作者 ： 租賃合同部

眾所周知，一家餐飲門店想要合法經(jīng)營，證照辦理是必不可少的環(huán)節(jié)，營業(yè)執(zhí)照和餐飲許可證任何一個(gè)證照辦不下來，都直接影響到門店的正常開業(yè)經(jīng)營，本所在過往服務(wù)餐飲企業(yè)時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多經(jīng)營者往往是在租賃合同都簽完了，裝修都完成了，才發(fā)現(xiàn)出租方的辦證資料缺失或者房屋性質(zhì)不符合要求，證辦不下來，此時(shí)，損失已經(jīng)無法挽回了，在這種情況下，能否向房東去追責(zé)呢？本文將重點(diǎn)來討論。

在開始本節(jié)內(nèi)容之前，筆者先講述一段本所真實(shí)的案例：

【真實(shí)案例】A公司承租了一間商鋪用于餐飲經(jīng)營，租賃前并沒有與出租方協(xié)商證照辦理事宜，也沒有在合同中約定相關(guān)條款。然而租賃過程中，A公司因?qū)嶋H經(jīng)營地與注冊地不一致，被市場監(jiān)督管理局下達(dá)了責(zé)令整改通知。A公司請求出租方提供資料協(xié)助變更，但遭到拒絕。迫于無奈，只得提前解除租賃合同，搬離商鋪。租賃結(jié)束后，出租方以A公司違約解除為由，沒收了租賃保證金。

A公司向法院起訴退還保證金，法院判決認(rèn)為：A公司如果需要租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營，理應(yīng)在簽訂租賃合同時(shí)對出租方是否同意在房屋上進(jìn)行工商注冊登記盡更高的注意義務(wù)，然而雙方在房屋租賃合同中并未就承租人辦理工商注冊登記事宜進(jìn)行明確約定，現(xiàn)A公司以出租方不配合辦理營業(yè)執(zhí)照變更登記為由，主張出租方承擔(dān)違約責(zé)任，不能得到支持。

通過上述筆者所講述的案例不難發(fā)現(xiàn)，司法實(shí)踐當(dāng)中，法院在認(rèn)定承租人是否有權(quán)向房東進(jìn)行追責(zé)時(shí)，并不是當(dāng)然的認(rèn)定因出租方存在過錯(cuò)導(dǎo)致合同無法履行，而是會考慮承租人在訂立合同前是否已經(jīng)盡到了審慎義務(wù)，如承租人未盡到審慎義務(wù)，在訂立合同前未對房屋相關(guān)文件及現(xiàn)場進(jìn)行考察的，則承租人也要承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任，無法要求出租人承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；反之，如承租人已經(jīng)盡到審慎義務(wù)，則有權(quán)要求出租人承擔(dān)導(dǎo)致合同無法履行的違約責(zé)任。接下來，筆者將結(jié)合具體案例，對以上結(jié)論展開詳細(xì)論述。

01

承租人未盡到審慎義務(wù)的后果

合同訂立前，承租人應(yīng)當(dāng)對房屋產(chǎn)證進(jìn)行審查，確定房屋使用性質(zhì)是否符合自身的經(jīng)營需要。此外，承租人還應(yīng)當(dāng)對租賃房屋進(jìn)行現(xiàn)場考察，確定房屋狀況是否與產(chǎn)證上記載一致，不存在違章搭建。

如承租人未進(jìn)行以上必要審查即簽訂租賃合同，或在明知房屋存在以上缺陷卻因相信出租人能夠很快解決問題而簽訂合同，那么，一旦因無法辦理證照導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，承租人想要出租方去承擔(dān)全部的賠償責(zé)任，就很難得到支持了。

【相關(guān)案例一】黃斌等與侯漭房屋租賃合同糾紛

【案號】(2020)滬01民終4013號

【基本案情】2019年5月30日，熙林公司（出租人）與黃斌（承租人）簽訂《房屋租賃合同》。合同約定，熙林公司向黃斌出租位于上海市閔行區(qū)房屋，房屋用途為商業(yè);房屋類型為商場/店鋪。如需與該房屋產(chǎn)權(quán)有關(guān)的證明,熙林公司可提供協(xié)助。由于產(chǎn)權(quán)證明上規(guī)定租賃房屋使用用途為工業(yè)，

