作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

2022既是地產(chǎn)紓困之年，也是并購之年。

從鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)加大房地產(chǎn)項目兼并收購，到全國、地產(chǎn)性AMC和信托等金融機構(gòu)入場紓困，再到“第三支箭” 恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，并購貫穿全年。

紓困是主旋律，并購是重要方式。焦點財經(jīng)梳理出2022年房地產(chǎn)十大典型并購事件，每一個案例都是一個縮影，背后折射出整個行業(yè)命運的草蛇灰線。

一、新世界22.9億并購物流物業(yè)

典型性：外資、港資抄底內(nèi)地

2022年，被稱為中國房地產(chǎn)的“黑鐵時代”，外資頻頻抄底中國房地產(chǎn)，如新加坡凱德集團20.37億拍下北京博瑞大廈，加拿大資管巨頭博楓收購富力和合景泰富在上海打造的嘉譽云景項目，亞洲知名不動產(chǎn)管理公司易商紅木并購上海張江生命科學(xué)研發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目等是其中典型案例。

不僅是外資，港資也在抄底內(nèi)地房地產(chǎn)，尤其是香港"四大家族"之一新世界集團，認為中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，將慢慢復(fù)蘇，是一個收購?fù)恋睾唾Y產(chǎn)、獲得戰(zhàn)利品的好機會，已經(jīng)于2022年4月和5月，新先后以19.02億收購龍光系高速公路管理及營運資產(chǎn)，以22.9億收購成都、武漢兩個城市的6項物流資產(chǎn)。

二、華南城易主特區(qū)建發(fā)

典型性：“引戰(zhàn)”央國企自救

2022年以來，多家出險房企謀劃重組，被央、國企戰(zhàn)投“相中”者卻并不多，華南城是“幸運兒”之一，特區(qū)建發(fā)集團5月正式以19億港元認購華南城33.5億股新股份,成為后者單一最大股東，華南城也成為2022年第一家成功賣身的出險房企。

入主華南城后，特區(qū)建發(fā)多次下場相助，尤其是2022年12月斥資50億元認購西安華南城69.35%股權(quán)，成為支持華南城力度最大的一次。

華南城易主特區(qū)建發(fā)并獲得多次援助的故事，也成為出險房企引戰(zhàn)國央企的典型之一，建業(yè)地產(chǎn)也是“幸運兒”之一，成為引入河南鐵建成為第二大股東；奧園沒有等到“山東國資”戰(zhàn)投后，出售奧園健康股權(quán)的招標文件中明確要求買家為國資。

三、濱江集團“解套”陽光城

典型性：合作方變身“接盤俠”

自監(jiān)管層鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)加大對出險房企的項目收并購后，接盤合作方項目便成為2022年并購主線之一，美的置業(yè)收購武漢美的雅居樂云筑，中國海外發(fā)展36.89億收購雅居樂和世茂廣州亞運城股權(quán)，以及龍光出售廣州項目給中鐵建等，均是接盤合作方的縮影。

濱江集團收購陽光城“永康眾泰小鎮(zhèn)項目”、拿下剩余6宗地塊也是如此，56.32億元并購款當中，23.28億是陽光城此前向濱江集團的借款，實際支付的并購款為33億元，濱江通過此次并購既拿下了折價地塊，又從陽光城的債務(wù)中“自我解套”。

四、世茂33億轉(zhuǎn)讓北京分鐘寺地塊權(quán)益

典型性：央國企并購知名項目

2022年初以來，監(jiān)管層鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)加大房地產(chǎn)項目兼并收購，房地產(chǎn)并購貸款不再計入“三道紅線”，典型房企年內(nèi)共獲取1960億的銀行并購貸額度。

優(yōu)質(zhì)房企并購出險房企項目成為“保項目”的主力之一，尤其是國央企出手成為眾望所歸，當中世茂33億向華潤置地出售北京合生縵云、世茂天譽項目部分股權(quán)是一個代表。

五、華潤萬象生活連吞4家物企

典型性：上市物企新“并購?fù)酢闭Q生

物管并購2022年由熱轉(zhuǎn)涼，出險房企出售物業(yè)回血是2022主流，禹洲、中梁、中南、祥生出售旗下物業(yè)成為主要的并購大單，華潤萬象生活接連拿下禹洲物業(yè)、中南服務(wù)、四川九州千城物業(yè)和祥生物業(yè)，4筆收購耗資超46億元，成為2022年上市物企“并購?fù)酢薄?/p>

