焦點(diǎn)研究院·融資月報(bào)

監(jiān)測時(shí)間：2022年1月1日至2月28日

通過微信公眾號“焦點(diǎn)研究院”，回復(fù)關(guān)鍵詞“融資月報(bào)”，即可獲取完整版（PDF）

摘要 ：2022年開年連續(xù)兩個月，房企融資均未實(shí)現(xiàn)好轉(zhuǎn)，盡管同比降幅略微收窄，但各渠道融資的慘淡仍導(dǎo)致房企資金捉襟見肘。其中，境內(nèi)債成為房企融資“遮羞布”，從規(guī)模和占比上均成為最后保障。此外，盡管房企通過提前回購等方式盡力償債，仍有房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。整個2月，房企償債規(guī)模不足100億，2022年債務(wù)到期負(fù)擔(dān)仍舊沉重，特別是對于融資難度較大的民企來說。

1、融資規(guī)模：同比驟降61.6%但降幅收窄，境內(nèi)債成為最后保障

2022年1-2月，房企融資同比依舊縮量，但降幅有所收窄。1-2月房企總?cè)谫Y規(guī)模僅1537.9億元，同比驟降61.6%，但相較于1月同比65.5%的降幅有略微收窄。從各渠道上看，除境內(nèi)債規(guī)模同比僅下降27.2%以外，其余各渠道均下降超過五成。房企評級降級潮再臨，境外債融資規(guī)模同比降幅達(dá)80.0%，而信托窗口除維系之前已注冊票據(jù)的正常流程外，幾乎已經(jīng)關(guān)閉。

深入各渠道來看，2022年2月房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行信托產(chǎn)品138只，環(huán)比減少61只，總規(guī)模約為118.31億元，環(huán)比微增13.7%，同比下降64.1%。在信托產(chǎn)品頻頻暴雷的節(jié)點(diǎn)，多家信托公司接盤房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)，成為絕對控制人。以此方式與其他開發(fā)商或代建合作，確保開發(fā)項(xiàng)目完成交付，并得以將資金安全退出。

境內(nèi)債方面，2022年2月房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行27只境內(nèi)債券，環(huán)比減少10只，總規(guī)模約為301.2億元，環(huán)比下降7.6%，同比上升40.0%。雖然春節(jié)假期占用了一定交易日，但房企融資規(guī)模環(huán)比僅微降，其中，中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模更是環(huán)比增長11.1%。境內(nèi)債整體發(fā)行規(guī)模穩(wěn)定，為房企融資來源的最后保障。

境外債方面，2022年2月房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行5只境外債券，總規(guī)模約為人民幣70.1億元，環(huán)比下降58.2%，同比下降72.6%。近期境外投資者對國內(nèi)房企信心依舊低迷，多家房企再遭降級。其中，國瑞置業(yè)于1月份受到惠譽(yù)下調(diào)評級至“CCC+”，受此影響，其2月發(fā)行的海外債利率達(dá)到了14.25%。

資產(chǎn)證券化方面，2022年2月房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行6只資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總規(guī)模約為35.9億元，環(huán)比驟降90.8%，同比驟降89.3%。ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模僅在2022年1月有所回暖，2月則再次暴跌。房地產(chǎn)市場放緩和春節(jié)等因素疊加影響下，ABS發(fā)行遭遇“倒春寒”。

2、融資結(jié)構(gòu)：并購債成境內(nèi)融資新趨勢，建發(fā)連發(fā)4只獲資25.3億

2022年2月，除境內(nèi)債發(fā)行穩(wěn)定，占比達(dá)到了57.3%以外，其余各渠道再陷入瓶頸。信托受行業(yè)宏觀影響占比僅22.5%，而資產(chǎn)證券化本月發(fā)行規(guī)?？s量最為嚴(yán)重，融資占比跌到只占6.8%。

境內(nèi)債方面，中期票據(jù)占比58.3%。其中，建發(fā)地產(chǎn)成功發(fā)行2只并購類債券，獲得15.3億元融資。這已經(jīng)是建發(fā)地產(chǎn)自《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》發(fā)布以來，成功發(fā)行的第四只并購類債券。2022年以來，房企共完成發(fā)行并購債券6只，其中1月發(fā)行4只，共計(jì)22.9億元；2月發(fā)行2只，共計(jì)15.3億元，分別由建發(fā)地產(chǎn)和招商蛇口兩家房企發(fā)行。此外，中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)完成了10億元綠色中期票據(jù)的發(fā)行。