但承租人簽訂合同并繳納保證金后卻發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)權(quán)證明上規(guī)定租賃房屋的使用用途為工業(yè)，并不符合承租人使用需求，遂與出租人展開溝通，要求房屋使用性質(zhì)變更的批文。但出租人認(rèn)為，當(dāng)前物業(yè)內(nèi)各層均未用于工業(yè)生產(chǎn)，無須向承租人提供批文。

隨后不久，出租人向承租人發(fā)送解除租賃合同的函件，承租人遂訴至法院，要求出租人返還承租人已繳納的保證金并支付擅自解除合同的違約金。

【裁判要旨】黃斌與熙林公司就系爭房屋簽訂的租賃合同，系當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，雙方均應(yīng)恪守履行，不得擅自變更或者解除。系爭房屋系工業(yè)性質(zhì)用房，黃斌在系爭房屋內(nèi)申請餐飲類營業(yè)執(zhí)照的，需要具備該地址已有商業(yè)性質(zhì)的公司或個(gè)體經(jīng)營戶進(jìn)行過注冊登記的條件，或者提供轉(zhuǎn)性文件。從雙方的往來通信看，熙林公司未向黃斌提供轉(zhuǎn)性文件，導(dǎo)致黃斌未能辦理營業(yè)執(zhí)照。故本院認(rèn)為，熙林公司違約未履行配合黃斌辦理營業(yè)執(zhí)照的義務(wù)。但黃斌作為承租人，對于系爭房屋是否具備辦理餐飲類營業(yè)執(zhí)照的條件亦負(fù)有注意義務(wù)及核實(shí)義務(wù)，否則辦證不能之風(fēng)險(xiǎn)，黃斌亦不能全部歸責(zé)于熙林公司。綜上所述，對于系爭房屋租賃合同未能繼續(xù)履行，黃斌與熙林公司均有過錯(cuò)與違約行為，不能單獨(dú)歸責(zé)于黃斌或者熙林公司之一方。

最終，法院判決熙林公司返還黃斌已繳納的保證金，但無需向黃斌支付解除合同的違約金。

從以上案例可以看出，法院承認(rèn)在無法成功辦理證照的情況下，租賃合同已沒有繼續(xù)履行的可能。出租人在明知房屋使用性質(zhì)為工業(yè)用房，無法滿足承租人開設(shè)餐飲門店的需求的情況下，將房屋出租給承租人，且在與承租人溝通的過程中一直聲稱能夠辦理轉(zhuǎn)性文件，顯然具有過錯(cuò)。但承租人未盡到審慎義務(wù)，在沒有取得轉(zhuǎn)性文件前即簽訂租賃合同，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的過錯(cuò)。因此，雖然租賃合同中約定“如甲方交付房屋不符合約定致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，乙方有權(quán)解除合同并要求甲方賠償6個(gè)月租金數(shù)額的違約金”，但由于承租人存在過錯(cuò)，出租人仍然無需支付違約金。

【相關(guān)案例二】上海福振昌餐飲管理有限公司與王梅芳房屋租賃合同糾紛

【案號】（2016）滬0112民初17534號

【基本案情】王梅芳(出租人)與福振昌公司(承租人)簽訂《房租租賃合同》一份，約定甲方向乙方出租房屋，用于餐飲經(jīng)營。后福振昌公司申請辦理餐飲服務(wù)許可證，但上海市閔行區(qū)市場監(jiān)督管理局進(jìn)行現(xiàn)場核查后發(fā)現(xiàn)，廚房所在地下室屬違章建筑，原始建筑1層，現(xiàn)設(shè)立隔層作為餐廳使用，建議恢復(fù)房屋原始結(jié)構(gòu)。隨后不久，福振昌公司委托律師向王梅芳發(fā)函，表示因系爭房屋涉及違章建筑無法正常營業(yè)并辦理餐飲許可證，已經(jīng)造成巨大損失，為避免進(jìn)一步的損失，將不予支付2016年6月8日之后的房屋租金，并希望能夠協(xié)商解決租賃合同解除和賠償損失。2016年6月，福振昌公司提起訴訟。審理過程中，福振昌公司向法院提交裝修預(yù)算并申請就固定裝修及不可移動設(shè)備的殘值進(jìn)行評估，最終確認(rèn)裝修殘值為254,882.67元。

