上周，昆明一環(huán)內(nèi)的兩個核心樓盤翠湖一品和藝城春城9號相繼推售，均價不約而同都定在了27000元/平方米左右，之前盛傳的均價3萬+/平方米并未出現(xiàn)。

縱觀昆明樓市，即便中央豪宅（除別墅外），定價也相對保守，3萬儼然成為了昆明房價難以逾越的天花板？

據(jù)云南房網(wǎng)梳理，昆明樓市從一環(huán)內(nèi)到二環(huán)邊，從核心商圈到地鐵上蓋，不乏眾多高端項目，華潤中心潤府、融創(chuàng)春城書院、融創(chuàng)人民路1979、金茂府、隆盛府等比比皆是。

其中，華潤中心潤府是華潤萬象級豪宅，項目二期毛坯高層單價最低16000元/平方米起，三期精裝高層戶型最小122平方米，單價22000元/平方米，裝標(biāo)4000元/平方米。

融創(chuàng)人民路1979位于地鐵3號線梁家河站旁，項目精裝高層單價約20000元/平方米；融創(chuàng)春城書院則是融創(chuàng)TOP級豪宅作品，項目129-195平方米精裝高層均價約27000元/平方米，260平方米的最大戶型毛坯高層單價賣到28000-29000元/平方米。

金茂府和隆盛府區(qū)位很相近，都地處一環(huán)邊，坐擁大悅城商業(yè)配套。隆盛府精裝高層開盤單價22000元/平米，目前單價25000-26000元/平米。金茂府雖尚未披露價格，雖然項目高層精裝標(biāo)準(zhǔn)高達(dá)5000元/平米，但單價預(yù)計也難以突破3萬大關(guān)。

此外，位于北京路金刀營的美的北京路9號、信達(dá)萬科京江隱翠兩個樓盤同樣以豪宅著稱。兩個項目一前一后開盤，精裝標(biāo)準(zhǔn)同為5000元/平米，萬科京江隱翠開盤單價約24000元/平米，美的北京路9號單價約24500元/平米。

那么，昆明到底有沒超過3萬/平方米單價的樓盤呢？當(dāng)然有，但也確實包含了別墅項目。

2021年6月，昆明海東環(huán)湖片區(qū)，均價便突破3萬，達(dá)到31132元/平方米，一時領(lǐng)漲昆明樓市。

當(dāng)下，搜索昆明樓市3萬/平方米樓盤，書香林語苑一枝獨秀。

再看二手房方面，據(jù)統(tǒng)計，五華區(qū)二手房均價始終排在第一梯隊，在30000元/平方米以上的小區(qū)有28個，全部位于翠湖-小西門片區(qū)，最高均價是位于翠湖東路的工行宿舍，與翠湖僅一路之隔，參考均價45343元/平方米。

翠湖大IP、師大附小和武成小學(xué)，推動片區(qū)內(nèi)二手房價格整體上漲，在五華區(qū)二手房小區(qū)漲幅TOP20榜單中，有10余個小區(qū)在翠湖片區(qū)，如翠湖俊園、翠湖太龍公館、小吉坡住宅區(qū)、云師大宿舍、都市名園等。

此外，盤龍區(qū)二手房住宅12月最貴的小區(qū)為俊發(fā)逸天峰，均價超過3萬/平方米。

雖然有3萬+的單價存在，但是不難發(fā)現(xiàn)，昆明房價除了別墅之外，破3萬/平方米的物業(yè)的確是鳳毛麟角，當(dāng)下各豪宅項目的定價也證實了這一點。3萬對于昆明房價而言，的確是個“天花板”。

對此，總有人會說，昆明房價至少3萬?？纯?年前，看看10年前，現(xiàn)在不過是過渡而已。

但我想說，在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的樓市大背景下，如果沒有意外事件發(fā)生，昆明房價在10年之內(nèi)或都難以突破3萬的均價。

為什么？

我們先來看看過去10年昆明房價平均漲幅

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，過去10年，昆明房價年均漲幅為8.22%！

也就是說，2010年7000多均價的房子，到現(xiàn)在差不多翻了一倍，接近1.5萬/平方米！這個行情基本合理，比較貼近真實的市場感知。

再來看看昆明房價何時先破2萬/平方米？

在2019年，就有人預(yù)估大概3年左右昆明會到均價2萬/平方米，但因為疫情對樓市的沖擊，延緩了房價上漲的勢頭，昆明房價到達(dá)這個價格的時間和底氣都不容樂觀，再加上疫情對云南旅游業(yè)的損害，投資信心一時半會很難恢復(fù)。

那么，究竟多久可以達(dá)到這個價格門檻？

這主要看經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)情況。從以往經(jīng)驗來看，昆明樓市購房主力大量依賴外來投資，昆明樓市恢復(fù)需要外部經(jīng)濟(jì)恢復(fù)支撐；在雙循環(huán)經(jīng)濟(jì)的帶動之下，昆明樓市最終恢復(fù)應(yīng)該是大概率事件。

按照調(diào)控要求的年均5%左右的漲幅，結(jié)合房地產(chǎn)已過快速發(fā)展的拐點，那么，昆明房價到達(dá)2萬可能需要6、7年時間。

最后看看昆明房價多久可以到3萬/平方米？

目前的客觀制約因素有三個：

一是疫情沖擊了經(jīng)濟(jì)，沖擊了購買力，沖擊了置業(yè)觀。不管是昆明，還是外地，經(jīng)濟(jì)都遭受了不同程度的打擊，恢復(fù)都需要時間，只是經(jīng)濟(jì)韌性不同，恢復(fù)周期長短不一；經(jīng)濟(jì)恢復(fù)意味著購買力恢復(fù)，但購買力恢復(fù)之后，是不是意味著外部購買力還愿意像以前一樣來昆明買房？就存在不確定性了。

二是房價漲幅難以恢復(fù)到以前。房地產(chǎn)業(yè)已過高速發(fā)展時期，房價漲幅已經(jīng)明顯回落，未來保持以往高速上漲的幅度很難。另外，按一般理解，調(diào)控政策要求的城市房價年均漲幅不得高于5個百分點，昆明也不應(yīng)成為調(diào)控的例外。在穩(wěn)字當(dāng)頭的政策指導(dǎo)下，大漲大跌顯然都不太可能。

三是周邊核心城市房價暫時也很難到3萬的價格水平。在西南地區(qū)各城市排名中，成都和重慶是第一檔，而新一線的成都，直轄市重慶的房價都沒有到3萬/平方米的均價，昆明哪有底氣漲到這個價？

既然提到了成都，先看看GDP，成都2020年GDP達(dá)17716.7億元,增長4.0%，，而昆明 2020年GDP6733.79億,同比增長2.3%。再看看人均收入，2020年成都居民人均可支配收入48593元,增長5.9%；2020年,昆明居民人均可支配收入為38762元,同比增長4.7%。

看來，昆明3萬+的時代還得再等等。

來源：蝸的生活、云南房網(wǎng)、昆明猩房樓市等

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