模擬清單是基于傳統(tǒng)清單，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常用的“三邊工程”模式而衍生出的特殊產(chǎn)物。之后逐漸深入個(gè)大行業(yè)，被大范圍的采用。

模擬清單與正常清單本質(zhì)上沒(méi)有大的差異。只是工程處于設(shè)計(jì)初期階段，基于“先開(kāi)始再說(shuō)”的理念，建設(shè)單位選擇一邊開(kāi)工一邊走程序的方法。在沒(méi)有清晰明確的設(shè)計(jì)圖的情況下，預(yù)測(cè)圖紙的設(shè)計(jì)走向，制定出工程未來(lái)所涉及的工程項(xiàng)目清單。這就是模擬清單。

模擬清單誕生之初就是為了節(jié)省時(shí)間。發(fā)包方為了確保項(xiàng)目的連續(xù)性，利用方案設(shè)計(jì)圖、初步設(shè)計(jì)圖紙或不完備的施工圖紙編制工程量清單進(jìn)行招投標(biāo)，將施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間、工程量清單編制時(shí)間、招投標(biāo)時(shí)間、基坑施工時(shí)間相互穿插銜接，以達(dá)到縮減工程進(jìn)度，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，提高資金的利用率，快速回收資金的目的。

模擬清單控制價(jià)招標(biāo)是介于費(fèi)率招標(biāo)和工程量清單招標(biāo)二者間的折中方式，在模擬工程量清單方式下，風(fēng)險(xiǎn)能夠相對(duì)均衡分擔(dān)。首先，在投標(biāo)報(bào)價(jià)中，承包方已經(jīng)考慮了可預(yù)測(cè)和可控制的風(fēng)險(xiǎn)，一般將這部分風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用計(jì)入了綜合單價(jià)；其次，雙方簽訂的合同中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用分擔(dān)會(huì)設(shè)定相應(yīng)的條款，為了降低潛在風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理分?jǐn)?，以期形成帕累托效率，即至少有一方?dāng)事人改善而無(wú)任何一方當(dāng)事人惡化。

模擬清單在一定程度上有利于控制和管理工程成本。由于模擬清單的工程量是在沒(méi)有圖紙的情況下估算出來(lái)的，主要是單價(jià)包干，但卻對(duì)成本具有可知可控的優(yōu)勢(shì)。在招標(biāo)時(shí)，模擬清單模擬出的工程單價(jià)，在審核總包合同時(shí)是具有可參考價(jià)值的。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，這些清單內(nèi)容，又可以與總包合同相對(duì)比，推算出已發(fā)生的成本。在結(jié)算時(shí)，模擬清單可以結(jié)合實(shí)際工程情況進(jìn)行修正，輔助固定合同價(jià)格，減少成本上的爭(zhēng)議。

由于模擬清單沒(méi)有確定的參考資料，對(duì)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法做出足夠的判斷。因此模擬清單對(duì)編制水平要求很高，完全需要憑借編制者的經(jīng)驗(yàn)。制定時(shí)需要選好參照工程，虛擬制定出的清單工程量與實(shí)施的工程量越接近，就越真實(shí)反映實(shí)際造價(jià)，也有利于減少不平衡報(bào)價(jià)。