陜西省高級人民法院

民 事 裁 定 書

（2021）陜民申4414號

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：融僑馨苑業(yè)主委員會。住所地：西安市雁塔區(qū)電子西街融僑馨苑星光大道北口二樓。

負責人：李淑寧，該業(yè)委會主任。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）：李金芝。

委托訴訟代理人：朱小衛(wèi)，陜西秦耀律師事務所律師。

再審申請人融僑馨苑業(yè)主委員會（以下簡稱融僑業(yè)委會）因與被申請人李金芝業(yè)主撤銷權糾紛一案，不服西安市中級人民法院（2021）陜01民終4631號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結。

融僑業(yè)委會申請再審稱：（一）本案不屬于法院民事案件受理范圍。原判受理并判決撤銷關于選舉融僑業(yè)委會的決議屬于適用法律錯誤。業(yè)主委員會被法院判決撤銷后導致本案自始無明確被告，以至本案之訴違背《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條起訴條件的規(guī)定。（二）被申請人李金芝一審提交的權屬登記卡為開發(fā)商所取得的《房屋所有權證》，為初始登記證，屬于階段性的權屬證書，房屋出售給業(yè)主后，應依法辦理產(chǎn)權變更手續(xù)，初始登記已不能反映當前的權屬狀況，且權屬登記卡記載的總建筑面積855735.26平方米包括人防、配套、小學、幼兒園、會所和車位的面積，并非專有部分建筑面積，人防和配套面積不應計入總表決面積。小學、幼兒園、會所、和車位不應計入總表決面積。一審判決未對李金芝提交的權屬登記卡記載面積進行核實，導致本案基本事實認定錯誤。（三）在召開本次業(yè)主大會前，由業(yè)主大會籌備組向業(yè)主核實、確認其小區(qū)業(yè)主信息，并予以公示，表決權總人數(shù)6771人正是依據(jù)公示后的業(yè)主信息嚴格依據(jù)相關規(guī)則計算，投票權人數(shù)小于該小區(qū)總戶數(shù)，關于總人數(shù)確定符合法律規(guī)定。而且李金芝并未提供證明其存在多套房屋或一人多套房的情況及一人多套的具體數(shù)量或者6771的總人數(shù)計算錯誤的相關證據(jù)，一審判決認定未對一人多套進行確認及總人數(shù)錯誤無事實依據(jù)。（四）依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)?！崩罱鹬獙ζ渲鲝?zhí)峁┳C據(jù)證明，李金芝并未提供證據(jù)證明案涉決議侵害其合法權益，亦未舉證證明業(yè)主大會程序違法，一審法院程序違法。綜上請求：1、撤銷一、二審判決，依法改判駁回李金芝全部訴訟請求；2、本案一審、二審訴訟費由李金芝承擔。

李金芝提交意見稱，（一）申請人已被法院生效判決撤銷，其主體資格不存在，故其不是本案申請再審的適格主體。（二）業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定無論是侵害了業(yè)主的實體權利或違反程序規(guī)定，業(yè)主均有權要求人民法院予以撤銷。融僑馨苑業(yè)主大會于2019年7月21日通過選舉業(yè)主委員會的決議嚴重違反了法定程序對被申請人的權益造成了嚴重的損害，一、二審法院撤銷業(yè)主大會作出決議符合法律規(guī)定。（三）一、二審法院對于2019年7月22日《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》中關于建筑物總面積和業(yè)主總人數(shù)的確定違反法律規(guī)定。（四）李金芝提供的證據(jù)足以證明本次業(yè)主大會存在違法之處，融僑業(yè)委會雖主張本次業(yè)主大會作出的決定符合法律規(guī)定卻未提供任何的證據(jù)予以證明，按照法律規(guī)定其應承擔舉證不能的法律后果。故一、二審法院認定融僑業(yè)委會承擔舉證不能的法律后果，符合法律規(guī)定。請求駁回申請人的再審申請。

本院經(jīng)審查認為，《中華人民共和國物權法》第七十六條第三項規(guī)定：“選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！北景钢?，融僑馨苑第三屆業(yè)委會換屆籌備組于2018年2月開始籌劃換屆選舉工作，于2019年7月22日發(fā)布《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》，宣布經(jīng)業(yè)主大會投票決議，選舉產(chǎn)生融僑馨苑第三屆業(yè)委會，但《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》統(tǒng)計表顯示的總面積和融僑業(yè)委會備案表中記載的總面積均與《西安市房屋權屬登記卡》記載的面積存在差異，導致投票面積計算比例出現(xiàn)錯誤。且《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》僅顯示融僑馨苑小區(qū)具有投票權的人數(shù)為6771，并未對業(yè)主人數(shù)的計算規(guī)則和計算過程進行披露，也未對一位業(yè)主同時擁有數(shù)套房屋的情況進行調(diào)查統(tǒng)計，故無法確認融僑馨苑小區(qū)具有投票權的人數(shù)確實為6771。融僑業(yè)委會提交的證據(jù)并不能充分證明決議作出的過程中，全部票據(jù)確實真實有效、投票和唱票的過程客觀公正，則其應當承擔舉證不能的法律后果。綜上，申請人融僑業(yè)委會的申請再審理由均不能成立。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百一十一條第一款、《最高人民法院關于適用的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

駁回融僑馨苑業(yè)主委員會的再審申請。

審 判 長　　崔　喜

審 判 員　　賈黎明

審 判 員　　董倩倩

二〇二二年二月二十五日

法官助理　　郭　驥

書 記 員　　郭傲寒

陜 西 省 西?安?市?中?級?人?民?法?院

?