但物管領(lǐng)域最大的一筆并購，發(fā)生于博裕48億要約收購金科服務(wù)，二股東要“上位”，截至2022年11月23日，博裕投資已收購要約3124.46萬股，還在繼續(xù)要約收購中。

六、佳源國際與中天金融89億交易終止

典型性：出險房企并購出險房企流產(chǎn)

在行業(yè)出清的并購當中，不僅有出險房企的賣賣賣，也有買的情形出現(xiàn)，如華夏幸福以4.335億元收購蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司；但出險房企并購承壓極大，世茂服務(wù)由于收到大量來自獨立股東的反對意見，終止以16.5億元收購世茂股份旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

典型如佳源國際與中天金融的并購交易，交易價款從2021年底初的100億折價至2022年的89億，但隨著佳源國際流動性承壓，最終中天金融終止89億出售中天城投100%股權(quán)予佳源創(chuàng)盛。

七、興業(yè)信托75億接盤恒大超級總部

典型性：債權(quán)人反向紓困

2022年，債權(quán)人紓困出險房企已司空見慣，尤其是信托公司持續(xù)接盤地產(chǎn)項目，已經(jīng)成為一大紓困主流，包括五礦信托、中融信托、光大信托、平安信托、中信信托等收購房企旗下項目股權(quán)與債權(quán)，主導(dǎo)項目紓困與盤活。

興業(yè)信托持股99%的深圳安和一號以75億接盤恒大超級總部，成為2022年債權(quán)人接盤出險房企項目的一個典型案例，甚至傳出佳兆業(yè)離岸債權(quán)人小組擬20億美元收購其停工項目，欲又債權(quán)人變身投資人。

八、中信、華融入局融創(chuàng)董家渡項目

典型性： AMC“組隊”入場

2022年地產(chǎn)紓困，AMC入場是主力之一，從1月召集全國性AMC開會，到2月銀保監(jiān)會召開專題座談會，再到4月央行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機構(gòu)商議不良資產(chǎn)處置和房企紓困，拉開AMC紓困地產(chǎn)序幕。

中國華融與中南建設(shè)在項目并購、資產(chǎn)盤活達成合作，中國信達接手鄭州泰禾東府大院，長城資產(chǎn)和東方資產(chǎn)購買華夏幸福債券，以及浙江房協(xié)與浙商資產(chǎn)初步成立100億規(guī)模 “并購重組專項資金”等，AMC成為2022年地產(chǎn)并購不可忽視的一股力量。

中國華融攜手以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行組成的銀團，協(xié)同中信信托等中信集團成員單位，紓困融創(chuàng)上海董家渡項目，是其中金額較大的一筆，合作總規(guī)模超120億元，據(jù)悉首筆資金已經(jīng)完成投放。

九、陸家嘴定增購買母公司資產(chǎn)

典型性：“第三支箭”并購重組首單

2022年11月28日，“第三支箭”射出，A股涉房并購重組迎來破冰后，至少已有3家房企通過發(fā)行股份購買資產(chǎn)，招商蛇口重啟南油收購案引發(fā)莫大關(guān)注，格力地產(chǎn)重啟收購珠海免稅集團欲“再續(xù)前緣”。

但第一個“吃螃蟹”的是上海國企陸家嘴，擬收購母公司陸家嘴集團旗下的4處資產(chǎn)，其中2處系定增融資收購，2處以現(xiàn)金方式收購，雖不如招商蛇口、格力地產(chǎn)受關(guān)注，卻搶下了上市房企并購重組第一單，正式打開了“涉房”并購重組的“閘門”。

十、華潤置地124億收購華夏幸福南方總部

典型性：年內(nèi)最大金額并購案

2022年12月28日，華夏幸福宣布向華潤置地轉(zhuǎn)讓南方總部旗下四家下屬公司股權(quán)和債權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格價格是124億元，主要用于債務(wù)償付。

華潤置地的這筆收購，涉及華夏幸福南方總部旗下的三處資產(chǎn)，包括武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目，以及標的股權(quán)公司下屬的子公司。

從2019年原華潤置地執(zhí)行董事吳向東加盟后形成南北方雙總部格局，到債務(wù)重組壓力下的“斷舍離”，吳向東離職8個月后，華夏幸福選擇清倉南方總部。此次交易之后，華夏幸福南方總部不復(fù)存在。

這筆交易是房地產(chǎn)行業(yè)2022年最大宗的收并購案，也是2022年出險房企出售資產(chǎn)償債的一個縮影。