未來十年，房價(jià)整體會(huì)呈扁體“V”型結(jié)構(gòu)

中國部分核心城市正迎來樓市調(diào)控的層層加碼，上海買新房要先算積分、深圳二手房被控價(jià)、杭州落戶未滿5年限購一套房、廣州上浮住房按揭貸款利率…樓市牛年走勢備受關(guān)注。特別是上海和深圳，前者4天出臺兩次調(diào)控政策，后者更是20天出臺5次調(diào)控政策，顯示出極強(qiáng)的調(diào)控主動(dòng)性，對房價(jià)上漲大有“零容忍”的感覺。

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷曾分析預(yù)測，隨著存量經(jīng)濟(jì)特征慢慢顯現(xiàn)，中國樓市會(huì)同股市一樣出現(xiàn)明顯的分化特征。今后5年，房價(jià)下降城市的個(gè)數(shù)會(huì)超過上漲城市的個(gè)數(shù)。也就是說，在李迅雷的眼里，未來房價(jià)整體是呈下降趨勢的。即使是有漲有跌，也是呈現(xiàn)整體向下的格局，繼續(xù)上漲的概率越來越小。只有那些人口凈流入比較多、市場需求比較大的城市，才有可能保持房價(jià)的上漲。其他城市，都有可能步入下跌通道。

這樣的判斷，是有一定道理的，也是符合樓市的基本格局和運(yùn)行狀況的。但是，李迅雷分析預(yù)測的是五年房價(jià)走勢。如果把預(yù)測的時(shí)段拉長一點(diǎn)，放到十年，樓市又將是什么走勢呢？房價(jià)又會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化呢？筆者認(rèn)為，未來十年，就樓市來說，只要大的環(huán)境不發(fā)生明顯變化，基本格調(diào)是穩(wěn)定，亦即不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)。對房價(jià)來說，則是扁體“V”型格局，且“扁”的結(jié)構(gòu)非常強(qiáng)。

何謂扁體“V”型格局，就是前五年如李迅雷所分析的，房價(jià)下跌的城市多于上漲的城市，房價(jià)整體處于下行狀態(tài)。后五年又出現(xiàn)房價(jià)反彈，多數(shù)城市房價(jià)繼續(xù)回到上漲通道，極少數(shù)城市房價(jià)下跌，甚至全部上漲，但除了極個(gè)別城市，如深圳外，其他城市房價(jià)上漲的幅度會(huì)很小很小，因此，也就呈現(xiàn)出扁體“V”型格局了。

為什么會(huì)做出這樣的判斷？一方面，從目前各級政府對待房價(jià)的態(tài)度來看，在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，不可能再在房地產(chǎn)問題上打主意，不可能再允許地方政府通過房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而要求地方政府必須把重點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)新方面，樓市必須保持高度穩(wěn)定，房價(jià)也必須保持高度穩(wěn)定。因此，前五年的房價(jià)會(huì)在消化了環(huán)比上漲“余糧”的情況下，轉(zhuǎn)入下跌通道，形成多數(shù)城市下跌、少數(shù)城市上漲的格局。如果調(diào)控得好，也可能出現(xiàn)房價(jià)整體下跌格局，只是，下跌的幅度會(huì)比較小，不會(huì)對樓市整體穩(wěn)定格局和已經(jīng)購房居民心理、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展等產(chǎn)生負(fù)面影響。

另一方面，通過對經(jīng)濟(jì)的分析和預(yù)測，如果國際經(jīng)濟(jì)形勢不發(fā)生大的變化，如果美國不再像特朗普時(shí)代那樣折騰，全球經(jīng)濟(jì)應(yīng)當(dāng)能夠在三年內(nèi)得到修復(fù)，重新步入正常發(fā)展軌道，呈現(xiàn)整體增長態(tài)勢，那么，全球金融危機(jī)、特別是近年來超發(fā)的貨幣，會(huì)成為未來全球通貨膨脹的主要因素，繼而帶來資產(chǎn)價(jià)格的上漲。因此，也會(huì)帶動(dòng)房價(jià)的上漲。這種上漲，不是房價(jià)的非理性上漲，而是通貨膨脹式上漲。在這樣的情況下，地方仍然會(huì)用政策進(jìn)行調(diào)控，但也無法完全控制住出現(xiàn)自然增長現(xiàn)象。誠然，后五年出現(xiàn)房價(jià)通脹式上漲是很正常的，也是完全符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際的。到時(shí)候，居民收入增長速度也會(huì)更快，能夠有效應(yīng)對房價(jià)的上漲，消化房價(jià)上漲帶來的壓力。

這也意味著，對購房者來說，如果不是剛性需求，特別是結(jié)婚等比較急迫的剛性需求，可以不急于購買房子。改善性需求則可以依據(jù)自身需要，做出是否購買的決策。因?yàn)椋I一套，賣一套，整體上是不影響的。而到了第四年、第五年，則可以考慮購買。因?yàn)椋酉聛矸績r(jià)上漲的概率要遠(yuǎn)大于下跌和平穩(wěn)，有能力購房，既是更好地維護(hù)手中財(cái)富不貶值，也是一種長期投資。

需要特別關(guān)注的是，像深圳、上海這樣的一線城市，以及杭州、南京、蘇州、武漢等二線城市，未來房價(jià)上漲的概率也是比較大的。尤其是深圳，未來十年房價(jià)都不可能出現(xiàn)下跌，而是看上漲的幅度有多大。即便深圳采取了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但無法控制住深圳居民收入增長和企業(yè)發(fā)展帶來的上漲動(dòng)力，以及土地資源越來越緊、人口流入越來越多且高收入者增多、資本流入的步伐加快帶來的上漲潛力。在這樣的情況下，有條件的居民購房還是可以放在首位的，是可以考慮購房需求的。