民 　事 　判???決　 書

?

（2021）陜01民終4631號

上訴人（原審被告）：融僑馨苑業(yè)主委員會，住所地：西安市雁塔區(qū)。

負責人：李淑寧，該業(yè)委會主任。

委托訴訟代理人：張蔚，陜西泰和泰（西安）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：崔艷麗，陜西泰和泰（西安）律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：李金芝，女，漢族，住西安市高新區(qū)。

委托訴訟代理人：朱小衛(wèi)，陜西秦耀律師事務所律師。

上訴人融僑馨苑業(yè)主委員會（以下簡稱融僑業(yè)委會）因與被上訴人李金芝業(yè)主撤銷權糾紛一案，不服西安市雁塔區(qū)人民法院（2020）陜0113民初56號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

融僑業(yè)委會上訴請求：1.請求撤銷西安市雁塔區(qū)人民法院（2020）陜0113民初56號民事判決，依法改判駁回李金芝全部訴訟請求或發(fā)回重審；2.本案一審、二審訴訟費由李金芝承擔。事實和理由：一、一審法院關于融僑馨苑小區(qū)專有部分建筑物總面積（下稱“總表決面積”）的事實認定不清。1.關于總表決面積的計算依據(jù)。業(yè)主專有部分建筑面積即“表決面積”為業(yè)主產(chǎn)權證上登記的面積，總表決面積即為各業(yè)主表決面積之和。李金芝一審提交的權屬登記卡為開發(fā)商所取得的《房屋所有權證》為初始登記證，屬于階段性的權屬證書，房屋出售給業(yè)主后，應依法辦理產(chǎn)權變更手續(xù)，初始登記已不能反映當前的權屬狀況。2.權屬登記卡記載的總建筑面積855735.26平方米包括人防、配套、小學、幼兒園、會所和車位的面積，并非專有部分建筑面積，人防和配套面積不應計入總表決面積。小學、幼兒園、會所、和車位不應計入總表決面積。一審判決未對李金芝提交的權屬登記卡記載面積進行核實，導致本案基本事實認定錯誤。二、一審判決認定關于總人數(shù)6771人缺乏事實依據(jù)。在召開本次業(yè)主大會前，由業(yè)主大會籌備組向業(yè)主核實、確認其小區(qū)業(yè)主信息，并予以公示，表決權總人數(shù)6771人正是依據(jù)公示后的業(yè)主信息嚴格依據(jù)相關規(guī)則計算，投票權人數(shù)小于該小區(qū)總戶數(shù)，關于總人數(shù)確定符合法律規(guī)定。而且李金芝并未提供證明其存在多套房屋或一人多套房的情況及一人多套的具體數(shù)量或者6771的總人數(shù)計算錯誤的相關證據(jù)，一審判決認定未對一人多套進行確認及總人數(shù)錯誤無事實依據(jù)。小區(qū)議事規(guī)則早已經(jīng)對投票人數(shù)的計算規(guī)則進行公示，不存在未對確認業(yè)主戶數(shù)的相關計算規(guī)則公示的事實。業(yè)主大會作出決議是否有效主要針對投票表決是否符合法律規(guī)定的“雙過半”要求，“雙過半”立法目的也是保證能夠反映大部分業(yè)主的真實愿望和需求，本案業(yè)主大會作出案涉決議滿足面積人數(shù)雙過半的要求。三、依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。”李金芝應對其主張?zhí)峁┳C據(jù)證明，李金芝并未提供證據(jù)證明案涉決議侵害其合法權益，亦未舉證證明業(yè)主大會程序違法，一審法院也未將證明業(yè)主大會作出決議程序合法的舉證責任分配給融僑業(yè)委會，并進行釋明，但卻以此為由判決融僑業(yè)委會承擔舉證不能的責任，程序違法。

