編者按：?行業(yè)風(fēng)云變幻，歷經(jīng)冰火洗禮，有人銷(xiāo)聲，有人逆襲。地產(chǎn)新周期，是強(qiáng)者的黃金時(shí)代。成為1%，才是地產(chǎn)領(lǐng)跑者的正確姿勢(shì)。搜狐焦點(diǎn)旗下焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)、焦點(diǎn)研究院聯(lián)合策劃推出“尋找地產(chǎn)三好生”系列，解碼榜樣力量，剖析“三好”特質(zhì)房企。

碧桂園旗下博智林所研發(fā)的地面抹平機(jī)器人

作者丨王迪

出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

碧桂園坐上房企銷(xiāo)售額冠軍“寶座”，是在2017年。那一年，二三四線(xiàn)非熱點(diǎn)城市樓市需求集中釋放，恒大第一的記錄被打破，房企前三銷(xiāo)售額集體撞進(jìn)5000億元門(mén)檻。

看似狂歡的2017年，房企們都在為規(guī)模發(fā)力。也是那一年3月，廣州和北京率先打響樓市調(diào)控第一槍?zhuān)_(kāi)啟“五限時(shí)代”。同年7月，廣州一紙文件以“租售同權(quán)”概念震動(dòng)樓市。

彼時(shí)，大家還沉浸在樓市的繁榮中，并沒(méi)有察覺(jué)幾年之后的隱憂(yōu)已經(jīng)漸近。

此后的5年里，“老二”在萬(wàn)科和恒大之間換了又換，而碧桂園打下“江山”后，穩(wěn)坐房企銷(xiāo)售額“頭把交椅”。碧桂園與亞軍的差距也在700億元—1400億元之間推拉，在這場(chǎng)你追我趕的“狂飆”游戲中，大家玩得不亦樂(lè)乎。

2020年，恒大勇猛直上將差距縮回到800億元，此時(shí)，兩者都進(jìn)入7000億元俱樂(lè)部。2021年，碧桂園銷(xiāo)售額雖然略有回落，但是狂甩萬(wàn)科千億元。

2022年，似乎一切都變了。曾經(jīng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手恒大“風(fēng)雨飄搖”，直接退出了十強(qiáng)決賽，“老二”也換成了央企——保利發(fā)展（4408億元，中指院數(shù)據(jù)），碧桂園銷(xiāo)售額則陡降至4643.0億元，兩者的距離也縮小至200多億元。

經(jīng)歷過(guò)2022年的至暗時(shí)刻，曾經(jīng)市場(chǎng)化的民營(yíng)房企優(yōu)勢(shì)不再，背靠“大樹(shù)”的國(guó)央企一躍而上。在地產(chǎn)輪回中，“游戲”的聚光燈轉(zhuǎn)向了。

雖然行業(yè)不再唯規(guī)模論，但是作為唯二挺進(jìn)2022年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)前十的民營(yíng)房企（另外排第九位的為龍湖集團(tuán)），碧桂園稱(chēng)得上是困境中的“尖子生”。“帶頭大哥”好做嗎？2018年的房屋質(zhì)量問(wèn)題曾將其至于“火架”之上，面對(duì)曾經(jīng)的高周轉(zhuǎn)模式，碧桂園也在努力改變形象。只是，現(xiàn)在的命題變成了“活下去”。

“牛奶會(huì)有的，面包也會(huì)有的，我們一定會(huì)發(fā)展得很好，不要在黎明前倒下，要活到春天的到來(lái)，而春天必定到來(lái)?！?2023年首次月度管理會(huì)議上，碧桂園當(dāng)家人楊國(guó)強(qiáng)如此勉勵(lì)全體員工。

碧桂園總裁莫斌則強(qiáng)調(diào)要做好保安全、保交樓、保資產(chǎn)工作，謀求新的發(fā)展。面對(duì)國(guó)央企們的“來(lái)勢(shì)洶洶”，一場(chǎng)“守江山”的任務(wù)又來(lái)了。

保安全

在中央號(hào)召保交樓與穩(wěn)民生的階段，判斷好房企的標(biāo)準(zhǔn)大致有二：一是，在政府的眼中，具有資金背景優(yōu)勢(shì)的國(guó)央企，另外則是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的潛力股——示范民營(yíng)房企，從融資力度支持可以窺見(jiàn)一二。二是，在消費(fèi)者眼中，有誠(chéng)信，能夠保交樓，購(gòu)房者“上座”、有口碑的房企。碧桂園正好都滿(mǎn)足。

