編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

在不久之前的中秋假期，一眾在港交所上市的房地產(chǎn)公司遭遇了瘋狂“跌跌跌”的窘境，其中以新力地產(chǎn)的表現(xiàn)最為引人注目。

據(jù)悉，短短幾天時(shí)間內(nèi)，新力控股的股價(jià)就略顯夸張地畫出了一條“跳水式”的曲線，從9月17日收盤時(shí)的3.850港元每股，大幅下跌到9月20日下午緊急停牌時(shí)的0.500港元每股。

值得注意的是，在過去長(zhǎng)達(dá)一年時(shí)間里，新力控股的股價(jià)表現(xiàn)都非常穩(wěn)定，其公司股價(jià)長(zhǎng)期維持在3-4港元每股之間，為什么它會(huì)突然遭遇如此巨幅的股價(jià)下跌呢？

說(shuō)到底，還是由于公司最近所深陷的票據(jù)違約風(fēng)波所導(dǎo)致的。

根據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道顯示，最近一段時(shí)間以來(lái)，新力地產(chǎn)旗下多家子公司被曝商票逾期、拒付事件，在房地產(chǎn)行業(yè)暴雷潮的當(dāng)下，人們對(duì)于新力地產(chǎn)的資金鏈情況產(chǎn)生了嚴(yán)重?fù)?dān)憂。

據(jù)悉，作為南昌房企龍頭，新力地產(chǎn)在過去幾年發(fā)展增速明顯，它在2019年成功赴港上市，在2020年銷售額破千億，但眾所周知的是，這種發(fā)展增速是企業(yè)以高杠桿、高負(fù)債為代價(jià)換來(lái)的，隨著近年來(lái)房企債務(wù)、融資監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格，新力地產(chǎn)的債務(wù)危機(jī)也在顯現(xiàn)。

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2020年末，新力地產(chǎn)負(fù)債總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到775億元人民幣，在今年上半年公司的債務(wù)總額進(jìn)一步增加到了近八百億元人民幣，這種逆勢(shì)增長(zhǎng)的債務(wù)情況伴隨著公司的票據(jù)違約事件正進(jìn)一步挑戰(zhàn)著投資者的神經(jīng)。

深陷大量質(zhì)疑的新力地產(chǎn)

近年來(lái)成功實(shí)現(xiàn)在規(guī)模上“躍級(jí)跳”的新力地產(chǎn)正在面臨多維度的質(zhì)疑。

就在不久前的七月，一封題為《新力地產(chǎn)老板張園林求救信》的文章在網(wǎng)絡(luò)上刷屏，該信聲稱公司創(chuàng)始人張園林在2019年帶領(lǐng)新力控股登陸港交所時(shí)，遭遇了金融詐騙，從而欠下高達(dá)16億港元的高利貸，此后一直未能擺脫債務(wù)危機(jī)。

對(duì)此，新力控股方面很快就對(duì)求救信的真實(shí)度予以了否認(rèn)，但這毫無(wú)疑問已經(jīng)將新力地產(chǎn)推向了輿論中心。

根據(jù)相關(guān)媒體的分析顯示，這則求救信雖然在一些方面顯得有些夸張，但一些信息并不是空穴來(lái)風(fēng)。在2019年年底新力控股赴港上市時(shí)，新力公開發(fā)售認(rèn)購(gòu)不足，只獲得了0.71倍的認(rèn)購(gòu)，余下的認(rèn)購(gòu)則由公司創(chuàng)始人買單了。而為了成功登陸港股，張園林向境外機(jī)構(gòu)借出月息高達(dá)3%的16億元港幣。按照求救信中的形容，此后張園林為了償還巨額利息，他不得不通過質(zhì)押股票、大派股息等行為來(lái)勉強(qiáng)支撐。

作為一家發(fā)展歷程并不長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，新力地產(chǎn)在近些年實(shí)現(xiàn)了飛速發(fā)展。從2010年創(chuàng)立，到2015年銷售額只有45億元人民幣，再到2018年銷售額達(dá)到887億，2020年突破1100億，新力地產(chǎn)的發(fā)展增速可謂是非常快，加之公司在2019年底成功登陸港股，這讓新力地產(chǎn)和公司年輕的創(chuàng)始人張園林都獲得了大量關(guān)注。