李金芝辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律準確，程序合法。事實和理由：一、依照法律規(guī)定業(yè)主大會作出決議的程序違法，業(yè)主有權予以撤銷，一審法院適用法律準確。業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定無論是侵害了業(yè)主的實體權利或違反程序規(guī)定，業(yè)主均有權要求人民法院予以撤銷。融僑馨苑業(yè)主大會于2019年7月21日的通過選舉業(yè)主委員會的決議嚴重違反了法定程序對原告的權益造成了嚴重的損害，一審法院撤銷該決議符合法律規(guī)定。二、一審法院認定事實清楚。1.一審法院認定2019年7月22日《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》中關于建筑物總面積的確定違反法律規(guī)定，認定事實清楚，證據(jù)確實充分。融僑業(yè)委會在不同的文件中使用的計算表決權的融僑馨苑小區(qū)建筑物總面積相互矛盾，融僑業(yè)委會始終未能提供準確并符合法律規(guī)定的融僑馨苑小區(qū)建筑物總面積，而是根據(jù)其不同的目的和用途，隨意確定符合自己需要的建筑物總面積作為計算依據(jù)，因此可以看出關于本次業(yè)主大會投票權的總面積計算確實存在嚴重錯誤，其不但不具有任何的法律依據(jù)和事實依據(jù)。2.一審法院認定2019年7月22日《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》中關于業(yè)主總人數(shù)的確定違反法律規(guī)定，證據(jù)確實充分。在業(yè)主大會召開過程中，既未提前公告業(yè)主戶數(shù)的確認規(guī)則也未進行任何形式的業(yè)主戶數(shù)確認。融僑鑫苑小區(qū)有大量一名業(yè)主購買多套住房的情況，該事實既是客觀事實也是已為人民法院生效判決所確認的事實，而在本次業(yè)主大會過程中卻未確定和公告業(yè)主戶數(shù)的確認的規(guī)則，也未進行任何方式的業(yè)主戶數(shù)確認，而是在沒有任何法定依據(jù)的情況下認為表決的總人數(shù)為6771人。三、一審法院認定融僑業(yè)委會承擔舉證不能的法律后果，符合法律規(guī)定。一審程序中李金芝提供了證據(jù)并足以證明本次業(yè)主大會存在違法之處，融僑業(yè)委會雖主張本次業(yè)主大會作出的決定符合法律規(guī)定卻未提供任何的證據(jù)予以證明，按照法律規(guī)定其應承擔舉證不能的法律后果。本次業(yè)主大會業(yè)主的所有投票、唱票、結果的記錄，均由融僑業(yè)委會掌握，理應由其舉證。

李金芝向一審法院起訴請求：1.撤銷融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會于2019年7月21日通過的選舉第三屆業(yè)主委員會的決議。2.本案訴訟費由融僑業(yè)委會承擔。

一審法院認定事實，李金芝系西安市高新區(qū)電子西街2號紫薇馨苑12號樓12幢3單元30102室房屋所有權人，系涉案融僑馨苑小區(qū)業(yè)主。融僑馨苑第二屆業(yè)主委員會于2018年5月9日任期屆滿。2018年2月28日，XX苑XX組正式成立并開展工作，并發(fā)布《關于業(yè)委會換屆籌備組成立的通知》，載明“根據(jù)《陜西省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，換屆籌備組應當在本屆業(yè)主委員會任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會”。

2018年12月18日，西安市雁塔區(qū)XX街XX道XX社區(qū)XX中心XX苑XX組發(fā)出《指導意見書》，載明：“你小區(qū)第二屆業(yè)主委員會2018年5月9日任期屆滿，根據(jù)《陜西省物業(yè)管理條例》、《西安市物業(yè)管理條例》規(guī)定，籌備組應當在業(yè)委會屆滿前完成換屆選舉工作，但到目前，業(yè)委會換屆工作仍未有實質性進展。對此情況，我辦現(xiàn)要求你們加快推進換屆選舉，盡快組織實施換屆相關工作……”。

2019年6月3日，融僑業(yè)委會換屆籌備組向業(yè)主發(fā)出《關于繼續(xù)投票選舉第三屆業(yè)委會委員的公告》，載明2019年5月28日，XX苑XX組進行了業(yè)主大會開票唱票環(huán)節(jié)。由于本次業(yè)主大會投票期間受到某些干擾，時間短未能延期，造成業(yè)主棄權票過多。按照電子城街辦指導意見及相關法律法規(guī)，第三屆換屆籌備組近期將組織第二次投票。投票時間：2019年6月16日上午10:00時至2019年7月6日12:00時止；開箱統(tǒng)計時間：視投票情況而定，如達不到投票要求可自動往后順延，開箱時間及統(tǒng)計地點另行通知。

2019年7月1日，該第三屆業(yè)委會換屆籌備組向業(yè)主發(fā)出《關于延長選舉第三屆業(yè)委會委員投票時間的通知》，載明經(jīng)第三屆業(yè)委會換屆籌備組研究決定，按原公告將第三屆業(yè)委會委員投票選舉工作延長至2019年7月21日24時止。

2019年7月22日，融僑業(yè)委會換屆籌備組發(fā)布《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》，載明：本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會會議于2019年6月16日至2019年7月21日在融僑馨苑小區(qū)舉行。會議就融僑馨苑小區(qū)第三屆業(yè)主委員會選舉一項議題進行了書面表決，XX街XX道XX社區(qū)對本次會議進行了監(jiān)督與指導，會議決議公告的附件為《業(yè)主大會會議表決意見統(tǒng)計表》，該統(tǒng)計表中載明了選舉第三屆業(yè)主委員會的人員名單及票數(shù)，其中得票最多是李淑寧，其得票人數(shù)為3797人，專有部分面積為423679.71平方米，同時該統(tǒng)計表備注：本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主投票權總人數(shù)6771人，建筑物總面積757583.37平方米，參會人數(shù)4211人，占投票權總人數(shù)62.2%，其專有部分面積合計469686.59平方米，占建筑物總面積62%，應發(fā)表決票6771張，實發(fā)表決票,4211張，回收表決票4156張。本公告公示期七天，2019年7月22日至2019年7月28日。

