作者：劉瑩

出品：焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

在行業(yè)增速持續(xù)放緩，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，頭部房企碧桂園反而在規(guī)模、產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)方面不斷取得新的突破，展現(xiàn)出了強(qiáng)勁的實(shí)力和韌性。

日前，碧桂園披露的業(yè)績(jī)公告顯示，今年前5個(gè)月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約2497.6億元，同比增長(zhǎng)21.25%。這一成績(jī)?cè)谥兄冈旱慕y(tǒng)計(jì)中，排在行業(yè)第一位。

前五月銷售金額環(huán)比連漲

中指院指出，前5個(gè)月，TOP10房企的銷售門檻同比大增59.5%至1260億元。其中，恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、保利四家房企的銷售規(guī)模突破了2000億元，碧桂園的合同銷售額則高達(dá)3541億元，是業(yè)內(nèi)唯一一家突破3000億銷售規(guī)模的房企。

碧桂園的優(yōu)秀在權(quán)威商業(yè)雜志《福布斯》5月13日披露的“2021年上市公司2000強(qiáng)榜單”中，也可窺見一斑。榜單顯示，碧桂園以第140位的企業(yè)排名，連續(xù)第12年上榜。早前《財(cái)富》披露的2020年度世界500強(qiáng)榜單中，碧桂園也曾以第147位的排名，居于全球房地產(chǎn)行業(yè)首位，表現(xiàn)優(yōu)異。

與碧桂園的業(yè)績(jī)高增不同，行業(yè)目前正面臨整體增長(zhǎng)放緩的壓力。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月以來(lái)，各地樓市調(diào)控趨嚴(yán)、信貸政策收縮，這客觀上導(dǎo)致4月商品房銷售面積環(huán)比回落約23%，銷售金額環(huán)比回落約21%。受此影響，多家房企的銷售業(yè)績(jī)隨之大幅環(huán)比回落，其中不乏行業(yè)“優(yōu)等生”。

在這樣的背景下，碧桂園所公布的銷售成績(jī)單則顯得更為難得。據(jù)公告，5月單月，碧桂園的權(quán)益合同銷售金額約為573.8億元，環(huán)比增長(zhǎng)8.63%，同比增長(zhǎng)2.26%，連續(xù)第5個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)。即便將范圍擴(kuò)寬至行業(yè)前十強(qiáng)房企，碧桂園也是唯一一家連續(xù)5個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)的房企。

業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，碧桂園的債務(wù)規(guī)模及杠桿率反而在不斷走低，財(cái)務(wù)盤面持續(xù)穩(wěn)健。財(cái)報(bào)顯示，截至2020年底，碧桂園的有息負(fù)債總額已降至3265億元，同比下降11.7%；融資成本僅有5.56%，同比驟降78個(gè)基點(diǎn)；凈負(fù)債率更是低至55.6%，遠(yuǎn)低于百?gòu)?qiáng)房企94.6%的凈負(fù)債率均值。但是，公司當(dāng)期的可動(dòng)用現(xiàn)金余額則達(dá)到了1836億元的高值，資金保障能力強(qiáng)大。

基于財(cái)務(wù)盤面的持續(xù)改善，以及對(duì)于碧桂園未來(lái)發(fā)展預(yù)期的看好，國(guó)際權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪和惠譽(yù)均對(duì)碧桂園給出了“投資級(jí)”評(píng)級(jí)，這在國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)中屈指可數(shù)。其中，穆迪將碧桂園的評(píng)級(jí)調(diào)升至投資級(jí)Baa3，標(biāo)普則將其公司評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)升至了“正面”。

均衡布局推動(dòng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)