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品縮量嚴(yán)重，反映在占比上則為購房尾款及保障房ABS無最新發(fā)行，供應(yīng)鏈產(chǎn)品雖占比超八成，但規(guī)模上也僅寥寥發(fā)行30.3億元。2月，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》。焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，以保障房和購房尾款為資產(chǎn)包符合決策層提出的“三穩(wěn)政策”的長期基調(diào)，今后仍有發(fā)行潛力和空間。

3、融資成本：境內(nèi)債成本上升金科利息增三成，境外發(fā)債利率居高不下

信托方面，2022年2月，信托產(chǎn)品平均年收益率為7.50%，環(huán)比略降5個基點(diǎn)，同比則增加12個基點(diǎn)。在收益率與資產(chǎn)安全性的平衡中，越來越多的信托公司傾向于安全性，這也導(dǎo)致收益率的持續(xù)下滑。

境內(nèi)債方面，2022年2月，平均票面利率為3.46%，環(huán)比上升12個基點(diǎn)。除公司債利率略有上升，其他渠道成本基本穩(wěn)定。報(bào)告期內(nèi)，境內(nèi)債融資成本最高的房企為金科地產(chǎn)，其15億元公司債票面利率達(dá)到8%，遠(yuǎn)高于其他各票據(jù)成本。而該期票據(jù)募集金額將用于償還“20金科01”，發(fā)行利率為6%，這也意味著僅從此次票據(jù)置換上看，金科付出了更高的成本來完成。

境外債方面，2022年2月平均票面利率為6.30%，環(huán)比下降147個基點(diǎn)，同比下降17個基點(diǎn)。但由于發(fā)行數(shù)量僅有5只，平均票面利率波動性受單只債券影響較大，總體代表性一般。國瑞置業(yè)2月23日剛剛完成發(fā)行3.35億美元票據(jù)，成本高達(dá)14.25%，該筆票據(jù)是用來交換原有2024年到期的14.25厘優(yōu)先票據(jù)。而3月4日，國瑞置業(yè)就因未支付另一只已于2月28日到期票據(jù)本息構(gòu)成違約事件，該票據(jù)發(fā)行規(guī)模4.55億美元，發(fā)行票息13.5%，截至公告發(fā)布之日的未償本金額為490萬美元。盡管近三個月國瑞通過出售資產(chǎn)籌措資金并獲得約3.77億元，但依舊力有不逮，成為了違約大軍中的一員。

4、到期債務(wù)：民企債務(wù)壓力過大已有出險(xiǎn)企業(yè)，遠(yuǎn)洋2月償債22.2億

截至報(bào)告期，2022年3-12月房企到期債務(wù)規(guī)模TOP20房企如上圖所示，到期債務(wù)金額共計(jì)約2653.7億元，已有多家房企在此前已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件。由于中國恒大有近400億元境外債及82億元境內(nèi)債將在2022年內(nèi)到期，成為債務(wù)壓力最大的房企。另外，佳兆業(yè)也因?yàn)榫惩鈧狡谝?guī)模過大，總債務(wù)到期壓力突破200億元。此外，另有11家房企年內(nèi)債務(wù)壓力超過100億元。企業(yè)性質(zhì)方面，民營房企占據(jù)了債務(wù)壓力榜單的大多數(shù)。由于民企境內(nèi)債融資不占優(yōu)勢，而境外債市場信心又在重塑階段，民企持續(xù)融資能力堪憂。

2022年2月，多家房企進(jìn)行要約回購已發(fā)行債券，有利于降低回購成本，避免債券集中到期帶來的兌付壓力，同時(shí)也向資本市場傳達(dá)出正向信息。據(jù)焦點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2月房企通過各種方式共償還及贖回約91.2億元債券。其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)單月償債22.2億元，為償債規(guī)模最大房企。龍湖則以16億元償債金額位居第二。2月24日，包括龍湖在內(nèi)的10家滬市房企債券發(fā)行人在上交所網(wǎng)站主動公開披露企業(yè)經(jīng)營狀況等信息，其中，龍湖集團(tuán)一年內(nèi)到期債務(wù)覆蓋倍數(shù)均高于2.0，短期償債能力較強(qiáng)。

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