另查，融僑馨苑第三屆業(yè)主委員會于2019年9月2日備案，主任為李淑寧，成員人數(shù)11名，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積88.14萬平方米，出售面積88.14萬平方米，出售率100%，參加大會應到人數(shù)6771名，實到人數(shù)4211名，參會業(yè)主占有面積469686.59平方米，李淑寧的同意人數(shù)最多為3802人，同意面積為424186.77平方米……

庭審中，李金芝提交了《西安市房屋權屬登記卡（存根）》，證明融僑馨苑小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的總建筑面積為855735.26平方米（不含物業(yè)用房、設備間、人防面積），其中住宅面積為772974.18平方米、商業(yè)用房為12681.31平方米、會所為3377.38平方米、幼兒園為3641.02平方米、小學為8448.43平方米、地下車庫為54612.94平方米。另物業(yè)用房面積為1012.91平方米、設備間為1591.21平方米、人防為25418.94平方米。庭后，融僑業(yè)委會表示李金芝提交的權屬登記卡中將部分人防工程、配套建筑共11653.66平方米計入專用部分建筑面積，且48號樓的建筑總面積計算有誤，經(jīng)融僑業(yè)委會核算清晰的權屬登記卡中住宅及商業(yè)專有部分面積為757264.63平方米。融僑業(yè)委會提交了前業(yè)主委員會同北京金輝錦江物業(yè)服務有限公司西安分公司簽訂的《物業(yè)服務合同》，載明：總建筑面積88.14萬平方米（含停車場），其中住宅74.16萬平方米、非住宅13.98萬平方米。同時，融僑業(yè)委會提交2020年4月17日電子城街道辦事處社區(qū)服務中心向泰和泰西安律師事務所出具的《關于融僑業(yè)委會換屆表決面積不過半事項辦理的情況說明》，載明：一是按照《西安市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》相關規(guī)定，“業(yè)主專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算，建筑物總面積按照前項統(tǒng)計總合計算。業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積”。二是融僑馨苑《業(yè)主大會議事規(guī)則》以及換屆籌備組在召開業(yè)主大會的公告都明確規(guī)定車位、攤位等特定空間不計入用于業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積，在公示和投票過程中始終未有人提出異議。三是融僑小區(qū)首屆業(yè)主大會確認的建筑物總面積是由金輝物業(yè)所提供，并在其后的各次業(yè)主大會中都沿用至今。綜上所述：法規(guī)有明確規(guī)定，也已提前告知，且符合小區(qū)實際情況，業(yè)主大會專屬面積應為業(yè)委會公示的面積為準。該回復只是我中心根據(jù)法律規(guī)定、以往情況和第三屆業(yè)委會換屆實際作出的意見。

庭審中，融僑業(yè)委會提交了該小區(qū)地下停車位出讓協(xié)議，證明車位并非專有部分面積，不能計入業(yè)主表決權專有部分面積和建筑物總面積。同時融僑業(yè)委會表示李金芝主張的建筑物總面積不應包括無產(chǎn)權證的車位面積和業(yè)主共同場所、公共設施、教育配套和物業(yè)服務用房等面積。對此李金芝表示根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定專有面積應以不動產(chǎn)登記簿記載的面積為準。

一審法院認為，《中華人民共和國物權法》第七十六條規(guī)定，“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。第七十八條第二款規(guī)定，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，“業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。”上述規(guī)定中的侵害“業(yè)主合法權益”，不僅包括侵害業(yè)主的實體權利，也包括作出決定的程序違反法律規(guī)定的情形。

《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，“物權法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算”。庭審中，李金芝提交了《西安市房屋權屬登記卡》證明不動產(chǎn)登記薄載明的面積情況。庭后，融僑業(yè)委會表示李金芝計算的住宅專有部分面積有誤，其經(jīng)核算李金芝提交的清晰的房屋權屬登記卡中住宅及商業(yè)專有部分總面積為757264.63平方米。本案中，2019年7月22日《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》載明建筑物總面積為757583.37平方米，但通過計算融僑馨苑第三屆業(yè)主委員會備案的建筑總面積與上述公告中的建筑物總面積不符，且該業(yè)委會備案的業(yè)委會成員獲得的票數(shù)、專有部分面積的比例等與上述公告中的業(yè)主大會表決意見統(tǒng)計表中的數(shù)額亦不符。即使按照融僑業(yè)委會核算的李金芝提交的房屋權屬登記卡中住宅及商業(yè)總面積計算，無論是上述公告中的表決意見統(tǒng)計表還是業(yè)委會備案的面積均與《西安市房屋權屬登記卡》登記的專有部分總面積不符，導致計算的投票面積比例錯誤?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，“物權法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)，可以按照下列方法認定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算?！?019年7月22日決議公告所載的物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主投票權總人數(shù)6771人，未公示確認業(yè)主戶數(shù)的相關計算規(guī)則和確認過程，而融僑馨苑小區(qū)有大量一人多戶的情況，對于一個業(yè)主購買多套房屋的情形未進行確認，導致業(yè)主總人數(shù)錯誤。綜上，融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會2019年7月22日《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》中關于建筑物總面積及業(yè)主總人數(shù)的確定違反了法律規(guī)定。