針對(duì)公司發(fā)展，在2022年開(kāi)年管理層就指出，推行全面預(yù)算管理、過(guò)緊日子，圍繞“一率五力”，通過(guò)“強(qiáng)基行動(dòng)”“爭(zhēng)優(yōu)行動(dòng)”“歸零行動(dòng)”和“合力行動(dòng)”，將持續(xù)提升全周期競(jìng)爭(zhēng)力落實(shí)到位。安全和質(zhì)量要永遠(yuǎn)排在第一位。楊國(guó)強(qiáng)也多次提到：“有關(guān)安全的錢(qián)一分都不能少”。

一切指令取得了效果。

2023年開(kāi)年，碧桂園獲批200億中票儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，成為春節(jié)后獲批儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行的首家房企，也是獲批規(guī)模最大的民營(yíng)房企之一。今年1月，碧桂園再獲融資支持，與中國(guó)民生銀行香港分行訂立融資協(xié)議，獲最高達(dá)5000萬(wàn)美元等值的人民幣定期貸款融資。

行業(yè)困境，保企業(yè)安全是第一要?jiǎng)?wù)，直接映射在現(xiàn)金流層面，國(guó)央企有天然的優(yōu)勢(shì)，而民營(yíng)房企的融資程度則間接反映了其“健康度”與“優(yōu)質(zhì)度”上。在這一點(diǎn)上，碧桂園是融資“輸血”的民營(yíng)房企典范。

首先，碧桂園是國(guó)內(nèi)首批發(fā)行附帶信用保護(hù)工具公司債的示范性民營(yíng)房企，也是為數(shù)不多能同時(shí)獲得中債增提供增信及央地合作提供增信的民營(yíng)房企。

自去年以來(lái)，碧桂園開(kāi)年39億港元可轉(zhuǎn)債成功發(fā)行，又與招商銀行簽署150億地產(chǎn)并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。去年9月，碧桂園成功發(fā)行15億元中票，票面利率低至3.2%。2022年下半年，碧桂園先后獲得增信擔(dān)保成功發(fā)行兩期共25億元中票，并通過(guò)央地合作增信模式發(fā)行10億元公司債，以及獲得工商銀行等十家銀行逾3000億元意向性綜合授信支持。側(cè)面反映優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的融資能力。

在去年境外資本市場(chǎng)幾乎停滯的狀態(tài)下，其已先后發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億元人民幣，配售新股折合24.1億元人民幣。更為重要的是，管理層對(duì)于公司的“輸血”支持，也振奮了公司及員工的信心。其中，主席、聯(lián)席主席作為控股股東提供50.5億港元無(wú)息無(wú)抵押借款等。

此外，2022年，碧桂園以現(xiàn)金提前贖回約4.11億美元年內(nèi)到期票據(jù)，該筆票據(jù)是碧桂園唯一一筆今年需兌付的美元債。截至6月份。待該筆剩余票據(jù)償付完成后，公司年內(nèi)無(wú)到期美元債。

如今順暢的現(xiàn)金流，離不開(kāi)碧桂園現(xiàn)金流鋪排計(jì)劃及精細(xì)化的管理規(guī)則。碧桂園通過(guò)鋪排未來(lái)12個(gè)月的現(xiàn)金流計(jì)劃，將未來(lái)可能遇到的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)納入考量，比如銷(xiāo)售波動(dòng)、直接融資渠道是否暢通、債務(wù)到期安排、現(xiàn)金是否可盤(pán)活等，保證有充足的現(xiàn)金支持如期交付。

在現(xiàn)金流管理方面，短期上，碧桂園進(jìn)行每周資金計(jì)劃的滾動(dòng)鋪排，削峰平谷，留足安全墊應(yīng)對(duì)外部的不確定性。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金余額1479.8億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流長(zhǎng)期維持“凈流入”，上半年流入凈額52.5億元。

對(duì)于未來(lái)現(xiàn)金流規(guī)劃發(fā)展，管理層指出，當(dāng)前要保持沉著冷靜，區(qū)域和項(xiàng)目要緊緊抓住可動(dòng)用資金和銷(xiāo)售、資產(chǎn)盤(pán)活等核心事項(xiàng)，努力以最小代價(jià)打贏最后的決戰(zhàn)。同時(shí)要冷靜面對(duì)疫情的變化。

莫斌要求，首先各區(qū)域和項(xiàng)目要做到有效供貨，要思考集團(tuán)總部和區(qū)域之間，區(qū)域跟項(xiàng)目、市場(chǎng)之間怎樣形成有效閉環(huán)；其次要做到有效銷(xiāo)售，要圍繞規(guī)模、有質(zhì)量的現(xiàn)金流、資產(chǎn)價(jià)值三個(gè)維度進(jìn)行精細(xì)化銷(xiāo)售鋪排。