但在高速發(fā)展的背后，公司身上存在的諸多質(zhì)疑也值得警惕。

首先，公司高增長(zhǎng)的背后除了得益于高周轉(zhuǎn)之外，還因?yàn)楣静扇×舜罅亢献鏖_發(fā)模式，以去年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為例，公司在2020年的權(quán)益銷售額只有540億元人民幣，權(quán)益銷售在總銷售中的占比不到50%，遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)75%左右的平均值，這讓不少人質(zhì)疑公司銷售規(guī)模的含金量。

其次，公司擴(kuò)規(guī)模下存在著比較明顯的增速放緩及“增收不增利”情況，在過去的2020年，新力控股營(yíng)收超過280億元人民幣，同比增幅為4%，歸母凈利潤(rùn)為19.6億元人民幣，這個(gè)數(shù)據(jù)同比幾乎沒有什么增長(zhǎng)。

特別是在利潤(rùn)表現(xiàn)層面，過去的2020年，新力毛利率同比下滑了超過5%，而這已經(jīng)是公司連續(xù)幾年的毛利率下滑，利潤(rùn)表現(xiàn)需要特別關(guān)注。

債務(wù)危機(jī)“山雨欲來(lái)”

再來(lái)看看新力地產(chǎn)高增長(zhǎng)背后頗為嚴(yán)峻的負(fù)債問題。伴隨著公司銷售規(guī)模躍級(jí)式增長(zhǎng)的背后，是新力地產(chǎn)同樣躍級(jí)增長(zhǎng)的債務(wù)水平。

根據(jù)相關(guān)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，新力控股總資產(chǎn)是966億元人民幣左右，總負(fù)債超過775億元人民幣，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。

從“三道紅線”監(jiān)管政策上來(lái)看，公司剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率是73.2%，凈負(fù)債率是63.6%，現(xiàn)金短債比是1.2，資產(chǎn)負(fù)債率仍然踩中紅線。

值得注意的是，在公司成功登陸港股以前，新力控股的負(fù)債率更高，截至2018年年底，新力控股的凈負(fù)債率為240%，那么公司為何在短短幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了公司負(fù)債率的大幅降低呢？

根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新力地產(chǎn)將少數(shù)股東權(quán)益當(dāng)成了自身調(diào)節(jié)負(fù)債率與利潤(rùn)的“工具”，通過財(cái)務(wù)指標(biāo)調(diào)節(jié)，公司負(fù)債率是降低了，但利潤(rùn)表現(xiàn)卻又不行了，這說(shuō)明新力控股的債務(wù)問題仍然不容小視。

需要指出的是，由于負(fù)債率仍然高企、對(duì)外融資成本又居高不下，新力控股的債務(wù)壓力正變得越來(lái)越大。截至去年年底，公司流動(dòng)負(fù)債有超過619億元人民幣，以短期負(fù)債為主，其中一年內(nèi)到期的短債近141億元人民幣，公司賬上現(xiàn)金及等價(jià)物在175億元人民幣左右。

可見，雖然賬上資金能夠覆蓋短債，但并未超出很多，且公司不斷到期的高利率債務(wù)又接連不斷，新力控股的債務(wù)壓力還是很大的。

這預(yù)示了新力控股最近所遭遇的票據(jù)違約危機(jī)。隨著媒體曝光公司存在大量票據(jù)到期無(wú)法兌付的情況，新力控股現(xiàn)金流緊張的問題開始暴露在世人面前，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越不好做、融資越來(lái)越難、監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格的背景下，新力控股該如何緩解危機(jī)呢？

更讓人擔(dān)心的是，新力控股以票據(jù)逾期危機(jī)為代表的資金鏈問題已經(jīng)蔓延到公司旗下的項(xiàng)目上，公司旗下一些項(xiàng)目已經(jīng)被媒體曝出了停工情況，公司項(xiàng)目的質(zhì)量問題也在頻繁發(fā)酵。