另，融僑業(yè)委會未提交原始票或其他證據(jù)證明其核實投票人的身份及委托投票是否合法，也未舉證證明唱票過程，亦未提交證據(jù)證明投票是否是業(yè)主的真實意思表示，還未提交證據(jù)證明此次業(yè)主大會會議記錄等證據(jù)，故融僑業(yè)委會應當承擔舉證不能的法律后果。綜上，2019年7月22日《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》所涉的表決事項選舉第三屆業(yè)主委員會的決議違反法律規(guī)定及法定程序，侵犯了業(yè)主李金芝的合法權益，故對李金芝的訴訟請求，本院依法予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第七十六條、第七十八條第二款、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條、第九條、第十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：撤銷融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會于2019年7月21日通過的選舉第三屆業(yè)主委員會的決議。本案案件受理費100元，由融僑馨苑業(yè)主委員會承擔。因李金芝已預交，融僑馨苑業(yè)主委員會于本判決生效之日起十日內(nèi)將其應當承擔的案件受理費支付給李金芝。

二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)質證。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：一審判決認定事實屬實，本院予以確認。

本院認為，《中華人民共和國物權法》第七十六條規(guī)定，“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！北景钢校琗X苑XX組于2018年2月開始籌劃換屆選舉工作，于2019年7月22日發(fā)布《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》，宣布經(jīng)業(yè)主大會投票決議，選舉產(chǎn)生融僑馨苑第三屆業(yè)委會，即融僑業(yè)委會?，F(xiàn)業(yè)主李金芝主張融僑業(yè)委會的選舉程序違法，對業(yè)主的合法權益造成侵害，故要求法院依法予以撤銷。融僑業(yè)委會作為新?lián)Q屆產(chǎn)生的業(yè)主自治組織，則應當就其產(chǎn)生程序的合法性和完備性充分舉證。但依據(jù)現(xiàn)查明的事實可知。首先，融僑馨苑小區(qū)《西安市房屋權屬登記卡》在未經(jīng)撤銷或經(jīng)法定程序變更的情況下，具有法定的公示效力，能夠客觀真實的反映融僑馨苑小區(qū)總面積的具體情況，但《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》統(tǒng)計表顯示的總面積和融僑業(yè)委會備案表中記載的總面積均與《西安市房屋權屬登記卡》記載的面積存在差異，導致投票面積計算比例出現(xiàn)錯誤。其次，《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》僅顯示融僑馨苑小區(qū)具有投票權的人數(shù)為6771，并未對業(yè)主人數(shù)的計算規(guī)則和計算過程進行披露，也未對一位業(yè)主同時擁有數(shù)套房屋的情況進行調(diào)查統(tǒng)計，故無法確認融僑馨苑小區(qū)具有投票權的人數(shù)確實為6771。最后，融僑業(yè)委會提交的證據(jù)并不能充分證明決議作出的過程中，全部票據(jù)確實真實有效、投票和唱票的過程客觀公正，則其應當承擔舉證不能的法律后果。

綜上所述，融僑業(yè)委會的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費100元，由融僑馨苑業(yè)主委員會負擔。

本判決為終審判決。

?

?

審　判　長　　馬　莉??莉

?????????????????????審　判　員　　秦??燕??燕

?????????????????????審??判??員　　衛(wèi)??婉??瑩

?

二○二一年五月七日

?