保交付

“保交樓”無(wú)疑是2022年房地產(chǎn)行業(yè)最重要的關(guān)鍵詞之一。在爛尾樓頻發(fā)的當(dāng)下，“契約精神”是信任的基石，也成為評(píng)價(jià)一家房企優(yōu)質(zhì)程度的一大標(biāo)準(zhǔn)。

作為民營(yíng)房企，2022年，碧桂園以近70萬(wàn)套房屋的交付量占據(jù)房企交付榜榜首，萬(wàn)科集團(tuán)交付28萬(wàn)套，保利發(fā)展交付25.9萬(wàn)套。從交付規(guī)模上看，碧桂園2022全年交房量位列行業(yè)第一。

“要努力做到完美交付、讓客戶(hù)口碑相傳。越是市場(chǎng)低迷的時(shí)候，口碑越是重要?！边@是管理層的要求。

之所以如此重視保交付，是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)的下半場(chǎng)，房企比拼的不再是規(guī)模大小，而是產(chǎn)品交付、產(chǎn)品質(zhì)量。能否按時(shí)交付，直接影響房企的口碑、聲譽(yù)及客戶(hù)滿(mǎn)意度。

為加碼口碑，碧桂園、萬(wàn)科、中海、龍湖、遠(yuǎn)洋等不少開(kāi)發(fā)商更是在按時(shí)或提前交付的同時(shí)，著力推動(dòng)“交房即交證”，。

以碧桂園為例，2022年全年，在廣西14個(gè)地市，78個(gè)項(xiàng)目共交付4.3萬(wàn)套，其中“交房即交證”超6000套。碧桂園貴州區(qū)域累計(jì)如期交付41個(gè)批次，15776套房屋、超226萬(wàn)平方米，其中6個(gè)項(xiàng)目2936套實(shí)現(xiàn)“交房即辦證”；云南區(qū)域共計(jì)交付22個(gè)項(xiàng)目，其中9個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“交房即交證。

在市場(chǎng)下行的趨勢(shì)之下，碧桂園能夠形成提前交付，離不開(kāi)完善的交付體系。以項(xiàng)目管理為例，房屋建設(shè)本身流程繁瑣，且很難及時(shí)跟進(jìn)。為了對(duì)每個(gè)施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)管控，碧桂園自主研發(fā)了帷幄APP，以數(shù)字化提升作業(yè)流程的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。

在交付業(yè)主前，碧桂園會(huì)對(duì)所有交付批次開(kāi)展交付評(píng)估工作，特別針對(duì)戶(hù)內(nèi)、公區(qū)、外立面、園建綠化設(shè)置了800余個(gè)檢查項(xiàng)，光是插座這一項(xiàng)就細(xì)化落實(shí)到接地保護(hù)、線(xiàn)路、高度等。

針對(duì)保交付，碧桂園總裁莫斌公開(kāi)強(qiáng)調(diào)，碧桂園將進(jìn)一步完善制度標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化交付評(píng)估，倒逼施工過(guò)程管理，提升產(chǎn)品品質(zhì)，真正關(guān)注客戶(hù)的每一個(gè)體驗(yàn)觸點(diǎn)。

據(jù)了解，碧桂園多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)展了工地開(kāi)放、業(yè)主預(yù)驗(yàn)收等活動(dòng)，方便業(yè)主提前實(shí)地查看項(xiàng)目施工過(guò)程及提前驗(yàn)收，通過(guò)收集業(yè)主建議，以客戶(hù)視角進(jìn)一步提升關(guān)注點(diǎn)。

除保證了交付量之外，碧桂園還保證交付質(zhì)量。今年1月，第十屆（2021-2022年度）“廣廈獎(jiǎng)”名單公布。拉薩碧桂園、碧桂園·鳳凰城豪園二標(biāo)段等7個(gè)項(xiàng)目獲“廣廈獎(jiǎng)”，碧桂園·鳳凰城豪園二標(biāo)段、碧桂園·錦唐、鹿寨碧桂園翡翠灣一期共3個(gè)項(xiàng)目獲“廣廈獎(jiǎng)”單項(xiàng)優(yōu)秀獎(jiǎng)。

保交樓，保的是交付，穩(wěn)的是信心，保交樓的主要資金來(lái)自銷(xiāo)售回款，而購(gòu)房者信心的建立離不開(kāi)對(duì)企業(yè)品牌的信任度，信任度重要支撐就是交付層面。在這一層面，碧桂園對(duì)于產(chǎn)品的關(guān)注有目共睹。

