如何建立住房市場和住房保障兩個體系

中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正3日在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開座談會。他指出，要加強“十四五”時期住房發(fā)展頂層設(shè)計，研究好住房市場和住房保障兩個體系，更好發(fā)揮規(guī)劃的導(dǎo)向作用。完善相關(guān)法規(guī)和政策，加強日常監(jiān)管，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

雖然此前也反復(fù)強調(diào)加強住房保障體系建設(shè)，建立多層次的住房保障體系，更好地滿足不同層次居民的住房需求，但是，工作的著力點還是放在了住房的市場化發(fā)展上，特別是地方，為了更多地從土地上拿收益、從房地產(chǎn)市場爭利益，并沒有真正重視住房保障體系建設(shè)，沒有把解決中低收入階層的住房問題放到突出位置。即便加大棚戶區(qū)改造等方面的力度，也更多的是從自身利益出發(fā)。因此，住房的保障體系總體上沒有得到有效建立。

住房的保障體系建設(shè)不好，中低收入階層的住房問題不解決，要想全面推行住房市場化，顯然是不切實際的，也是會帶來很大問題的。給各方利益綁架的住房市場化，就會成為一種利益工具，而不是房地產(chǎn)市場在市場調(diào)節(jié)下走向公平的手段。為什么房地產(chǎn)市場的矛盾那么多、那么激烈，最根本的一點，就是扭曲的住房市場體系和不完善的住房保障體系并存，且嚴(yán)重分裂，無法真正對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場矛盾激化。

也正因為如此，中央提出要在“十四五”重點研究好住房市場和住房保障兩個體系，是繼“房子是用來住的，不是用來炒的”定位之后，落實房地產(chǎn)長效機制抓住的又一重點，或者說又一個牛鼻子。“房住不炒”定位，是讓房子回歸居住屬性，而不是投資炒作。但是，居住又分購買和租賃兩種形式，購買商品房是解決居住問題的重要手段，租賃住房也是解決居住問題的重要手段。如果只買不租，或者居民有租房需求，卻沒有租房供應(yīng)，那同樣不能真正落實好“房住不炒”定位，不現(xiàn)實的人人購房會導(dǎo)致房價只能居高不下，并積蓄很大的房價上漲動力，直至泡沫破裂。

住房市場體系建設(shè)，客觀地講，按照目前已經(jīng)出臺的政策，已能夠比較好的覆蓋整個市場，特別是“房住不炒”定位，已經(jīng)為住房市場體系建設(shè)明確了方向，那就是住房市場體系建設(shè)必須以滿足居民住房為基本目標(biāo)，而不是將住房作為投資品。住房的投資功能，只能建立在居住之上，在滿足居住的條件下體現(xiàn)投資價值。脫離居民的住房投資，就可以認(rèn)為是炒房，就要嚴(yán)格控制和打擊。因此，“十四五”期間，住房市場體系建設(shè)工作，著力點應(yīng)當(dāng)放在如何更好地發(fā)揮住房的居住功能，發(fā)揮住房在廣大居民追求美好生活中的積極作用。居民手中多余的錢，可以用于文化、旅游等高水平、高質(zhì)量生活需求，也可以用于股市等方面的投資，但決不能用于住房投資。從長效管理的角度出發(fā)，在“十四五”，對居民擁有的住房問題，應(yīng)當(dāng)將二套作為“分水嶺”，只要居民家庭超過兩套住房，就征收高額稅收，且在轉(zhuǎn)讓和贈予時，也要加收高額稅收，遏制居民過度投資商品房，也避免商品房出現(xiàn)供需之間的嚴(yán)重不協(xié)調(diào)、不對稱，造成資源的巨大浪費。未來的城市住房，土地供應(yīng)是一個大問題，必須把存量房用好。

住房保障體系建設(shè)，無疑是“十四五”房地產(chǎn)問題的重中之重。市場的交給市場，政府的交給政府，充分發(fā)揮“兩只手”的作用，是房地產(chǎn)市場步入健康有序發(fā)展軌道的關(guān)鍵。住房保障體系怎么建設(shè)，無非兩大方面。一是穩(wěn)定房價，讓中產(chǎn)階層能夠通過自身努力購買住房，即便當(dāng)“房奴”，也要當(dāng)?shù)貌皇滞纯?。這就要求，決不能讓房價繼續(xù)上漲，且能在目前的價格基礎(chǔ)上，有所下降，從而給中產(chǎn)階層更多買房的機會。當(dāng)然，這只能是允許少部分中產(chǎn)階層購買，而不是所有的中產(chǎn)都能輕松買房。如果這樣，房價上漲的內(nèi)在動力就壓不下去；二是加快住房租賃市場發(fā)展步伐，建立覆蓋全員的、多層次的住房租賃市場，讓不同層次的居民，尤其是中低收入階層、新市民等能夠通過住房租賃市場，租賃到自己滿意的住房。如果新租住房能夠滿足年輕人結(jié)婚、生孩等方面的需要，相信會有更多的人加入到租房的隊伍中來。顯然，需要政府和社會投資者都能進入房地產(chǎn)租賃市場，都能提供居民需要的租房，而不只是社會投資者從事住房租賃業(yè)務(wù)，政府不參與。要想確保低收入人群和新市民的住房需要，政府必須進入。否則，租房市場會有缺陷。

總之，“十四五”期間的房地產(chǎn)市場，會按照中央提出的兩個體系建設(shè)，更好地落實“房住不炒”定位，切實解決廣大居民的住房問題，推動房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。