??????????????????????????????法 官 助 理　　同　江　龍

書　記　員　　孫??婉??俠

西 安 市 雁 塔 區(qū) 人 民 法 院

民 事 判 決 書

??（2020）陜0113民初56號

原告李金芝，女，1959年12月5日出生，漢族，住西安市新城區(qū)，現(xiàn)住西安市高新區(qū)，身份證號：610XXXXXXXXXXXXXXX。

委托訴訟代理人朱小衛(wèi)，陜西秦耀律師事務所律師。

委托訴訟代理人席斐，陜西秦耀律師事務所實習律師

被告融僑馨苑業(yè)主委員會，住所地西安市雁塔區(qū)。

負責人李淑寧，該業(yè)委會主任。

委托訴訟代理人張蔚，陜西泰和泰(西安)律師事務所律師。

委托訴訟代理人崔艷麗，陜西泰和泰(西安)律師事務所律師

原告李金芝與被告融僑馨苑業(yè)主委員會業(yè)主撤銷權糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告李金芝的委托訴訟代理人朱小衛(wèi)、被告融僑馨苑業(yè)主委員會（以下簡稱“融僑業(yè)委會”）的委托訴訟代理人崔艷麗均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告李金芝向本院提起訴訟請求：1、撤銷融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會于2019年7月21日通過的選舉第三屆業(yè)主委員會的決議。2、本案訴訟費由被告承擔。事實與理由：原告系融僑馨苑小區(qū)業(yè)主，融僑馨苑小區(qū)于2019年7月21日通過的選舉第三屆業(yè)主委員會的決議程序違法，嚴重損害了原告的合法權益。首先，本次業(yè)主大會的召集和組織主體違法。在融僑馨苑小區(qū)第二屆業(yè)主委員會于2018年5月9日任期屆滿未能完成換屆選舉工作的情況下，依照法律規(guī)定應由西安市雁塔區(qū)電子城街道辦事處召集、組織業(yè)主大會并進行換屆選舉工作，但本次業(yè)主大會卻由本應依法終止且無權召集業(yè)主大會的第二屆業(yè)主大會換屆籌備組違法組織召開，其不但程序嚴重非法，且無法保證本次業(yè)主大會表決結果的客觀、公正。第二，該表決結果未能達到法律規(guī)定的比例要求，未能形成有效決議。融僑馨苑小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)登記的建筑物總面積合計為883758.32平方米，而本次業(yè)主大會表決事項計算建筑物總面積時卻按照757583.37平方米進行計算，且同意該表決事項的投票所代表專有部分的面積未達到建筑物總面積50%，嚴重違反法律關于業(yè)主大會決議通過需經(jīng)代表超過建筑物總面積過半的專有部分面積的業(yè)主同意規(guī)定，因此，本次業(yè)主大會關于第三屆業(yè)主委員會的表決結果未能達到法律規(guī)定的通過要求，未能形成有效決議。第三，本次業(yè)主大會的投票方式違反法律規(guī)定及《業(yè)主大會議事規(guī)則》。本次業(yè)主大會投票表決過程中，通過大量的電話方式進行投票，在根本沒有確定是否為業(yè)主本人或授權代表的情況下進行投票，該投票方式嚴重違反了《業(yè)主大會議事規(guī)則》關于選舉業(yè)主委員會的投票方式的規(guī)定。第四，本次業(yè)主大會選舉的業(yè)主委員會組成人員不具有法律規(guī)定的任職資格。依照法律規(guī)定業(yè)主委員成員應該是履行業(yè)主義務及時繳納物業(yè)費的業(yè)主，而本次業(yè)主大會所選舉的業(yè)主委員會十一名組成人員中有十人自2018年5月起至今未繳納物業(yè)費，且部分因拖欠物業(yè)費已被物業(yè)公司訴至法院。第五，投票結果公然造假。第二屆換屆籌備組為達到其目的，大量偽造業(yè)主簽名，以最終達到自己想要的結果，該投票結果中業(yè)主簽字不真實，嚴重違背業(yè)主真實意愿，其投票結果自然無效。綜上所述，融僑馨苑小區(qū)本次業(yè)主大會程序違法，嚴重損害了原告及廣大業(yè)主的合法權益。

被告融僑業(yè)委會辯稱，融僑馨苑業(yè)主大會2019年7月22日作出關于融僑馨苑小區(qū)選舉第三屆業(yè)主委員會的決議符合法律規(guī)定的程序，未損害原告的合法權益。首先，換屆籌備組由第二屆業(yè)委會依法組織成立，此后籌備組依法履行職責。第二屆業(yè)委會任期屆滿，換屆籌備組征求上級主管單位意見后繼續(xù)負責業(yè)委會換屆選舉，并在XX街道XX社區(qū)的領導、監(jiān)督和指導下依法召開業(yè)主大會作出有效決議。XX組XX小區(qū)業(yè)主的現(xiàn)實需要也符合業(yè)主通過業(yè)主大會進行自治管理的立法精神，合理合法。其次，根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，建筑物總面積按照業(yè)主專有部分面積統(tǒng)計總和計算。原告主張按照小區(qū)建筑物總面積883758.32平方米計算表決權建筑物總面積違背法律規(guī)定，因該面積不僅包括不能頒發(fā)權屬證書的車位的建筑面積，還包括全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)用房等建筑物面積。該小區(qū)車位無產(chǎn)權證不能作為業(yè)主專有部分建筑面積。幼兒園、學校、會所、物業(yè)服務等屬于教育配套用房和業(yè)主專有部分，不屬于業(yè)主專有部分建筑面積，不計入專有部分建筑面積。第三，換屆選舉投票方式符合法律規(guī)定，根據(jù)《西安市物業(yè)管理條例》規(guī)定可以采用手機信息、電子郵件等方式實名投票，手機實名投票不僅對無法到達現(xiàn)場業(yè)主投票權的保護且該投票方式由專業(yè)第三方利用其專業(yè)系統(tǒng)，更公開、客觀。第四、委員的任職條件完全符合法律法規(guī)及《業(yè)主大會和業(yè)委會指導規(guī)則》規(guī)定。原告所述的委員拒不履行業(yè)主義務的情形與事實不符。2016年6月30日融僑馨苑業(yè)委會與金輝物業(yè)的物業(yè)服務合同已經(jīng)到期，在2018年1月13日業(yè)主大會就更換物業(yè)公司形成有效決議后。業(yè)委會根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定向金輝物業(yè)發(fā)函要求金輝物業(yè)辦理交接手續(xù)，但金輝物業(yè)置之不理，久拖不辦。后業(yè)委會再次向金輝物業(yè)發(fā)函要求其依法交接，同時終結金輝物業(yè)的事實服務，業(yè)主向金輝物業(yè)繳納物業(yè)費也截止于2018年4月，故大部分業(yè)主認為金輝物業(yè)無依據(jù)再收取物業(yè)費，其拒絕交接妨礙業(yè)主自治管理，侵害業(yè)主合法權益，故委員根本不存在《陜西省物業(yè)管理條例》第26條違反物業(yè)服務合同惡意拖欠物業(yè)管理服務費的情形。原告以此認為第三屆委員會委員不具備相應資格無事實和法律依據(jù)，至于原告所述偽造選票更是毫無根據(jù)。故請求駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，原告李金芝系西安市高新區(qū)電子西街2號紫薇馨苑12號樓12幢3單元30102室房屋所有權人，系涉案融僑馨苑小區(qū)業(yè)主。融僑馨苑第二屆業(yè)主委員會于2018年5月9日任期屆滿。2018年2月28日，XX苑XX組正式成立并開展工作，并發(fā)布《關于業(yè)委會換屆籌備組成立的通知》，載明“根據(jù)《陜西省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，換屆籌備組應當在本屆業(yè)主委員會任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會”。