面對(duì)市場(chǎng)境況，楊國(guó)強(qiáng)指出，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，人們懷著對(duì)美好生活的追求進(jìn)入城市生活和發(fā)展，這樣的歷史進(jìn)程勢(shì)不可擋，為他們提供好的住宅產(chǎn)品、好的社區(qū)配套、好的人居服務(wù)，這是行業(yè)和碧桂園未來(lái)發(fā)展的機(jī)會(huì)。

保資產(chǎn)

從行業(yè)的角度來(lái)看，除了資本回報(bào)率領(lǐng)先、運(yùn)營(yíng)管理效率更高、兼顧規(guī)模與安全，更重要的是，要追求科技賦能、模式與產(chǎn)品創(chuàng)新，擁有更大的發(fā)展?jié)摿涂沙掷m(xù)發(fā)展能力——保資產(chǎn)。

早在2018年下半年，碧桂園就提出“提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”戰(zhàn)略方針，此后連續(xù)幾年都強(qiáng)調(diào)要持續(xù)提升企業(yè)的全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力。2022年年會(huì)上，碧桂園連續(xù)第四年將“全競(jìng)提升”作為年度主題?？诒鄠骱蛿?shù)字化成為“全競(jìng)提升”的重頭戲。

面對(duì)智能建造時(shí)代來(lái)臨，“機(jī)器人蓋房”已成現(xiàn)實(shí)，碧桂園也在醞釀生產(chǎn)模式的變提升作業(yè)效率。當(dāng)其他房企推進(jìn)線(xiàn)上數(shù)字化時(shí)，碧桂園則將領(lǐng)域直接聚焦在機(jī)器人造房上，瞄準(zhǔn)制造業(yè)模式。如今，碧桂園投身科技智慧建造四年多，在行業(yè)處于領(lǐng)先地位。

早在2019年初，碧桂園就提出“高科技綜合性企業(yè)”的新愿景，2021年7月，楊國(guó)強(qiáng)更是在集團(tuán)管理會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，“要全力以赴做好機(jī)器人建房的試點(diǎn)工程。從明年開(kāi)始，全部用機(jī)器人建房子?！?/p>

依托BIM數(shù)字化技術(shù)，博智林還打造出了數(shù)據(jù)化的建筑信息平臺(tái)，賦能設(shè)計(jì)、采購(gòu)、運(yùn)營(yíng)、工程等各模塊，為建筑全產(chǎn)業(yè)鏈打造出了可視化的智能建造整體解決方案，進(jìn)一步推動(dòng)了建筑業(yè)作業(yè)實(shí)現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保與效益的優(yōu)質(zhì)結(jié)合。

博智林機(jī)器人自主上梯、出梯

如今，碧桂園旗下博智林已形成了混凝土施工及修整、砌磚抹灰、內(nèi)墻裝飾等12個(gè)建筑機(jī)器人產(chǎn)品線(xiàn)，覆蓋結(jié)構(gòu)施工、外墻施工、地下室施工、混凝土修整、裝飾裝修等多項(xiàng)建筑施工工序。

截至2022年底，碧桂園旗下博智林已有33款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋30個(gè)省份（直轄市、自治區(qū)）超600個(gè)項(xiàng)目；累計(jì)交付超1700臺(tái)，累計(jì)應(yīng)用施工面積超千萬(wàn)平米。博智林已獲授權(quán)超2100項(xiàng)，其中獲授權(quán)發(fā)明專(zhuān)利超1000項(xiàng)，相關(guān)機(jī)器人技術(shù)已在國(guó)家科技成果鑒定中獲得6項(xiàng)國(guó)際領(lǐng)先的綜合評(píng)價(jià)。此外，機(jī)器人調(diào)度指揮系統(tǒng)指揮下的多機(jī)協(xié)同施工已在多個(gè)項(xiàng)目得到驗(yàn)證。

相關(guān)分析人士認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)下行已成定勢(shì)，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，向管理要紅利的共識(shí)正在形成。當(dāng)房地產(chǎn)全年銷(xiāo)售面積重回2015年，銷(xiāo)售額重回2017年，千億房企數(shù)量大幅減少至僅20家，“泡沫”正在出清。

經(jīng)歷過(guò)2022年的至暗時(shí)刻，地產(chǎn)人的信心在無(wú)數(shù)次的政策激烈中升起又落下，摩擦又摩擦。就在2月5日，武漢把房地產(chǎn)行業(yè)列入困難行業(yè)名單，房企的日子不好過(guò)有目共睹。

對(duì)此，碧桂園有自己的應(yīng)對(duì)方式——“沉著冷靜、審慎樂(lè)觀”。管理層指出，2023年以“起跑即沖刺，開(kāi)戰(zhàn)即決戰(zhàn)”的狀態(tài)做好當(dāng)下工作，打好2023年“翻身之戰(zhàn)”。