事實(shí)上，自2013年的首進(jìn)千億門檻至2016年的躋身3000億元，再到2017年首次突破5000億元，碧桂園的每次大跨步都讓行業(yè)為之側(cè)目。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，碧桂園之所以能夠在市場(chǎng)不確定性頻出的背景下，依然保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，與這家龍頭房企多年來(lái)堅(jiān)定跟隨國(guó)家城鎮(zhèn)化的步伐，從一二線城市到五六線城市合理均衡布局，并聚焦深耕的發(fā)展戰(zhàn)略密切相關(guān)。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)查詢財(cái)報(bào)獲悉，作為中國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的堅(jiān)決擁護(hù)者，碧桂園目前已經(jīng)布局了全國(guó)31個(gè)省，289個(gè)地級(jí)市以及1350區(qū)縣，累計(jì)為超過(guò)1400個(gè)城鎮(zhèn)帶來(lái)了現(xiàn)代化的城市面貌，為超過(guò)450萬(wàn)家庭提供了“碧桂園式”的好房子，進(jìn)而推動(dòng)了其美好生活的實(shí)現(xiàn)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露，2019年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率首次超過(guò)60%，但仍遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平。城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就有近1400萬(wàn)人從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)。這意味著，中國(guó)的城鎮(zhèn)化還有很長(zhǎng)的路要走，未來(lái)仍會(huì)有大批農(nóng)村人口進(jìn)入豐富的縣、鎮(zhèn)生活，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)也將得到強(qiáng)有力支撐。

在碧桂園近期的表態(tài)中，也可以看出公司對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的長(zhǎng)期看好，以及將會(huì)持續(xù)深耕的態(tài)度。其指，時(shí)下仍是進(jìn)入城鎮(zhèn)化市場(chǎng)的良好時(shí)機(jī)，公司會(huì)通過(guò)“專注住宅地產(chǎn)”、“專注全競(jìng)提升”來(lái)科學(xué)的抓住這一機(jī)遇。

克而瑞指出，新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利?！笆奈濉逼陂g，我國(guó)常住人口的城鎮(zhèn)化率將由逾60%提升至65%，仍有4個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)空間，這將帶動(dòng)不菲的增量購(gòu)房需求。這一判斷與碧桂園的表態(tài)如出一轍，同時(shí)側(cè)面反映出了碧桂園選擇深耕城鎮(zhèn)化這一戰(zhàn)略決策的正確性。

作為三四線城市的“王者”，碧桂園已在這些城市積累了大量土儲(chǔ)，且需求潛力巨大。據(jù)財(cái)報(bào)，2020年，碧桂園累計(jì)獲取了511宗土地，其中，65%位于三四線城市，在其所進(jìn)入的245個(gè)三四線城市中，有84%處于庫(kù)存短缺或合理狀態(tài)。

億翰智庫(kù)指出，經(jīng)過(guò)多年的深耕與發(fā)展，業(yè)內(nèi)幾乎沒(méi)有企業(yè)比碧桂園更了解三四線城市，隨著公司現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、碧桂園服務(wù)和碧桂園地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間的連通，以及與政府之間聯(lián)動(dòng)的加強(qiáng)，碧桂園在三四線城市的品牌傳播和認(rèn)可度仍會(huì)持續(xù)提升，最終實(shí)現(xiàn)在這些市場(chǎng)的搶占優(yōu)勢(shì)，這都將為公司的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供強(qiáng)有力的支持。

區(qū)域裂變提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

隨著行業(yè)調(diào)控從嚴(yán)、融資從緊政策的不斷出臺(tái)，市場(chǎng)環(huán)境愈顯“內(nèi)卷”之勢(shì)，這也讓行業(yè)馬太效應(yīng)進(jìn)一步凸顯，中小房企的生存空間進(jìn)一步被壓縮，頭部房企強(qiáng)者更強(qiáng)趨勢(shì)顯現(xiàn)。

上述趨勢(shì)從這組數(shù)據(jù)中也可窺見一二。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前5月，TOP30房企的集中度為54%，TOP50房企集中度超65%。對(duì)此，億翰智庫(kù)指出，集中度變化的背后恰體現(xiàn)出了行業(yè)發(fā)展的新邏輯：企業(yè)可供爭(zhēng)奪的行業(yè)份額縮減，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步向著精細(xì)化，細(xì)致化的方向發(fā)展，這也要求房企的競(jìng)爭(zhēng)力打造要逐步聚焦。

在這方面，碧桂園也早早即進(jìn)行了準(zhǔn)備。去年年初，碧桂園就率先啟動(dòng)了對(duì)集團(tuán)和區(qū)域架構(gòu)的優(yōu)化整合，將部分業(yè)務(wù)規(guī)模偏小的、地域鄰近的區(qū)域進(jìn)行合并，并對(duì)較大的區(qū)域再次裂變。直到今年5月底，碧桂園下轄的區(qū)域已經(jīng)裂變?yōu)榱?06個(gè)。