2018年12月18日，西安市雁塔區(qū)XX街XX道XX社區(qū)XX中心XX苑XX組發(fā)出《指導意見書》，載明：“你小區(qū)第二屆業(yè)主委員會2018年5月9日任期屆滿，根據(jù)《陜西省物業(yè)管理條例》、《西安市物業(yè)管理條例》規(guī)定，籌備組應當在業(yè)委會屆滿前完成換屆選舉工作，但到目前，業(yè)委會換屆工作仍未有實質性進展。對此情況，我辦現(xiàn)要求你們加快推進換屆選舉，盡快組織實施換屆相關工作……”。

2019年6月3日，XX苑XX組向業(yè)主發(fā)出《關于繼續(xù)投票選舉第三屆業(yè)委會委員的公告》，載明2019年5月28日，XX苑XX組進行了業(yè)主大會開票唱票環(huán)節(jié)。由于本次業(yè)主大會投票期間受到某些干擾，時間短未能延期，造成業(yè)主棄權票過多。按照電子城街辦指導意見及相關法律法規(guī)，第三屆換屆籌備組近期將組織第二次投票。投票時間：2019年6月16日上午10:00時至2019年7月6日12:00時止；開箱統(tǒng)計時間：視投票情況而定，如達不到投票要求可自動往后順延，開箱時間及統(tǒng)計地點另行通知。

2019年7月1日，該第三屆業(yè)委會換屆籌備組向業(yè)主發(fā)出《關于延長選舉第三屆業(yè)委會委員投票時間的通知》，載明經(jīng)第三屆業(yè)委會換屆籌備組研究決定，按原公告將第三屆業(yè)委會委員投票選舉工作延長至2019年7月21日24時止。

2019年7月22日，融僑業(yè)委會換屆籌備組發(fā)布《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》，載明：本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會會議于2019年6月16日至2019年7月21日在融僑馨苑小區(qū)舉行。會議就融僑馨苑小區(qū)第三屆業(yè)主委員會選舉一項議題進行了書面表決，XX街XX道XX社區(qū)對本次會議進行了監(jiān)督與指導，會議決議公告的附件為《業(yè)主大會會議表決意見統(tǒng)計表》，該統(tǒng)計表中載明了選舉第三屆業(yè)主委員會的人員名單及票數(shù)，其中得票最多是李淑寧，其得票人數(shù)為3797人，專有部分面積為423679.71平方米，同時該統(tǒng)計表備注：本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主投票權總人數(shù)6771人，建筑物總面積757583.37平方米，參會人數(shù)4211人，占投票權總人數(shù)62.2%，其專有部分面積合計469686.59平方米，占建筑物總面積62%，應發(fā)表決票6771張，實發(fā)表決票,4211張，回收表決票4156張。本公告公示期七天，2019年7月22日至2019年7月28日。

另查，融僑馨苑第三屆業(yè)主委員會于2019年9月2日備案，主任為李淑寧，成員人數(shù)11名，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積88.14萬平方米，出售面積88.14萬平方米，出售率100%，參加大會應到人數(shù)6771名，實到人數(shù)4211名，參會業(yè)主占有面積469686.59平方米，李淑寧的同意人數(shù)最多為3802人，同意面積為424186.77平方米……

