的，就連降價促銷也是難以割舍的，否則現(xiàn)金流將更加緊張。

富力地產(chǎn)近兩年比較大的賣資產(chǎn)動作包括將天力物業(yè)100%股權(quán)以不超過100億的價格賣給碧桂園服務(wù)，以及向黑石集團出手了廣州空港物流園的權(quán)益。

在此也要說一句，碧桂園（02007.HK）和黑石集團這些尚有余力的買主，眼光當(dāng)然也很刁鉆，上述兩樁資產(chǎn)都算是富力地產(chǎn)旗下最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

而前些天富力地產(chǎn)還剛剛以9570.26萬英鎊出售英國倫敦Vauxhall Square開發(fā)地塊，這塊地起碼虧掉了6億港元，可見還債帶來的壓力多么急迫。

富力地產(chǎn)稱，今年公司將繼續(xù)“賣賣賣”來提供額外現(xiàn)金，包括通過整售及加快海外開發(fā)項目的預(yù)售計劃，出售海外非核心資產(chǎn)。且業(yè)內(nèi)有聲音傳出稱，富力地產(chǎn)有可能出售過去視若珍寶的地產(chǎn)等本打算長期持有的物業(yè)。

回頭看看2017年斥資200億收購?fù)踅×质掷锏木频曩Y產(chǎn)時，真是恍如隔世了。

盡管經(jīng)營欠佳，不得不以“賣賣賣”的方式求生，富力地產(chǎn)的境況目前還稱得上是比上不足比下有余，相比一些已經(jīng)爆了“債務(wù)雷”，或者除非奇跡出現(xiàn)否則注定要爆“債務(wù)雷”的房企來說，富力地產(chǎn)爆不爆大規(guī)模的“債務(wù)雷”還是一個大大的問號。

短期負債方面，富力地產(chǎn)的財報顯示截至2021年底的一年內(nèi)到期借款約為583億元，短債占比44%，而賬上現(xiàn)金為211億元，不過其中能立刻動用的現(xiàn)金及等價物僅62.57億元。

如果2022年的再融資渠道依然困難，那富力地產(chǎn)要避免爆“債務(wù)雷”，就只能再賣一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

“早幾年富力地產(chǎn)的毛利都在30%以上，但高毛利的品牌調(diào)性導(dǎo)致行業(yè)下行的時候去化尤為困難，去年富力地產(chǎn)的去化僅在50%左右，如果去化能高一些，那富力地產(chǎn)目前的還債壓力就小一些?！鄙鲜龅禺a(chǎn)高管如是說。