【裁判要旨】法院認(rèn)為，王梅芳作為出租人，其在租賃合同中的主要義務(wù)即是交付符合合同約定使用用途的房屋。實(shí)際承租過程中，因地下室及隔層屬違章，故無法辦理餐飲許可證，確對于福振昌公司的經(jīng)營造成影響。但出租該房屋時(shí)王梅芳已出示了房地產(chǎn)權(quán)證，福振昌公司亦至現(xiàn)場看房，福振昌公司應(yīng)充分了解房屋狀況，并結(jié)合營業(yè)范圍予以考量經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)福振昌公司在明知現(xiàn)場情況與產(chǎn)證不符的前提下仍然簽訂租賃合同并進(jìn)行裝修，而在收到閔行區(qū)市監(jiān)局的整改通知后立即停業(yè)不予整改，直接向王梅芳發(fā)函要求解除合同。因此福振昌公司在本案中同樣存在一定過錯(cuò)，最終法院判定王梅芳應(yīng)賠償福振昌公司裝修損失的60%，其余損失均無需賠償。

從以上案例可以看出，如因房屋存在違章建筑導(dǎo)致無法辦理證照，承租人有權(quán)要求解除租賃合同，但出租人不一定會對承租人的全部損失均承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中的地下室在產(chǎn)權(quán)證明中沒有記載，顯然屬于出租人擅自挖掘的違章建筑，承租人如盡到審慎義務(wù)對現(xiàn)場進(jìn)行考察，應(yīng)當(dāng)能夠發(fā)現(xiàn)問題。而承租人在明知存在違章搭建的前提下仍然開業(yè)或施工，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定沒有盡到審慎義務(wù)，對因此遭受的損失本身也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過錯(cuò)。

02

承租人已盡到審慎義務(wù)

如承租人已盡到審慎義務(wù)，在此前提下因出租人原因?qū)е伦C照無法辦理的，則法院通常會支持承租人要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任的訴求。

【相關(guān)案例】朱慧宏與上海鴻福置業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛

【案號】(2017)滬0109民初22903號

【基本案情】雙方簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定出租人向承租人出租商鋪用于餐飲經(jīng)營，被告應(yīng)按本合同規(guī)定的條款和條件向原告提供可以正常使用的房屋。承租人簽訂合同并支付合同款項(xiàng)后，以系爭商鋪的地址申請辦理營業(yè)執(zhí)照和食品經(jīng)營許可證。但經(jīng)市監(jiān)局現(xiàn)場查看后承租人得知，系爭商鋪中的C10號區(qū)域內(nèi)已有其他個(gè)體工商戶登記注冊。嗣后，承租人停付租金，并在收到出租人催款函后表示因無法辦理證照已提交退鋪要求。隨后，承租人與出租人辦理商鋪交接手續(xù)，完成退鋪。

【裁判要旨】《商鋪?zhàn)赓U合同》中明確約定承租人承租系爭商鋪系用于餐飲業(yè)的經(jīng)營，須辦理場地的食品經(jīng)營許可證等相關(guān)證照。但出租人未盡告知義務(wù)，未將系爭商鋪已有其他商戶注冊的事實(shí)告知原告，導(dǎo)致原告無法辦理食品經(jīng)營許可證等證照，且被相關(guān)部門責(zé)令停止?fàn)I業(yè)，致使原告的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，對此被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任?，F(xiàn)原告要求解除合同，要求被告按合同約定雙倍返還履約保證金104,865.84元、支付違約金104,865.84元并賠償裝修損失7萬元的訴訟請求，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。

