二月逼近7000套二手房數(shù)據(jù)的出爐，這幾天讓杭州中介圈一片狂歡。

二手房回暖趨勢確實明顯，2月成交6894套，單日成交達到438套。同比去年2月的1934套增長了256%，即便與去年春節(jié)后的月份（去年3月成交4524套）相比，依舊要高出52%。

一個經(jīng)典的朋友圈文案是這些寫的：

杭州樓市的春天來了！杭州樓市重回2016年！

甚至還流傳某小區(qū)業(yè)主發(fā)起了漲價倡議。

但杭州二手房現(xiàn)在真的火了嗎？

我的答案是：是的，但下半年很難持續(xù)！

這個三月肯定會繼承二月的熱度，繼續(xù)以價換量，但也可能是杭州房東今年最好的賣房窗口期！

這個窗口期之所以有限，是因為紅二月有非常明顯的三個特征。

1、年后二手房成交量暴漲，是以價換量換來的，不是什么行情大漲，很多二手房東趁著這波小陽春在降價出貨。

2、杭州二手房庫存達到了驚人的二十二萬套，今年交付大年，超10萬套新房將要交付，轉(zhuǎn)眼就成二手次新房，這種供求關系，會有春天嗎？

3、今年土拍大年，限價的房源源源不斷流入市場，難道這批房源不比二手房更香嗎？

最關鍵是，仔細分析二月二手房成交結(jié)構(gòu)，可以明顯看出來飆漲的成交量，既不是次新房也不是老破小帶來的，而是交付一些年頭的剛需板塊占了大頭。

代表樓盤如：未來科技城的綠城翡翠城，義橋的綠都御景藍灣，青山湖的越秀青匯城，下沙沿江的保利東灣等。

剛需板塊低總價項目占了成交大頭，杭州樓市購買力沒有根本性改善，大部分是年前購買需求的強釋放。

比如保利東灣、御景藍灣這些樓盤二手房價格長期橫盤，僅僅兩萬+，一二手反倒掛，而且戶型更好，配套成熟，拎包入住，性價比突顯，海量成交是必然。

2月份，基本除了奧體，杭州改善板塊沒有明顯成交拉升，說明杭州二手房市場還是處理買方冷靜、賣方出逃的平衡階段。

剛需火熱是需求釋放，改善跟風才是預期拉漲，杭州二手房歷來如此。

這波成交均價也說明了一切。

2月份杭州二手房簽約均價約32601元/㎡，環(huán)比1月份上漲約1.184%，雖然成交量帶看量上漲，上漲很不起眼，市場量變還沒有引起質(zhì)變。

從漲跌來看，近30天杭州跌價二手房源20761套，漲價房源2589套，房東下調(diào)價格意愿依舊較為強烈。

剛需打頭，核心板塊的改善和高端樓盤，還未見其聲，降價房源數(shù)量吊打漲價房源數(shù)量

回顧杭州樓市歷史，每一輪牛市周期，這種成交結(jié)構(gòu)，不具備持續(xù)性，很難帶來大的行情。

和2018年和2021年上半年行情極為相似。

警惕小陽春后的倒春寒，不要吝惜接下來的置換和出貨。

現(xiàn)在就談杭州二手房即將大反彈遠遠尚早，頂多在嘗試觸底。

且不論2月的二手房成交數(shù)據(jù)只是一個基礎，就算連續(xù)三個月成交達到6000套，也僅僅是行情分水嶺的底線。

翻開前三輪杭州樓市牛熊周期，起碼連續(xù)三個月二手房成交量達到6000套以上，才能推測樓市底部出現(xiàn)，隨后才能開啟一輪行情。如果達不到連續(xù)三個月月成交6000套以上的成交量，談二手房完全回春春天純屬畫餅。

要知道，6000看起來很多，實際也就是連2021年同期的一半都沒有，更不能和2018年比了。

尤其警惕的是：2月杭州二手房新增掛牌量達到了1.7萬套，現(xiàn)在實際二手掛牌量已經(jīng)超過22萬套，消化周期達36個月。

即便2020年杭州房地產(chǎn)市場火爆的時候，二手房去化率高達10%左右，每個月成交過萬套，現(xiàn)在去化率僅僅在3%左右，成交量還不足以支撐二手房價格上漲。歷史不會重復，但會驚人的相似！
歷史上，2021年7月成交6300多套，沒有持續(xù)性，此后市場開始下跌，此后的一年左右，月成交量維持在三四千套，去年”5.17“后，6月成交突破6000套，也沒有持續(xù)性，僅僅是短期的新政效應。后續(xù)行情都比較慘淡。

所以，一定要理性、冷靜、客觀的多角度看待這個“紅二月”，一定要結(jié)合接下來的3月和4月數(shù)據(jù)，即便更加火爆，也來得及上車。

系統(tǒng)觀察，辯證看待，認真找筍，不要盲目趕車。

最關鍵是，接下來的海量新房，會截斷二手房的資金流。

相對于2018年、2021年的“七月圍城”，而2023年的7月可能迎來近幾年最猛烈的推盤潮。

這個不是變數(shù)，而是既定的恒量。

這幾天的土地清單大家也看到了，周周報地，月月推地，“賣地狂魔”杭州正在加班加點。

上個月， 2023年度杭州市區(qū)住宅用地擬出讓地塊詳細清單（第一批）出爐，杭州市區(qū)擬供住宅用地共計73宗，約315公頃。

其中，市本級（含錢塘）27宗，余杭區(qū)12宗，蕭山區(qū)11宗，臨平區(qū)10宗，富陽區(qū)7宗，臨安區(qū)6宗。從時間節(jié)點看，73宗宅地最晚于5月31日前組織出讓公告，也就是說這么多宗土地要集中在今年上半年全部"all ?in"一把壓上去。這么集中上市，新房和二手房市場暗藏隱憂，就看杭州操盤的水平如何了。
而且我判斷下半年，乃至后亞運時代，杭州這種賣地節(jié)奏不會放緩，尤其這幾年杭州多了那么多郊區(qū)新城，都是土地供應的大戶，土地供應變成新房，新房截留了大量市場購買力，掐斷了二手房的流動性。
綜上所述，二手房掛牌泰山壓頂，土地供應蠢蠢欲動，二手房乃至郊區(qū)新房成交去化速度能不能持續(xù)3個月的熱度，還要打一個大大的問號！

從2月節(jié)奏來看，可以預見，3月依然是紅三月，無論是置換還是落袋，對于房東來說，這個3月，可能就是今年賣房的最好機會！