談及這一輪的區(qū)域架構(gòu)調(diào)整，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)曾表示，蜻蜓點(diǎn)水等于是竹籃打水，裂變是為了有能力做得更好、更完美。集團(tuán)總裁莫斌亦稱，“今后每個(gè)區(qū)域都相當(dāng)于一個(gè)小碧桂園。”

業(yè)內(nèi)指，區(qū)域裂變可以縮小碧桂園的管理半徑，從而實(shí)現(xiàn)深耕當(dāng)?shù)?，及時(shí)專注的響應(yīng)市場(chǎng)和客戶的需求，進(jìn)而高效搶占市場(chǎng)，推動(dòng)業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)。并且，上述調(diào)整的成效，在碧桂園2020年的財(cái)報(bào)中已有體現(xiàn)。

財(cái)報(bào)顯示，截至2020年底，碧桂園在全國(guó)市場(chǎng)中的占有率已達(dá)到了5%，在已進(jìn)駐的三四線城市中，平均市占率也達(dá)到了8%，表現(xiàn)十分優(yōu)異。事實(shí)上，2021年以來(lái)，碧桂園之所以能在行業(yè)增速普遍放緩的大環(huán)境中，持續(xù)保持業(yè)績(jī)高增，與公司所進(jìn)行的架構(gòu)整合，同樣密不可分。

憑借敏銳的前瞻預(yù)判，碧桂園自2018年下半年以來(lái)就以“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”戰(zhàn)略統(tǒng)領(lǐng)發(fā)展的方方面面，并連續(xù)多年將“全競(jìng)提升”作為年度主題，進(jìn)一步通過(guò)自我檢視、全面提升競(jìng)爭(zhēng)力。

去年以來(lái)，“一率五力”成為了碧桂園月度管理會(huì)議上的高頻詞匯，也即“狠抓高效率、成本力、產(chǎn)品力、營(yíng)銷力、服務(wù)力和科技力”。在碧桂園看來(lái)，“基礎(chǔ)產(chǎn)品力是重點(diǎn)，關(guān)系著公司在市場(chǎng)上的地位和口碑?！?/p>

基于這樣的判斷，碧桂園在今年一月，發(fā)布了“星、府、云、天”全新四大產(chǎn)品系列，以滿足不同客戶群體的需求，突出“極致的實(shí)用主義”。據(jù)悉，該四大產(chǎn)品系列是碧桂園在對(duì)450萬(wàn)個(gè)家庭的居住需求進(jìn)行跟蹤調(diào)研，并對(duì)633項(xiàng)生活痛點(diǎn)提出針對(duì)性解決方案后，所最終凝聚而成的成果。由于真切貼近購(gòu)房者的實(shí)際需求，一經(jīng)推出即受到了市場(chǎng)的熱情歡迎。

如今看來(lái)，碧桂園所進(jìn)行的提升產(chǎn)品力以及項(xiàng)目安全質(zhì)量的舉措，已經(jīng)取得了顯著成效。據(jù)披露，截至5月底，碧桂園旗下的106個(gè)區(qū)域，已累計(jì)斬獲了270余個(gè)政府安全文明施工等獎(jiǎng)項(xiàng)，備受矚目。

新的一年，碧桂園該如何繼續(xù)提升競(jìng)爭(zhēng)力？就此，管理層從六個(gè)方面給出定義：一是追求“有現(xiàn)金流的利潤(rùn)和有利潤(rùn)的現(xiàn)金流”；二是堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)理念、投資標(biāo)準(zhǔn)及投資運(yùn)營(yíng)效率“三個(gè)不動(dòng)搖”；三是狠抓“一率五力”；四是堅(jiān)持長(zhǎng)期主義；五是口碑至上、一切以客戶為中心；六是做一成一。

綜合碧桂園今年前5個(gè)月的表現(xiàn)，有業(yè)內(nèi)人士指，現(xiàn)在碧桂園的態(tài)勢(shì)“非常好”，上述大刀闊斧、多管齊下的改革，有效推動(dòng)了碧桂園在行業(yè)集中度不斷提升的背景下，搶占更多的市場(chǎng)份額。