庭審中，原告提交了《西安市房屋權屬登記卡（存根）》，證明融僑馨苑小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的總建筑面積為855735.26平方米（不含物業(yè)用房、設備間、人防面積），其中住宅面積為772974.18平方米、商業(yè)用房為12681.31平方米、會所為3377.38平方米、幼兒園為3641.02平方米、小學為8448.43平方米、地下車庫為54612.94平方米。另物業(yè)用房面積為1012.91平方米、設備間為1591.21平方米、人防為25418.94平方米。庭后，被告表示原告提交的權屬登記卡中將部分人防工程、配套建筑共11653.66平方米計入專用部分建筑面積，且48號樓的建筑總面積計算有誤，經(jīng)被告核算清晰的權屬登記卡中住宅及商業(yè)專有部分面積為757264.63平方米。融僑業(yè)委會提交了前業(yè)主委員會同北京金輝錦江物業(yè)服務有限公司西安分公司簽訂的《物業(yè)服務合同》，載明：總建筑面積88.14萬平方米（含停車場），其中住宅74.16萬平方米、非住宅13.98萬平方米。同時，融僑業(yè)委會提交2020年4月17日電子城街道辦事處社區(qū)服務中心向泰和泰西安律師事務所出具的《關于融僑馨苑業(yè)委會換屆表決面積不過半事項辦理的情況說明》，載明：一是按照《西安市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》相關規(guī)定，“業(yè)主專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算，建筑物總面積按照前項統(tǒng)計總合計算。業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積”。二是融僑馨苑《業(yè)主大會議事規(guī)則》以及換屆籌備組在召開業(yè)主大會的公告都明確規(guī)定車位、攤位等特定空間不計入用于業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積，在公示和投票過程中始終未有人提出異議。三是融僑小區(qū)首屆業(yè)主大會確認的建筑物總面積是由金輝物業(yè)所提供，并在其后的各次業(yè)主大會中都沿用至今。綜上所述：法規(guī)有明確規(guī)定，也已提前告知，且符合小區(qū)實際情況，業(yè)主大會專屬面積應為業(yè)委會公示的面積為準。該回復只是我中心根據(jù)法律規(guī)定、以往情況和第三屆業(yè)委會換屆實際作出的意見。

庭審中，被告提交了該小區(qū)地下停車位出讓協(xié)議，證明車位并非專有部分面積，不能計入業(yè)主表決權專有部分面積和建筑物總面積。同時被告表示原告主張的建筑物總面積不應包括無產(chǎn)權證的車位面積和業(yè)主共同場所、公共設施、教育配套和物業(yè)服務用房等面積。對此原告表示根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定專有面積應以不動產(chǎn)登記薄記載的面積為準。

上述事實，有通知、指導意見書、公告、權屬登記卡、物業(yè)服務合同及庭審筆錄在卷佐證，并經(jīng)當庭質證，可以作為定案依據(jù)。

本院認為，《中華人民共和國物權法》第七十六條規(guī)定，“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。第七十八條第二款規(guī)定，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，“業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。”上述規(guī)定中的侵害“業(yè)主合法權益”，不僅包括侵害業(yè)主的實體權利，也包括作出決定的程序違反法律規(guī)定的情形。

《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，“物權法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算”。庭審中，原告提交了《西安市房屋權屬登記卡》證明不動產(chǎn)登記薄載明的面積情況。庭后，被告表示原告計算的住宅專有部分面積有誤，其經(jīng)核算原告提交的清晰的房屋權屬登記卡中住宅及商業(yè)專有部分總面積為757264.63平方米。本案中，2019年7月22日《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》載明建筑物總面積為757583.37平方米，但通過計算融僑馨苑第三屆業(yè)主委員會備案的建筑總面積與上述公告中的建筑物總面積不符，且該業(yè)委會備案的業(yè)委會成員獲得的票數(shù)、專有部分面積的比例等與上述公告中的業(yè)主大會表決意見統(tǒng)計表中的數(shù)額亦不符。即使按照被告核算的原告提交的房屋權屬登記卡中住宅及商業(yè)總面積計算，無論是上述公告中的表決意見統(tǒng)計表還是業(yè)委會備案的面積均與《西安市房屋權屬登記卡》登記的專有部分總面積不符，導致計算的投票面積比例錯誤?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，“物權法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)，可以按照下列方法認定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算?！?019年7月22日決議公告所載的物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主投票權總人數(shù)6771人，未公示確認業(yè)主戶數(shù)的相關計算規(guī)則和確認過程，而融僑馨苑小區(qū)有大量一人多戶的情況，對于一個業(yè)主購買多套房屋的情形未進行確認，導致業(yè)主總人數(shù)錯誤。綜上，融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會2019年7月22日《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》中關于建筑物總面積及業(yè)主總人數(shù)的確定違反了法律規(guī)定。

另，融僑業(yè)委會未提交原始票或其他證據(jù)證明其核實投票人的身份及委托投票是否合法，也未舉證證明唱票過程，亦未提交證據(jù)證明投票是否是業(yè)主的真實意思表示，還未提交證據(jù)證明此次業(yè)主大會會議記錄等證據(jù)，故融僑業(yè)委會應當承擔舉證不能的法律后果。綜上，2019年7月22日《關于融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會會議決議的公告》所涉的表決事項選舉第三屆業(yè)主委員會的決議違反法律規(guī)定及法定程序，侵犯了業(yè)主李金芝的合法權益，故對李金芝的訴訟請求，本院依法予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第七十六條、第七十八條第二款、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條、第九條、第十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

撤銷融僑馨苑小區(qū)業(yè)主大會于2019年7月21日通過的選舉第三屆業(yè)主委員會的決議。

本案案件受理費100元，由被告融僑馨苑業(yè)主委員會承擔。因原告已預交，被告融僑馨苑業(yè)主委員會于本判決生效之日起十日內(nèi)將其應當承擔的案件受理費支付給原告。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于陜西省西安市中級人民法院。

?

?

?

?

?

?

?

審　判　長??　??陳　　　婷

人民陪審員??????劉??學??華

人民陪審員??????嚴??玲??玲

?

二〇二〇?年十一月二十四日

?

書　記　員?????馬??小??姣