從以上案例可以看出，如因租賃房屋內(nèi)仍存在其他未注銷證照導(dǎo)致無法辦理新證照的，法院支持承租人解除合同。此外，由于雙方在合同中約定因出租人原因?qū)е潞贤瑹o法履行的，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人承擔(dān)根本違約責(zé)任，因此除退還履約保證金外，承租人還獲得了違約金作為賠償。

【相關(guān)案例】劉建興等與北京金開瑞德投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛

【案號】(2018)京01民終8881號

【基本案情】金開瑞德公司為出租人，劉建興為承租人簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定乙方向甲方承租商鋪，用途為餐飲，如因甲方違約提前解除合同的，甲方應(yīng)無條件退還乙方支付的各項(xiàng)費(fèi)用，并支付違約金。

但合同簽訂后，金開瑞德公司遲遲不能提供消防等相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)，也因提供不出有效證件導(dǎo)致承租人無法辦理營業(yè)執(zhí)照，商鋪無法開業(yè)，給商戶造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。承租人多次向金開瑞德公司催告，卻始終不能辦理，故承租人要求解除商鋪?zhàn)赓U合同。

【裁判要旨】雖然雙方在合同中并未約定金開瑞德公司提供相關(guān)材料協(xié)助劉建興等辦理營業(yè)執(zhí)照的義務(wù)以及協(xié)助辦理的時(shí)間，但是雙方合同標(biāo)的物系商鋪，合同亦載明用途為從事餐飲，對此金開瑞德公司是明知的，取得營業(yè)執(zhí)照，開業(yè)經(jīng)營系劉建興、巨積海簽訂合同的目的。即便合同沒有相關(guān)約定，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為在合理期限內(nèi)提供相關(guān)材料協(xié)助劉建興等辦理營業(yè)執(zhí)照屬于金開瑞德公司的一項(xiàng)合同附隨義務(wù)。雙方合同簽訂后，劉建興等多次主張金開瑞德公司提供相關(guān)材料協(xié)助其辦理營業(yè)執(zhí)照，但截至劉建興提起訴訟，金開瑞德公司仍未能提供二人辦理營業(yè)執(zhí)照所需的相關(guān)材料，此時(shí)已經(jīng)超過承租人起租日期五個(gè)月，故，金開瑞德公司的行為導(dǎo)致劉建興、巨積海無法實(shí)現(xiàn)合同目的。劉建興、巨積海作為守約方，依法享有合同解除權(quán)，金開瑞德公司應(yīng)返還劉建興等支付的租金及保證金，并賠償包括裝修在內(nèi)的各項(xiàng)損失。

從以上案例可以看出，如果合同約定承租方的經(jīng)營目的是餐飲，即使合同中沒有約定出租方須協(xié)助承租方辦理證照，法院也會認(rèn)為協(xié)助辦理證照是出租方的合同附隨義務(wù)。如果承租方積極督促出租方協(xié)助辦理證照，卻因出租方原因未能成功辦理證照，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，承租方有權(quán)解除合同并要求出租方賠償承租方的損失。

筆者建議

通過以上幾個(gè)案例會發(fā)現(xiàn)，承租人在簽訂租賃合同前有沒有盡到審慎義務(wù)是承租人是否能向出租方追責(zé)人的關(guān)鍵，因此，為避免無法辦理證照造成的損失，承租人應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：

1、在簽訂合同前對辦理證照的相關(guān)文件，尤其是房屋產(chǎn)證以及房屋的狀況進(jìn)行充分審查，確保房屋本身的使用性質(zhì)符合經(jīng)營需要且沒有違法搭建。

2、在合同里盡量明確約定，出租人負(fù)有對承租人辦理經(jīng)營所需證照提供必要協(xié)助的義務(wù)，并約定因出租人不履行相關(guān)義務(wù)導(dǎo)致承租人無法使用房屋相關(guān)的違約責(zé)任。

3、在無法確定證照是否能夠辦理的前提下，建議先暫時(shí)擱置門店的裝修工作，否則一旦因無法辦理證照導(dǎo)致門店無法正常經(jīng)營，則前期投入的裝修成本將無法回收。即便能夠要求出租人予以賠償，也需要通過繁瑣的法律流程，無論維權(quán)還是時(shí)間成本都十分高昂。